“강남이 불붙였는데 왜 여기가 더”…대출규제에 강북거래 절반 ‘뚝’

10·15 이후 강북거래 58%↓
강남4구는 12.5% 감소 그쳐

사진은 31일 서울 남산타워에서 바라본 아파트 단지. [제공=뉴스1]

정부의 10·15 부동산 대책으로 강남보다 강북이 더 크게 타격을 입은 것으로 나타났다.

31일 국토교통부에 따르면 2025년 11월 서울 주택 매매 거래량(신고일 기준)은 총 7570건으로 전달(1만5531건)에 비해 51.3% 감소했다. 서울은 10·15 대책으로 전역이 규제지역으로 지정되고, 아파트는 토지거래허가구역까지 ‘삼중 규제’로 묶이면서 거래가 급감한 상태다.

지역별로 보면 강북은 한 달 사이 거래량이 57.8%(8155건→3445건) 감소했다. 같은 기간 44.1%(7376건→4125건) 감소한 강남보다 더 영향을 많이 받은 것이다. 반면 고가 아파트가 밀집한 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 12.5%(2559건→2239건)밖에 감소하지 않았다.

기존에도 규제지역과 토지거래허가구역으로 규제를 받던 강남 3구와 달리 강북에서는 용산을 제외한 모든 지역이 10·15 대책으로 새롭게 규제가 적용돼 더 큰 타격을 받은 것으로 보인다. 마포, 성동 등 강북 한강벨트는 2025년 9~10월 거래량이 폭등한 바 있다.

10·15 대책에서는 25억원 초과 주택에 대해서 대출 한도를 2억원으로 제한하는 고가주택 규제안도 발표된 바 있다. 하지만 이미 현금부자가 몰리던 강남에서는 이 같은 규제가 큰 효과를 발휘하지 못한 것으로 분석된다.

KB부동산의 지난주 통계에 따르면 강남 아파트의 평균 매매가격은 34억7000만원, 서초구 32억4000만원이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “현금부자들의 ‘똘똘한 한 채’ 현상”이라며 “이들은 미래가치가 좋은 지역에 몰리지, 대출 많이 해주는 곳을 사지 않는다”고 분석했다.

지방 주택시장에서는 풍선 효과 조짐이 나타나고 있다. 2025년 11월 지방 아파트의 주택 거래량은 3만3710건으로 전달(3만74건)에 비해 12.1% 증가한 것으로 나타났다. 특히 부산(57%), 울산(46.4%), 경남(46.4%)의 거래량은 전년 동월보다 절반 가까이 증가했다.

한편 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 물량은 전국 2만9166가구로 전월(2만8080가구) 대비 3.9% 증가하며 3만가구에 육박한 것으로 나타났다. 충북(101.9%), 광주(36.6%) 위주로 증가세가 컸다. 다만 전국 미분양 물량은 전월 대비 0.4% 감소했다.

2025년 11월 전국 전월세 거래량의 경우 총 20만8002건으로 전월 대비 4.1% 증가했다. 전세 거래량은 7만5621건으로 전년 동월 대비 5.3% 감소했다. 반면 월세 거래량은 13만2381건(보증부 월세 포함)으로 전년 동월 대비 19% 증가하며 전세의 월세화가 가속화되는 모습을 보였다.