"2026년 대구 아파트 분양 급감 속 ‘후분양 시대’…양극화는 더 심화"

수성구 아파트 단지. 대구일보 DB

대구 아파트 시장이 긴 조정 국면을 지나 서서히 회복의 초입에 들어섰다는 분석이 나왔다. 매매가격은 저점 흐름을 보이는 가운데 거래량이 10년 평균 수준을 회복했고, 분양·입주 물량 급감과 미분양 축소가 맞물리고 있다는 것.

지f역 부동산 업계에 따르면 지난해 10월 대구 지역 주택 매매 거래량은 2천500건 안팎을 기록하며 10년 평균 거래량 수준을 회복했다. 2022년 하반기 저점 대비 2.7배 이상 증가한 수치로, 거래 측면에서는 반등 조짐이 뚜렷하다는 평가다.

2025년 대구 신규 분양은 상반기 7개 단지 2천644세대(조합원 물량 포함)에 그쳤고, 모두 후분양 방식으로 공급됐다. 범어아이파크 2차가 경쟁률 75대 1로 조기 완판에 성공한 것을 제외하면 나머지 6개 단지는 초기 분양에 실패하며 시장의 냉각된 분위기를 드러냈다. 하반기에는 신규 분양이 사실상 전무했다.

특히 분양 물량의 45%가 수성구에 집중됐고, 동대구로 인접 지역이 중심이 되면서 대구 분양 지형이 달구벌대로에서 동대구로 축으로 이동하는 양상도 나타났다. 최고가 단지로 주목받았던 '어나드 범어'는 전용 85㎡ 초과 중대형 물량이 전체의 36%를 차지했으나 초기 분양에 실패하며 시장의 한계를 확인했다.

후분양 영향으로 2025년 평균 분양가는 3.3㎡당 2천486만7천 원(어나드 범어 제외)으로 전년 대비 22% 상승했다. 금융비용과 공사비 급증이 반영된 결과지만, 결국 높은 분양가가 분양 실패로 이어지는 악순환 구조가 반복됐다는 지적이다.

이 같은 흐름은 대구에서도 '똘똘한 한 채' 현상이 본격화되고 있음을 보여준다. 시장 전반이 침체된 상황에서도 입지가 검증된 단지는 빠르게 소진되는 반면, 그렇지 않은 단지는 미분양이 누적되는 양극화가 뚜렷하다. 수도권에서 먼저 나타난 현상이 대구로 확산되고 있다는 평가다.

전매권 거래는 월 평균 172건 수준으로 급감했다. 이는 시장이 투기적 거래에서 실수요 중심으로 재편되면서 전매 필요성이 낮아졌기 때문으로 풀이된다.

분양정보 사이트를 종합하면 2026년 대구 신규 분양 예정 물량은 13개 단지 6천805세대로 집계된다. 다만 실제로 이 물량이 모두 시장에 나올지는 불투명하다. 이 가운데 후분양 물량 2개 단지 598세대는 분양 가능성이 높지만, 나머지는 시장 상황에 따라 일정이 조정될 가능성이 크다.

특히 지역 건설사 물량은 3개 단지 746세대로 전체의 10%에 불과해, 분양이 재개되더라도 외지 업체 중심으로 시장이 전개될 가능성이 크다. 대구에서 이미 사업 승인을 받은 물량이 5만 세대를 웃도는 만큼, 공급 조절의 필요성도 커지고 있다.

전문가들은 시장 안정화를 위해 연간 분양 승인 물량을 1만 세대 수준으로 제한하는 '쿼터제' 도입과 함께 지역 업체에 대한 일정 비율 할당, 용적률 인센티브 등 지원책이 필요하다고 지적한다.

2025년 입주 물량은 26개 단지 1만2천440세대로, 최근 3년 평균(약 2만5천 세대)의 절반 수준으로 줄어들며 입주 과잉의 마지막 해가 될 전망이다. 2026년에는 10개 단지 8천172세대로 6년 만에 1만 세대 아래로 떨어지고, 2027년과 2028년에는 각각 1천458세대, 2천158세대로 급감한다.

특히 2026년 하반기부터 본격화될 '입주 절벽'은 대구 부동산 시장 분위기 반전의 핵심 변수로 꼽힌다. 그동안 신규 분양에서 상대적으로 소외됐던 남구가 2026년 입주 물량의 55%를 차지하는 점도 눈에 띈다.

2025년 10월 기준 대구시 미분양은 7천568세대로 집계됐지만, 리츠 전환 예정 물량 1천427세대를 제외하면 실제 미분양은 6천141세대 수준이다. 이는 금융위기 이후 상승 전환 국면이 시작됐던 2011년(8천600세대)과 비교하면 부담이 크게 줄어든 수치다.

다만 준공 후 미분양이 3천394세대로 전체의 55%를 넘기면서 당분간 할인 분양과 전세 물량 출회(집주인들이 시장에 전세로 내놓는 매물이 많이 쏟아져 나오는 현상)는 이어질 전망이다. 업계에서는 이런 적극적인 소진 과정이 오히려 미분양 해소 속도를 높여 2026년 상반기 이후에는 부담이 완화될 것으로 보고 있다.

부동산 업계 관계자는 "대구 시장은 가격보다 수급 변화가 먼저 나타나는 구조"라며 "2026년 하반기는 입주 급감과 거래 회복이 맞물리며 분위기 전환의 분수령이 될 가능성이 크다"고 말했다.

부동산광고전문대행사 애드메이저 제공

한편, 부동산광고전문대행사인 애드메이저가 지난 12월22일에서 26일까지 대구의 부동산 관련 종사자 160명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 2026년 대구 부동산 시장은 저점(26.9%)을 지나 회복국면(58.7%)으로 평가하고 올 하반기부터 신규 분양 시장에 나서는 것이 좋다(24.4%)고 답을 했다.

2025년 부동산 시장에 대해서는 74.4%가 좋지 않았다고 평가했고 새해 경기 전망에서도 51.9%가 부정적으로 보고 있는 것으로 나타났다.

이규현 기자 leekh1220@idaegu.com