내년부터 제주 지구단위계획 건축물 최고 높이 완화
140% 완화 폐지 ‘상한용적률 적용’
지구단위계획 수립시 건축물의 높이를 현행 최대 140%까지 완화하는 기준이 사라지고 층수를 더 높일 수 있는 길이 열린다.
제주도는 이 같은 내용의 '제주특별자치도 지구단위계획 수립 지침' 개정안을 고시하고 2026년 1월 1일부터 적용한다고 31일 밝혔다.
지구단위계획지침은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획의 입안 및 결정, 지구단위계획의 내용 등에 관한 기준을 정한 지침이다.
2019년 제정된 지침에 따르면 용도지역 상 제2종일반지역 용적률은 250%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1000%로 제한돼 있다.
제주도는 지금껏 최대 140%까지 건축물 높이를 완화해 줬다. 현재 재건축이 진행 중인 이도주공2·3단지도 이를 적용해 신축 아파트 최대 높이가 기존 30m에서 42m로 높아졌다.
앞으로는 140% 완화 기준이 사라지고 새로운 '기준용적률-허용용적률-상한용적률' 체계가 적용된다. 제2종일반지역의 경우 용적률이 현행 250%에서 기준용적률 230%로 강화된다.
대신 기준에 충족하면 상한용적률을 적용해 건축물을 더 높게 지을 수 있게 된다. 이를 위해 새로운 인센티브 기준을 마련했다. 조건은 탄소중립 등 공공성 확보 방안 제시다.
주요 내용은 저층부 개방과 실내공지 확보, 공공 보행 통로 설치, 가로변 화단 조성, 조경 면적 추가 확보, 주차장 추가 확보, 개방형 자전거 주차장 확보 등이다.
인센티브제를 통한 용적률 완화시 교통과 상수도, 하수도 등 기반시설에 대한 적정성 검토도 진행하기로 했다. 도시·건축공동위원회 심의 전 관련 부서와 협의도 완료해야 한다.
제주도는 지구단위계획 수립 지침 개정과 별개로 고도지구 폐지와 관련된 도시관리계획 재정비 사업도 예정대로 추진하기로 했다.
도시관리계획은 국토계획법에 따라 도시공간을 구체화하는 법정계획이다. 제주시와 서귀포시는 2월부터 고도관리방안 수립에 따른 도시관리계획 정비 용역에 착수하기로 했다.
이를 통해 건축물의 최고 높이를 제한하는 고도지구의 폐지 구역 등을 정하게 된다. 대신 '기준높이'와 '최고높이' 개념을 도입해 도시공간을 고밀도로 재편할 방침이다.
도시관리계획 정비 용역에만 꼬박 1년 가까이 소요될 전망이다. 제주도는 도시계획위원회 심의와 제주도의회 동의를 거쳐 2027년 적용을 목표로 하고 있다.