서울 첫 3%대 상승 '고월세' … 창의적 정책으로 획기적 주택공급 시급

더스쿠프 양재찬의 프리즘
서울 ‘고월세’ 국면 접어들어
월세 비중도 60% 웃돌아…
시중 유동성 부동산 쏠릴 우려
주택 공급 대책 마련 미룬 정부
신년 초 실질적 공급 대책 내놔야

시중 유동성이 부동산으로 쏠릴 수 있다는 경고가 나오는데도 정부는 공급 대책을 미뤘다. 민생 안정을 위해서라도 이른 시일 안에 획기적인 공급 대책을 내놓아야 한다.[사진 ｜ 연합뉴스]

정부가 연내 하겠다던 추가 주택공급 대책 발표를 내년 초로 미뤘다. 국토교통부와 서울시 간 용산정비창 개발 관련 협의가 마무리되지 않았다는 점 등이 이유다. 서울 집값 상승세가 심상찮은 데다 외환ㆍ금융시장의 변동성이 커지면서 시중 유동성이 부동산으로 몰릴 수 있다는 경고가 나오는데도 여태 '협의 단계'라는 것이다. 서민층의 주거불안 정도와 정부 대책 간 괴리가 너무 커 보인다.

주택산업연구원은 12월 23일 서울 집값이 올해 6.6% 뛴 데 이어 내년에도 4.2% 오를 것으로 전망했다. 수도권(2.5%)ㆍ전국(1.3%)보다 높은 상승률이다. 전셋값도 서울(4.7%)ㆍ수도권(3.8%) 모두 올해보다 더 오를 것으로 예상했다.

내년 서울 집값 상승률 전망은 한국은행과 한국개발연구원(KDI)의 성장률 전망치(1.8%)와 소비자물가 상승률 전망치(2.1%)의 두배 수준이다. 서울ㆍ수도권 집값은 소득과 물가보다 가파르게 상승하는 데 비해 지방 주택은 덜 올라 박탈감을 느낄 수 있다.

같은 날 공개된 한은 분석 보고서에 따르면 11월 말 서울 아파트 시가총액은 약 1817조원으로 전국 아파트 시가총액의 43.3%를 차지했다. 2021년 41.7%였던 비중이 더 높아졌다. 국토면적의 0.6%에 불과한 서울에 아파트 자산가치의 절반 정도가 집중돼 있다.

게다가 3분기 '서울 주택시장 위험지수'는 0.90으로 한은이 지수를 산출하기 시작한 2018년 이래 가장 높았다. 정부가 6ㆍ27 대책을 통해 가계대출을 강력 억제하는 데도 집값 오름세가 지속된 결과다. 서울과 달리 시장 침체가 이어진 비수도권은 -0.75로 최저치였다.

[사진 |뉴시스]

주택시장 위험지수는 소득과 임대료, 지역별 가격차, 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 등을 활용해 산출한다. 주택시장의 실물경제 대비 과열과 불확실성 수준을 평가하는 지표다. 3분기 서울 아파트 시가총액은 서울 지역총생산(GRDP)의 3.0배에 이르렀다. 이 또한 2018년 이래 최고치다.

주택시장 위험지수가 높아진 것은 서울 집값과 실물경제와의 괴리가 확대돼 과열과 쏠림 현상이 심화하고 있다는 징표다. 이는 부동산시장을 넘어 경제 전반의 리스크와 금융 변동성을 키운다. 한은이 금융 불균형 상황과 금융기관 복원력을 종합 측정한 3분기 금융취약성지수도 45.4로 2분기(44.6)보다 높아졌다.

게다가 서울의 최근 월세 비중은 임대차 거래의 60%를 넘어섰다. 전세 사기와 전세자금 대출 규제 강화의 영향을 받았다. 올해 외지인의 서울 주택 매입 비율이 24.4%에 이르렀다. 그만큼 '똘똘한 한채' 등 서울 주택 수요가 집중되며 시장이 왜곡됐다는 방증이다.

부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트값은 12.17% 올라 전국 평균(5.75%)의 두 배를 넘어섰다. 한국부동산원이 산출한 올해 1~11월 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%로 2015년 집계 이래 최고치를 기록했다. 서울 중위 월세 122만원은 4인 가구 중위소득 610만원의 20%에 해당한다. 소득의 5분의 1을 주거비로 지출하면 내집 마련은커녕 변변한 소비도 어렵다.

내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해의 절반 수준에 그칠 전망이다. 공급 절벽이 주택시장 불안을 더욱 부추길 가능성이 높다. 주택 공급이 부족한 상황에서 수요를 억누르면 월세 급등, 전세 품귀 등의 부작용이 심화한다.

이런 상황에서 원ㆍ달러 환율이 급등하며 물가가 들썩이자 한은의 11월 소비자동향조사 결과 소비자심리지수가 급랭하고, 집값이 오를 것이라는 기대심리(주택가격전망지수)는 상승했다. 내년 경제와 금융의 안정성은 환율과 서울 집값 안정에 달렸다. 고환율 여파로 수입 농축산물과 식료품값이 뛰며 고물가가 심각한데 전월세까지 치솟으면 서민층 삶은 더 팍팍해진다.

원ㆍ달러 환율이 급등하며 물가가 들썩이자 한은의 11월 소비자동향조사 결과 소비자심리지수가 급랭하고, 집값이 오를 것이라는 기대심리가 상승했다.[사진｜뉴시스]

정부 여당은 신년 초 이른 시일 안에 획기적 수준의 주택공급 대책을 내놓아 부동산시장과 민생을 안정시켜야 할 것이다. 용산정비창은 접근성이 좋은 서울 도심 대규모 개발 부지로 상징성이 크다. 좀 더 많은 공공주택을 건설하는 방향으로 서울시와 협의함으로써 정부의 주택공급 의지를 보여줄 필요가 있다.

정부가 이미 약속한 철도역사의 복합개발을 통한 주택 공급도 속도를 내자. 국토부는 문재인 정부 시절인 2021년 말 신안산선 영등포역, GTX(수도권광역급행철도)-C 창동역, 대장홍대선 원종역을 시범사업 노선으로 지목하고도 4년이 되도록 가시적 성과가 없다.

부지를 따로 확보하지 않아도 되는 철도역사는 주변 시세보다 저렴하게 주택 공급이 가능하고 역세권 개발 기회도 제공한다. 신규 노선뿐만 아니라 오래된 철도역사를 리모델링하거나 헐어내고 새로 높게 짓는 데 민간자본을 유치하자. 도심 우체국과 주민센터 등 노후 공공청사에 대한 복합개발도 적극 추진해 실질적인 주택 공급을 앞당기자. 정책적 창의력과 실행력을 총동원해 주택정책을 대전환하자.

양재찬 더스쿠프 편집인
jayang@thescoop.co.kr