[2026 경기도 부동산 전망·(下)] 무주택자, 올해도 내 집 마련 ‘험난한 길’

매매·임대 모두 매도자 우위 흐름
신고가 행진… ‘패닉바잉’ 우려도
공급대책·세금·기준금리 등 변수

올해 경기도 주택시장에서 매매와 임대차(1월6일자 12면 보도) 모두 매도자 우위 흐름이 나타날 것으로 관측되면서 무주택자의 고민이 깊어지고 있다. 정부의 정책에 따라 부동산 시장의 흐름이 바뀔 수 있기 때문이다. 특히 지방선거, 정부의 규제, 금리 등 부동산 시장을 흔들 변수가 산적한 만큼 ‘패닉바잉(공포로 인한 매수)’은 유의해야 한다는 지적이다.

6일 부동산 전문가들은 올해에도 무주택자 내 집 마련은 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 정부의 규제 기조는 여전할 것으로 예측돼서다. 공급부족 속 집값은 오르는데 대출규제로 주택담보대출 한도가 축소된 상황이어서 현금을 보유하지 않았다면 주택 매입이 사실상 불가능하다는 게 전문가들 중론이다.

현행 경기도에서는 주택담보대출 상한이 6억원이다. 과천 등 규제지역에서는 주택 가격에 따라 한도가 상이한데, 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 주택은 4억원까지만 주담대를 받을 수 있다. 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 생애최초의 경우에는 규제지역에서 LTV(담보인정비율) 70%로 최대 6억원까지 대출받을 수 있다.

무주택자가 성남에서 9억원짜리 주택을 매입한다고 가정해 보면, LTV 70% 적용시 6억3천만원이지만 주담대 한도로 최대 6억원까지만 빌릴 수 있다. 최소 현금 3억원은 손에 쥐고 있어야 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “내 집 마련은 당위성의 문제다. 거주 해결이 필수기에 내 집 마련 또한 필수”라며 “정부가 규제를 하다 보니 오히려 반작용으로 (주택구입을) 서두르는 현상이 나타나고 있는데, 모아 놓은 자금이 없다면 (내 집 마련이) 불가능하다”고 말했다.

경기도 아파트 ‘전세의 월세화’가 가속화되며 올해 역시 ‘남의 집 살이’가 녹록지 않을 것으로 보인다. 사진은 수도권 한 부동산 밀집지역 모습. /경인일보DB

불안정한 시장도 무주택자를 혼란에 빠뜨리고 있다. 정부의 부동산 대책 발표 이후 과천과 성남 등 경기도내 상급지로 꼽히는 지역들은 신고가를 갈아치우며 상승세를 보였다. ‘벼락거지’라는 웃지 못할 신조어가 회자되며 패닉바잉 붐이 다시 번질 양상까지 나타났다. 시장이 혼란스러운 만큼 상급지 주요 단지를 노리는 게 아니라면 변수 등 시기를 잘 살펴봐야 한다는 평가다.

올해 주요 변수로는 기준금리와 주담대 금리, 다주택자 양도소득세 중과 유예, 공급 대책 등이 꼽힌다. 특히 전문가들은 양도세 중과 연장 여부에 주목했다. 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과 배제 규정은 오는 5월 9일 만료 시점이 도래한다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “올해 시장의 주요 변수는 공급대책, 세금, 기준금리다. 특히 양도세나 중과 유예 연장 여부에 따라 매물이 잠긴 현상이 나타나거나 집값 안정화가 될 수 있다”며 “현재 금리는 동결인데, 금리가 올라간다면 집값은 하락하고 내리면 올라가게 될 것”이라고 말했다.

/윤혜경 기자 hyegyung@kyeongin.com