1500만원 통장이 고작 25만원 '날벼락'...공공주택이 만능 열쇠?[부동산 아토즈]

연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 이재명 정부의 주택 공급대책 핵심은 '공공'이다. 공공택지 한국토지주택공사(LH) 직접 시행이 대표적 예다. 곧 발표될 공급대책 역시 '공공'이 주도가 될 것으로 보인다. 공공 중심의 주택 정책은 예비 청약자에게도 적잖은 영향을 미칠 수밖에 없다.

민간 90% vs 공공 10%...'공공 더 늘린다'

그렇다면 주택시장에서 공공 비중은 어느 정도일까. 주택산업연구원이 최근 조사한 서울 인허가 및 착공 비중을 보면 민간 비중이 90%가량이다.

자료: 주택산업연구원

통계를 보면 5년 평균(2019년~2023년) 서울 주택 인허가 물량 가운데 공공 비중은 6.8% 수준이다. 민간 비중이 93.2%에 이르고 있다. 2024년에는 공공 비중이 28.0%로 증가했는데 민간 시장 침체가 주된 요인이다.

착공도 사정은 크게 다르지 않다. 5년 평균 공공 비중은 10.0% 수준이다. 2024년에도 공공 물량 착공 비중은 4.4%에 불과했다.

분양 물량도 공공 비중은 매우 저조하다. 부동산R114가 최근 집계한 통계를 보면 2017년~2025년 서울 분양 물량 가운데 공공 분양 물량 비중은 평균 12.7% 수준이다. 한마디로 분양 물량의 약 90%가 민간인 셈이다.

1500만원 통장이 고작 25만원 '날벼락'...공공

김덕례 주택산업연구원 실장은 "LH 직접 시행의 경우 가계 부채 증가 및 단기 투자수요 억제 등의 효과도 있지만 실제 공급 실현 가능성에 대한 우려가 큰 것이 현실이다"고 지적했다.

한 전문가는 "결국 공공 비중을 늘리기 위해서는 민간 비중을 줄이는 것 외에 대안이 없다"며 "공공물량을 늘리는 것은 한계가 뚜렷하고, 결국 공급대책이 제대로 가동되지 않을 수 있다”고 우려했다.

민영주택 일시 납입...공공주택 청약 불이익?

공공 비중 확대는 청약 통장 가입자들에게 영향을 미친다. 우선 민영과 공공의 경우 특별공급 물량 비중이 틀리다.

민영주택의 경우 특공 비중이 50~60%이다. 반면 공공은 80~90% 수준이다. 한마디로 공공 위주로 주택 공급이 이뤄졌을 경우 사실상 특공 대상자가 아니면 당첨이 쉽지 않다는 점이다. 아울러 공공주택도 추첨제 물량이 있지만 민영 주택에 비하면 비중이 낮다.

주: 공공주택 특공 자료 : 한국토지주택공사

청약 당첨자 기준도 다르다. 현재 주택청약종합저축의 경우 민영과 공공 모두 청약할 수 있다. 단 민영은 지역별·면적별 예치금 기준을 충족하면 청약이 가능하다. 가점제 물량은 가점 순대로 당첨자를 가린다.

반면 공공주택은 납입 횟수와 금액이 당첨을 좌우한다. 즉 장기간 납입하고 금액이 많은 예비 청약자가 유리하다. 현재 청약통장 월 납입 인정 한도는 25만원이다.

예를 들어 민영주택 청약을 목적으로 일시에 주택청약종합저축에 1500만원(서울·모든 면적 가능)을 납입했다고 가정해 보자. 공공주택 신청은 가능하다. 하지만 납입 횟수와 금액은 '1회·25만원'만 인정된다. 현행 규정에 따르면 일시납 1500만원의 통장 가치가 25만원이 되는 셈이다.

국토교통부는 공공 시행 확대에 맞춰 청약제도 개편도 추진 중이다. 일단 가점제 조정은 검토 대상이 아니다. 이런 가운데 공공 물량 확대로 민간 분양을 노렸던 청약자 입장에서는 일정 부분 불이익은 불가피할 것으로 보인다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자