[MK 경공매 시리즈3] 반값 경매, ‘수익형 부동산’에서 찾아라 경매 상가·꼬마빌딩 매물, 3배 늘어

1. ‘반값’에 나온 경매 상가

2. ‘지산, 생숙’ 등 틈새 상품

3. 꼬마빌딩·상가주택 경매 투자 ‘기회’

4. 수도권 꼬마빌딩 ‘반값 낙찰’ 주목

5. 수익형 경매, 철저한 ‘입지·상권’분석 관건

경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 2%보다 높은 5~6% 정도가 적당하다. 시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서, 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건이 떨어지는 부동산은 가격만 보고‘묻지 마 식’으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.

꼬마빌딩, 상가주택 경매 투자 기회

시세 반값에 낙찰돼 30~40% 저가 매수

근린시설·근린주택 등 꼬마빌딩 경매 물건은 서울·수도권에 한 달이면 평균 200~300여건이 경매 입찰에 부쳐진다. 도심 역세권 빌딩에서 도로변 소형 상가주택까지 투자성 있는 A급지 경매 매물까지 다양하게 입찰에 부쳐진다. 입찰 경쟁률은 3대 1 정도로 아파트 등과 비교해 상당히 낮은 값에 낙찰되며 낙찰가율은 60~70%대를 보인다. 시세 대비 30% 정도 저렴하게 낙찰되는 게 통례다. 대체로 감정가가 거래 시세보다 낮은 편이어서 높은 값에 낙찰되어도 시세보다는 낮은 편이다.

지난 12월 서울 성북동 소재 대지 91㎡, 연면적 94㎡ 2층 꼬마빌딩이 감정가 15억7000만원에서 2회 유찰해 10억1070만원(64%)에 단독입찰해 낙찰됐다. 대로변 노선상가 지역이어서 상권형성이 유리한 우량 경매 물건. 예전에는 입지가 떨어지는 매물이 경매시장에 나왔지만 최근에는 입지가 우량하고 도로변에 접한 알짜 빌딩들이 입찰에 부쳐지는 점이 특징이다.

■ 2025년 상가주택 1~11월 낙찰 통계(단위:건, 출처:옥션원)

수도권의 경우 경매 물량이 급증하는 추세여서 서울지역 경매물건 보다 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 종종 시세의 반값 수준에 입찰 진행되는 미니 빌딩들도 눈에 띈다. 이는 수도권 매물의 경우 환금성이 떨어져 감정가가 낮게 평가됐기 때문. 입찰 경쟁률이 3~4대 1 수준이어서 수월하게 낙찰받을 수 있다. 공급물량이 많은 대신 여러 매물을 확인한 후 주변 급매물보다 값싼 우량매물을 고르는 것이 투자전략이다.

1~2층 저층은 근린 업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형주택이라면 하루 3000~4000명, 중·대형은 8000~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다. 도로는 2개 이상 접해 있어야 수요자의 접근성이 좋다. 토지 용도가 일반주거지라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장 가능성이 크다는 점을 노리고 물건을 고르는 것이 바람직하다.

상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 개발 여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.

MK경공매 주임교수 윤재호