“대구 아파트 양극화, 수요보다 ‘공급 위치 변화’가 갈랐다”

최근 대구 아파트 시장에서 고가·상급지 아파트가 먼저 반등하고, 외곽 및 중저가 아파트는 상대적으로 더딘 흐름을 보이는 이른바 '가격 양극화 현상'이 뚜렷해지고 있다. 일부에서는 이를 수요 심리 변화나 '똘똘한 한 채 선호'로 해석하지만, 전문가들은 보다 구조적인 원인에 주목해야 한다고 지적한다.

부동산 시장 분석서 '부동산 전환점을 읽는 기술'의 저자 서재성 작가는 최근 대구 아파트 가격 흐름에 대해 "이번 양극화는 수요의 문제가 아니라 공급 구조, 특히 공급 위치 변화에서 비롯된 결과"라고 분석했다.

대구 아파트 시장은 과거 가격 사이클에서도 고가·상급지(4·5분위)가 먼저 반등하고, 중저가·외곽(1~3분위)이 후행하는 흐름을 반복해 왔다. 최근 시장 역시 동일한 순서가 재현되고 있다는 평가다.

대구 아파트 가격 분위별 변동률 추이 :고가·상급지(4·5분위)가 먼저 반등하고, 중저가·외곽(1~3분위)이 시차를 두고 후행하는 가격 사이클이 반복되고 있다.(자료: KB부동산)

서 작가는 2015~2018년을 대구 아파트 시장의 전환기로 꼽았다. 당시에는 도심뿐 아니라 외곽 택지지구에도 신축 아파트 공급이 비교적 고르게 분산되며, 가격대별로 순차적인 반등이 가능했던 구조를 보였다는 설명이다. 외곽 지역에 2~3억 원대 신축 아파트가 다수 공급되면서 수요가 자연스럽게 분산됐고, 특정 가격대에 쏠림 현상이 크지 않았다.

2015~2018년 대구 신규 아파트 공급 분포 도심과 외곽 택지지구에 신축 공급이 비교적 고르게 분산되며 가격대별 순차 상승이 가능했던 시기 (자료: 호갱노노)

반면 2022년 이후 대구의 신규 아파트 공급 구조는 크게 달라졌다. 공급이 재개발·재건축을 중심으로 도심에 집중됐고, 특히 달구벌대로와 동대구로 등 핵심 교통축을 따라 고가 주택 위주로 재편됐다. 이로 인해 공급 자체가 4·5분위 가격대에 형성됐고, 수요 역시 상대적으로 선택지가 적은 신축 상급지로 쏠릴 수밖에 없는 구조가 만들어졌다고 분석했다.

2022년 이후 대구 신규 아파트 공급 위치 변화 재개발·재건축 중심의 도심 공급 확대와 고가 주택 비중 증가가 뚜렷 (자료: 호갱노노)

서 작가는 "만약 최근에도 외곽 지역에 2~3억 원대 신축 아파트가 충분히 공급됐다면, 1~3분위 아파트 역시 지금보다 훨씬 이른 시점에 상승 흐름을 보였을 가능성이 높다"며 "이는 특정 계층의 문제가 아니라, 누구나 신축을 선호하는 보편적인 주거 선택 성향과 공급 구조가 맞지 않았던 결과"라고 설명했다.

외곽 구축 아파트에 대한 시각도 달라져야 한다고 강조했다. 그는 "도심·상급지·고가 아파트가 먼저 움직이고 외곽 구축이 뒤따르는 흐름은 이번 사이클만의 현상이 아니라, 대구 아파트 시장에서 과거부터 반복돼 온 전형적인 반응 순서"라며 "외곽 구축이 외면받고 있는 것이 아니라 아직 순서가 오지 않았을 뿐"이라고 말했다.

특히 "2025년 12월 현재 기준으로 보면 외곽 구축 아파트 역시 거래량 바닥 통과, 가격 하락폭 축소, 급매 소진 이후 호가 회복 시도 등 전형적인 후행 자산의 반등 초기 신호가 관찰되고 있다"고 분석했다.

향후 공급 전망에 대해서는 구조적인 변화가 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 서 작가는 "대구 외곽은 대규모 택지를 새로 조성할 수 있는 여력이 크게 줄어든 상황"이라며 "앞으로도 신규 공급은 재개발·재건축을 중심으로 한 도심 공급이 주를 이룰 가능성이 높다"고 밝혔다. 다만 "군위군 일대 유휴 부지나 군부대 이전 부지 등 예외적인 경우에 한해 외곽 대규모 공급 가능성이 열릴 수는 있다"고 덧붙였다.

서 작가는 현재 대구 아파트 시장을 "지금의 양극화는 '선호되는 곳만 오르는 시장'이 아니라, 공급 위치 변화로 인해 반등의 순서가 분리된 시장이다. 안 오르는 것이 아니라, 아직 차례가 오지 않았을 뿐."이라고 정리했다.

이규현 기자 leekh1220@idaegu.com