집값 2% 오르고, 전세는 5% 뛴다… 2026년 주택시장, 가격보다 격차가 먼저 커진다

수도권은 상승 고착, 지방은 회복 지연
규제, 수요를 묶고... 공급은 더 늦어져

내년 수도권 집값은 오른다는 전망이 지배적입니다.
더 중요한 변화는 가격 자체보다 그 간극입니다. 매매는 느리게 오르고, 전월세는 더 빠르게 불안해지면서 지역 간 격차는 좁혀지지 않고 오히려 고착될 가능성이 커지고 있습니다.

정책은 수요를 묶었지만 공급은 더 늦어졌고, 그 결과 시장은 진정이 아니라 왜곡 국면으로 들어가고 있다는 우려가 나옵니다.

■ 수도권은 상승 유지, 서울은 고착… “조정 없는 상단 이동”

27일 업계에 따르면 주택산업연구원은 2026년 서울 집값이 4.2%, 수도권이 2.5% 상승할 것으로 전망했습니다. 대한건설정책연구원은 수도권 2.0%, 한국건설산업연구원은 2.0~3.0% 상승을 예상했습니다. 내려가지도, 멈추지도 않는 흐름입니다.

특히 서울은 조정 없이 상단을 바꾸는 구조로 들어갔습니다. 거래는 줄었지만 가격은 빠지지 않았고, 상급지에서는 신고가 거래가 반복됐습니다.

이는 수요가 강해서라기보다 팔 수 있는 물건이 줄었기 때문으로 해석됩니다.

내년 거래량은 65만 건 수준으로 정상기의 70%에 머무를 것으로 예상됩니다. 과열이라기보다 유동성이 잠긴 상태에서 가격만 움직이는 구조에 가깝습니다.

■ 공급 늘린다지만, 입주는 더 줄어

입주 물량 감소는 이미 확정된 변수입니다. 전국 입주 물량은 2024년 36만 가구에서 2026년 21만 가구 수준으로 줄어들고, 서울은 올해 4만2천 가구에서 내년 2만 9,000가구로 31.6% 급감합니다.

착공과 분양은 일부 늘 수 있지만, 입주는 과거 착공 감소의 결과이기 때문에 단기간에 되돌릴 수 없습니다.

특히 수도권 준공 물량은 예년 평균의 절반 수준으로 떨어질 전망입니다. 가격이 유지되는 이유는 수요가 몰려서가 아니라 시장에서 빠져나갈 물량이 없기 때문입니다.

■ 매매보다 전월세가 더 위험

2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다.

전세 매물이 줄고 전세의 월세 전환이 겹치면서 임차 시장의 부담이 더 빠르게 커지고 있습니다.

허가제와 대출 규제, 다주택자 압박은 매수를 막았지만 임대 공급도 함께 묶었습니다.

그 결과 실수요자는 매매에서도 막히고, 임대에서도 밀리는 이중 압박을 받고 있습니다.

■ 제주 포함한 지방... ‘반등’이 아니라 ‘지연’ 상태

지방 집값은 2026년 0.3% 상승으로 사실상 정체에 가깝습니다. 하락은 멈췄지만 회복은 아닙니다. 전세 역시 1.7% 상승으로 수도권보다 낮습니다.
이는 안정이 아니라 수요 자체가 약해졌다는 의미입니다.

제주처럼 인구 유입이 둔화되고 투자 수요가 빠진 지역은 가격이 오르지 않는 것이 아니라 오를 힘이 약해진 상태에 가깝습니다.

수도권은 비싸서 문제이고, 지방은 움직이지 않아 문제입니다.

이런 격차는 자연 조정이 아니라 정책과 구조가 만든 것으로 보고 있습니다.

■ 정책은 수요 눌렀고, 공급은 더 늦어져

대출 규제와 허가제, 거래 제한은 투기 수요를 억제하는 데는 효과가 있었지만, 매물과 공급까지 함께 묶었습니다.

실수요자는 자금조달이 어려워졌고, 사업자는 불확실성 속에서 착공을 미뤘습니다.

정부는 공급 확대를 말하지만, 실제 시장에 들어오는 주택은 줄고 있습니다. 정책이 가격을 끌어내리지 못하는 이유는 수요만 눌렀기 때문입니다.

■ 상승 원인, 수요가 아니라 입주 감소

내년에도 공급 부족의 여파로 수도권 상승 흐름이 이어질 가능성이 크다는 전망이 나옵니다. 상승을 밀어 올리는 핵심 변수는 아파트 입주 물량 감소입니다.

주택산업연구원은 내년 서울 전셋값 상승률이 집값 상승률을 웃돌 것으로 내다봤고, 입주 감소와 전세의 월세 전환이 겹치면서 월세 압력도 커지고 있습니다. 10·15 대책 이후 갭투자는 차단됐지만, 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라졌다는 분석도 나옵니다.

업계에서는 “지금 필요한 것은 규제가 아니라 구조 조정”이라며 “공급이 실제로 늘어나는 시점을 앞당기고, 실수요자의 이동을 막는 장벽을 조정하지 않으면 시장은 안정되기 어렵다”고 지적하고 있습니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자