집값 잡는다더니, 서민만 잡는 대책 [아침을 열며]

'10.15 대책', 상승하는 전월세
'토허구역' 해제로 물량 늘리고
수요 억제 정책 기조도 바꿔야

내년 서울 아파트값도 공급 부족 문제가 이어지면서 강남권과 한강벨트 등 상급지를 중심으로 상승세가 계속될 것으로 전망된다. 뉴스1

10.15 부동산 대책 후 서울의 전월세 가격이 빠르게 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월까지 전월 대비 0.3%대였던 서울 아파트 전세가격지수 상승률은 10월 0.53%, 11월 0.63%로 커졌다. 11월까지 누적 상승률은 3.06%로 올해 한국은행의 소비자물가 상승률 전망치 2.1%의 약 1.5배다. 서울의 주택종합 월세통합 가격지수 상승률도 10월 이후 상승세가 가팔라져 올 11월까지 누적 상승률이 2.74%에 이른다.

이런 전월세 가격 급등은 역설적으로 주택 가격을 안정화하려는 정부 정책에 상당 부분 기인한 것으로 판단된다. 10.15 대책은 서울 전 지역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 그 결과 아파트 취득일부터 2년간 실거주 의무가 생겨 전세를 끼고 아파트를 구매하는 갭투자가 불가능해지면서 전세 주택 공급이 급격히 줄어들었다. 이에 더해 동일 지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 더욱 옥죄는 대출 규제 강화 조치는 주택 구입을 어렵게 해 전세 수요를 더 높이는 효과가 있다. 전세 공급은 감소하는데 전세 수요는 늘어났으니, 전세가격 상승은 불가피한 결과다.

1주택자에 대해 규제 지역 전세대출 이자상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하는 정책도 전세가격 급등 속에서 일부 전세 수요를 월세로 전환시켜 월세가격까지 대폭 상승하는 원인이 되었다.

이 같은 서울의 전월세 가격 상승세는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해 대비 31.4% 감소할 전망이다. 더욱이 2024년 서울 주택건설 인허가 실적이 10년 평균의 절반 수준으로 하락한 효과가 본격적으로 나타나는 2027년부터 신규주택 입주 물량은 더 크게 줄어들 것으로 보인다. 본래 신규주택 입주가 시작되면 자금이 부족한 수분양자들이 임대보증금으로 잔금을 납부하는 경우가 많아 전월세 주택 공급이 늘어난다. 하지만 신규주택 입주 물량이 줄어들면 이런 효과를 기대할 수 없어 전월세 가격이 더욱 상승할 것으로 예상된다.

서울 전월세 가격 상승은 서민들의 소비지출을 줄이고, 무주택자와 유주택자 간 순자산 불평등도를 악화시킬 가능성이 크다. 그러므로 전월세 가격 안정을 위한 정부 대책 마련이 시급하다.

무엇보다 토지거래허가구역 해제를 통해 기존 주택의 전월세 공급을 늘려야 한다. 주택 건설에 걸리는 시간을 고려하면 신규주택 입주 물량은 즉시 늘릴 수 없기 때문이다. 자본주의 시장경제 체제에서 개인의 사유재산권 행사인 부동산 거래에 정부 허가를 요구하는 토지거래허가제는 애초에 지속 가능한 제도가 아니다. 더욱이 이 제도가 부동산 시장을 왜곡시켜 주거비용 급등을 초래하는 부작용을 고려하면 조속히 폐지할 필요가 있다.

그러나 토지거래허가구역을 해제하면 그동안 억눌려 있던 수요가 폭발하며 주택 가격이 급등할 위험성도 크다. 그러므로 정부는 서울의 신규주택 공급 계획을 발표해 주택 가격이 급등할 것이라는 시장의 기대를 바꿔야 한다. 택지가 부족한 서울에 재건축과 재개발 규제를 푸는 동시에 수익성을 높여 조합원들이 재건축과 재개발에 동의할 환경을 조성하는 것이 시급하다. 정부는 지금이라도 주택 구매 수요 억제 위주의 부동산 정책 기조를 전환해 부동산시장을 안정시키도록 해야 할 것이다.

아침_석병훈

석병훈 이화여대 경제학과 교수