[내년 달라지는 부동산 제도] 금융규제 고삐 죄고 지방 세제 지원 연장

주담대 ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행 비수도권 미분양 주택 취득 세금 혜택 인구감소지 세컨드 홈 특례도 계속

2026년 부동산 시장은 ‘대출 조이기’와 ‘지방 살리기’가 공존하는 한 해가 될 전망이다.

정부는 가계부채 관리를 위해 금융 규제 고삐를 죄는 한편 침체된 지방 부동산 경기를 부양하기 위한 세제 및 금융 지원책은 유지하거나 강화하는 모양새다.

창원 성산구 신월2구역을 재건축한 ‘창원 센트럴 아이파크’ 현장 전경./전강용 기자/

창원 성산구 신월2구역을 재건축한 ‘창원 센트럴 아이파크’ 현장 전경./전강용 기자/

내년 부동산 시장에 가장 직접적인 영향을 미칠 변화는 금융 규제 강화다. 유예와 단계적 도입을 거친 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’가 본격 시행될 예정이다.

3단계가 적용되면 은행권은 물론 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계대출에 ‘스트레스 금리(가산 금리)’가 100% 반영된다.

이는 향후 금리 인상 리스크를 반영해 대출 한도를 산정할 때, 실제 금리에 일정 수준의 가산 금리를 더해 계산하는 제도다.

2025년까지 적용된 2단계(50% 반영)보다 규제 강도가 두 배로 높아진다. 이에 따라 연 소득 대비 빌릴 수 있는 대출 한도는 수천만원 이상 줄어들 수 있어, 잔금 대출을 앞둔 입주 예정자나 주택 구입 희망자는 자금 조달 계획을 보수적으로 재점검해야 한다.

반면, 지방 부동산 시장의 거래 숨통을 틔워주던 세제 지원은 연장될 가능성이 높다. 올해 종료되는 ‘지방 준공 후 미분양 주택 과세 특례’는 연장 쪽으로 가닥이 잡히고 있다.

이 제도는 기존 1주택자가 경남 등 비수도권의 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하)을 취득할 경우, 이를 주택 수 산정에서 제외해 1세대 1주택자의 양도세 비과세 및 종합부동산세 기본 공제(12억원) 혜택을 유지해 주는 것이다.

창원, 거제 등 도내 미분양 물량 해소를 위해 필수적인 제도로 꼽히는 만큼 제도가 연장되면 2026년에도 다주택자 페널티 없이 지역 미분양 아파트를 매입할 수 있는 길이 열리게 된다.

인구감소지역 활성화를 위한 ‘세컨드 홈’ 특례도 계속된다.

기존 1주택자가 인구감소지역 내 공시가격 4억원 이하 주택을 추가로 구매해도 1주택자로 간주해 재산세·종부세·양도세 특례를 적용받는다. 경남에서는 의령, 함안, 창녕, 고성, 남해, 하동, 산청, 함양, 거창, 합천 등 군 지역 전체와 밀양시가 대상이다. 은퇴 후 귀촌이나 주말농장을 계획하는 수요자들에게는 여전히 유효한 기회다.

실수요자를 위한 정책 금융 혜택도 이어진다.

출산 가구를 대상으로 한 ‘신생아 특례대출’은 부부 합산 소득 요건이 완화된 상태로 유지된다. 2025년부터 소득 요건이 연 2억원 이상으로 대폭 완화된 기조가 이어지며, 2026년에도 저출산 대응 차원에서 우대 금리 등 혜택이 지속될 전망이다.

아울러 도심 내 주택 공급 확대를 위한 재건축 규제 완화 기조도 유지된다.

준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축 착수가 가능한 절차가 시행 중이다. 창원 국가산단 배후도시 등 도내 노후 계획도시의 경우 통합 재건축 추진 시 안전진단 면제 및 용적률 상향 등의 인센티브가 적용되는 만큼, 2026년에는 정비사업의 구체적인 윤곽이 드러날 것으로 보인다.

박준영 기자 bk6041@knnews.co.kr