“몸테크 10년 했더니 분담금 10억 내라고?”…강남 재건축 ‘가시방석’

강남 재건축 분담금 ‘10억’ 시대
개포주공 6·7단지 전용 53㎡
84㎡ 받을땐 최대 7억5천만원
중대형평형으로 이동 원하면
분담금 10억~15억원으로 훌쩍
공사비·원자재값 3년새 13%↑
임대주택 의무비율도 부담커져

개포주공 6,7단지 전경. [이승환기자]

서울 노른자위 재건축 사업장에서도 조합원이 새 아파트를 받으려면 10억원에 달하는 분담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 문제는 원자재 가격 상승 등으로 실제 착공에 들어간 후 공사비가 더 오르는 일이 다반사라는 데 있다. 추가 공사비는 결국 조합원 분담금과 일반분양가에 반영돼 실수요자의 비용 부담은 더욱 커질 전망이다.

13일 정비업계에 따르면 강남구 ‘개포주공 6·7단지’ 재건축 조합은 오는 20일까지 조합원 분양 신청을 진행한다. 조합원에게 보낸 안내서를 보면 3.3㎡당 공사비는 890만원, 비례율은 79.89%가 적용됐다.

이에 따라 소형 평형인 전용면적 53㎡ 소유주가 전용 84㎡ 아파트를 받으려면 최대 7억5573만원을 내야 한다. ‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡ 중 조합원 분양가가 가장 높은 평형은 D타입으로, 추정 분양가가 25억5110만원에 달한다.

이 타입을 분양받으려면 모든 가구가 분담금을 부담해야 한다. 전용 60㎡는 5억8460만원을, 전용 73㎡는 3억4653만원을 내야 한다. 현재 개포주공 6단지 중 가장 큰 평형인 전용 83㎡도 1억6494만원의 분담금이 책정됐다. 개포주공 6단지는 전용 53·60㎡가 각각 220가구, 전용 73·83㎡가 각각 310가구로 구성됐다.

개포주공분담금

대형 평형을 새 아파트로 받으려면 분담금이 10억원 이상으로 불어난다. 전용 53㎡ 소유주가 전용 119㎡를 신청하면 분담금이 15억1853만원에 달한다. 전용 60㎡와 73㎡도 이 평형을 신청하면 분담금이 각각 13억4740만원, 11억933만원으로 늘어난다. 특히 기존 평형과 관계없이 펜트하우스를 받으려면 70억원에 달하는 분담금을 내야 한다.

강남권 재건축 사업장은 입지가 좋아 사업성이 훌륭하다는 평가를 받지만, 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라 분담금 규모 또한 커지고 있다. 개포주공 6·7단지 외에 강남구 ‘압구정 4구역’에서도 전용 84㎡ 소유주가 같은 평형의 새 아파트를 받으려면 최대 7억5000만원에 달하는 분담금을 내야 하는 것으로 알려졌다.

문제는 실제 입주 시기엔 조합원 평형 신청에서 정해진 금액보다 분담금 규모가 훨씬 커질 수 있다는 점이다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 계속 오르고 있기 때문이다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 2021년 11월 117.19였던 건설공사비지수는 지난해 11월 132.45까지 치솟았다. 늘어난 분담금은 일반분양가에 전가돼 분양가 상승을 초래한다.

건설공사비지수

공사비가 계속 오르면서 입주를 코앞에 두고 시공사와 조합이 공사비 인상에 대해 갈등을 겪는 사례도 속출하고 있다. 실제 착공 후에도 공사 계획이 상황에 따라 바뀌기에 공사비 역시 달라질 수밖에 없다. 지난해 8월에 입주를 시작한 성동구 ‘라체르보 푸르지오 써밋’은 대우건설이 169억원의 공사비 인상을 요구하자 소송전에 들어갔다. 이달 입주를 앞둔 송파구 ‘잠실르엘’도 19일에 조합 총회를 열고 공사비 160억원 증액 안건을 다룬다.

용적률 혜택을 받을 때 의무 임대 주택 비율이 높아지는 점도 조합에는 부담이라는 지적이 나온다. 강남구 ‘은마아파트’ 재건축은 제3종 일반주거지역의 최대 용적률을 받는 대신 임대 주택을 676가구 더 지어 공공임대 물량이 909가구에 이른다. 이 단지는 총 5893가구로 탈바꿈할 예정인데 임대 아파트 비중만 15%를 넘는 것이다. 정비 사업에서 임대 물량이 많을수록 조합의 사업성은 떨어진다. 은마아파트는 전용 76㎡ 소유주가 전용 84㎡ 아파트를 새로 받으려면 5억원에 달하는 분담금을 내야 한다.

이에 따라 서울시는 정비 사업에 적용되는 임대 주택 의무공급 비율을 낮추는 방안을 추진하고 있다. 현재 재건축과 재개발 모두 초과 용적률의 50%를 임대 아파트로 짓도록 하고 있는데, 이 비율을 낮춰 사업성을 높이겠다는 취지다.