[새해 달라지는 것들] 부동산·세제 대개편… 감시 강화·투기 차단 초점

경기도의 한 아파트 단지 전경. 사진=노민규기자

◇주택 매매계약 관리 강화, 자금조달계획서 제출의무 확대 등... 상시 수사
2026년 1월 1일 이후 체결된 계약분부터는 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 경우에도 계약서 및 계약금 입금 증빙자료를 의무적으로 제출해야 한다. 실제로 자금 이동이 없는 가짜 계약을 원천적으로 차단, 시세를 조작하는 '자전거래'나 '시세 띄우기'를 막겠다는 취지다.

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서 양식도 개정된다. 투기 자금의 흐름을 낱낱이 파악하겠다는 의미다. 부모나 친인척 등 개인에게 빌린 경우에도 단순히 '차입금'으로 적는 것이 아니라, 차입처와의 관계와 이자율 등을 명시해야 한다. 특히, 국세청의 'PCI(재산·소비·소득 분석 시스템)'와 실시간으로 연동, '탈세 의심 거래'로 분류되면 즉시 소명 자료를 요구하게 된다.

◇시장 감시 체계, '실시간 전방위 수사'로 전환
국무총리 산하 부동산 감독 기구가 '특사경(특별사법경찰)' 지위를 바탕으로 자금 출처 소명이 불분명한 거래를 실시간 추출하는 시스템 가동, 자동 선별과 현장 조사가 결합된 입체적인 모니터링을 시행한다. 변칙 증여나 대출 용도 외 유용 행위가 즉각적으로 적발, 시장 감시 체계가 '사후 점검'에서 '실시간 전방위 수사'로 전환됨을 의미한다.

그동안 투기과열지구 내 거래에만 적용됐던 자금조달계획서 및 증빙서류(예금잔액증명서, 소득금액증명원 등) 제출 의무가 토지거래허가구역 내 주택 거래로 확대된다. 외국인이 허가구역 내 주택을 구입할 땐 해외 자금 반입 신고서 등 더욱 까다로운 서류를 제출해야 한다.

◇월세 세액공제 적용 확대 및 주담대 위험가중치 조정 앞당겨
1월부턴 직장 등의 이유로 주거를 달리하는 부부가 각각 무주택 근로자인 경우 공제를 받을 수 있다. 다만, 급여와 주소지 등 요건을 충족해야 하며, 공제한도는 세대주와 배우자의 월세액을 합산해 최대 1천만 원까지 인정된다. 또, 3자녀 이상인 경우 세액공제 적용 대상 주택 규모가 지역 구분 없이 100㎡이하 또는 시가 4억 원 이하로 확대된다.

당초 2026년 4월 시행 예정이던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치가 1월로 앞당겨 시행된다. 가계부채 증가 속도를 조절하고 부동산 시장으로 과도한 자금이 쏠리는 것을 완화하겠다는 취지다.

◇주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용
주택담보대출 금액과 주택신용보증기금의 출연요율을 연동해 대출금액이 클수록 출연요율을 높게, 작을수록 낮게 산정한다. 기존에는 고정·변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출 유형에 따라 0.05~0.30%로 차등 적용했다.

4월부터는 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25%, 평균 대출액 2배 초과는 0.3%를 적용하는 등 대출금액에 따라 차등을 둘 계획이다. 구체적인 출연요율 수준은 관계부처 협의를 거쳐 추후 확정될 것으로 보인다.

◇양도세 중과 배제 5월 9일 종료
오는 5월 9일은 다주택자들에게 '운명의 날'이 될 전망이다. 2022년 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하던 고율의 중과세율에 대한 한시적 유예가 종료되는 까닭이다. 현재 다주택자는 보유한 주택을 매도할 때 기본세율(6~45%)만 적용받고 있으나, 유예가 종료되면 다시 중과세율이 적용, 3주택 이상자는 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

물론, 정부가 시장 상황을 보고 이러한 조치를 1년 더 연장할 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 견해다. 그럼에도 불구하고 중과세를 피하려는 다주택자들이 1~4월 사이에 매물을 집중적으로 내놓을 가능성이 매우 높을 것이란 예측이 나온다.

수원시 장안구 한국은행 경기본부에서 경기남부 17개 시 관할 은행에 발행할 설 자금을 직원들이 검수하고 있다. 사진=노민규기자

◇혼인 세액공제, 2024년부터 올해까지 한시적 운영
결혼 비용 부담을 줄이기 위해 도입된 부부 합산 최대 100만 원의 혼인 세액공제는 2026년 혼인신고분까지 적용되는 마지막 기회다. 2024년부터 올해까지 한시적으로 운영되기 때문이다. 공제 방식도 계산된 세금에서 직접 빼주는 방식이어서 체감 효과가 크다.

단, 평생 1회만 적용 가능하다. 별도의 소득이나 나이 제한은 없으며, 재혼의 경우에도 해당 기간 내에 혼인신고를 했다면 공제가 가능하다.

◇아동수당 연령 확대, 육아기 근로시간 단축 등
정부는 2026년부터 아동수당 지급 연령을 기존 만 7세 미만에서 만 8세 미만으로 상향한다. 이는 초등학교 입학 후 발생하는 이른바 '학부모 경력 단절' 구간을 겨냥한 조치로, 2030년까지 만 12세(초등 졸업)까지 확대한다는 로드맵의 첫걸음이다.

또, 고용노동부는 육아기 근로시간 단축 급여 상한액을 250만 원으로 인상한다. 기존 단축 급여의 기준이 되는 월 급여 상한액은 220만 원이었다. 눈길을 끄는 것은 '10시 출근제'의 시행으로, 이른바 '초등 돌봄 공백'이 발생하는 오전 시간에 부모가 아이를 직접 등교시킬 수 있도록 장려하는 기업 지원금 제도다.

즉, 근로자가 출근 시간을 1시간 늦춰도 임금을 삭감하지 않는 기업을 정부가 직접 보상하는 것으로, 지원 금액은 해당 근로자 1인당 월 30만 원, 최대 1년간 지원받을 수 있다.

◇기타 제도 연장
무주택 근로자와 청년층의 주택 마련을 지원하기 위해 주택청약종합저축 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 현행 제도는 연소득 7천만 원 이하 가입자에게 납입액의 40%(300만 원 한도)까지 소득공제 혜택이 주어졌는데, 이 기간이 2025년 12월 31일에서 2028년 12월 31일까지 연장되는 것이다.

착한 임대인 세액공제 제도도 2028년까지 3년 더 연장된다. 해당 제도는 임대료를 인하한 임대인에게 임대료 인하액의 70%를 세액공제 해주는 제도로, 종합소득금액이 1억 원을 초과할 경우 공제율은 50%로 적용된다.

아울러, 청약예·부금을 주택청약종합저축으로 변경할 수 있는 기간이 늘어난다. 당초 2025년 9월 말까지 전환이 가능했지만 여전히 청약예·부금 가입자가 100만 명에 달하는 만큼 올해 9월 30일까지 1년 연장한다는 내용이다.

한편, 현행 조세특례제한법은 거주자와 배우자로 구성된 1세대가 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 또는 고향주택(이하 농어촌주택 등) 중 1채를 2025년 12월 31일까지 취득하고 3년 이상 보유한 뒤, 기존에 보유하고 있던 주택을 매도할 경우 농어촌주택 등은 소유주택에서 제외, 양도소득세(양도세) 과세특례를 적용하도록 하고 있는데, 일몰기한이 2030년 12월 31일까지 5년 연장된다.

강소하 기자