전·월세 급등기, 계약갱신청구권 올바르게 쓰려면[똑똑한부동산]

계약갱신청구권, 동일 1회 연장 가능
계약 종료 2개월 전 갱신 의사 밝혀야
‘5%룰’ 있지만 증액 합의시엔 따라야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 한 기관의 통계에 따르면 올해보다 내년 전세가격과 월세가격이 큰 폭으로 상승한다고 한다. 특히 수도권은 다른 지역에 비해 전세가격과 월세가격 상승률이 더욱 높을 것으로 봤다. 여러 원인이 있지만, 가장 큰 원인은 임대차 시장에 공급되는 주택 물량이 감소해서다. 최근 정부가 규제지역과 토지거래허가구역을 확대하면서 임대차 시장에 공급될 수 있는 임대주택의 물량이 크게 줄었다.

노원구 수락산역 인근 한 부동산 모습. (사진=연합뉴스)

임대차 시장에서 전세가격과 월세가격은 당연히 수요와 공급의 논리에 따라 결정되는 것이기 때문에 공급이 줄어들면 가격은 상승하게 된다. 다만, 의식주에 관한 사항은 인간의 생존권이 달린 문제이기 때문에 정부는 임차인의 주거를 어느 정도 안정적으로 보호하기 위해 주택임대차보호법을 만들어 임차인을 두텁게 보호하고 있다.

이처럼 전세가격과 월세가격이 급등해 임차인의 부담이 갑자기 증가하는 것을 막기 위해 주택임대차보호법에는 계약갱신청구권을 임차인의 권리로 보장하고 있다. 임차인이 원하는 경우 특별한 사정이 없다면 동일한 조건으로 임대차계약을 1회 연장할 수 있도록 하는 제도다. 최초 임대차계약을 체결할 때 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않기로 약정한다고 하더라도 이는 주택임대차보호법에 어긋나 무효다.

또 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 차임을 5% 범위에서만 올릴 수 있다. 이때에도 임대인에게는 조세의 증감이나 경제상황의 변동과 같이 차임을 올릴 수밖에 없는 정당한 사유가 존재하여야 한다.

따라서 임차인은 전세가격과 월세가격이 상승하는 시기에는 계약갱신청구권을 사용하여 안정적인 주거를 누릴 수 있다. 다만 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때 주의할 점이 있다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간을 정해두었다. 임차인은 임대차계약을 갱신하려는 경우 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 임대차계약을 갱신하겠다는 명확한 의사표시를 문자메세지 등으로 전달해야 한다.

또 임대인이 일방적으로 차임을 증액할 때에는 기존 차임의 5% 이내만을 올릴 수 있지만 임대인과 임차인이 그 이상으로 차임 증액을 합의한 때에는 증액하기로 합의한 차임으로 차임이 정해진다. 간혹 이와 같은 주택임대차보호법상의 규정을 알지 못해 임대인이 요구하는 대로 차임을 증액하게 됐으니 5%를 넘어선 부분만큼 임대인으로부터 돌려받을 수 있다고 생각하지만 법원은 당사자 사이에 차임에 관한 합의가 이루어졌다면 그에 따라 차임이 정해진 것으로 본다.

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 목적으로 제정된만큼 임차인의 권리를 두텁게 보호하고 있다. 임차인의 주거 안정을 해칠 수 있는 경우를 대비해 다양한 완충장치를 마련해 두었으므로 임대차 시장 상황에 따라 임차인의 권리를 적절히 행사할 필요가 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)