“내년 수도권 집값, 2% 넘게 오를 것…전월세난 심화” [부동산360]

주산연, 내년 서울 집값 4.2% 상승 전망
전국 입주 물량 감소·금리 인하 기조 등
부동산 세금 정책, 내년 시장 최대 변수

[헤럴드경제=신혜원 기자] 내년 수도권 주택가격이 2% 넘게 상승할 것이란 전망이 나왔다. 공급 물량이 줄어들고 금리 인하 기조가 이어지는 영향이다. 또한 전월세 가격은 매매가격보다 상승폭이 더욱 클 것이란 관측이다.

26일 건설부동산업계에 따르면 주택산업연구원(주산연)·대한건설정책연구원(건정연)·한국건설산업연구원(건산연) 등의 연구기관은 내년 수도권 집값이 2% 넘게 상승할 것이라고 내다봤다.

주산연은 내년 서울 집값이 4.2%(올해 6.6%), 수도권 집값이 2.5%(올해 2.7%) 오를 것이라는 분석을 내놨다. 건정연과 건산연은 내년 수도권 집값이 각각 2.0%, 2.0∼3.0% 상승할 것이라 예측했다.

이재명 정부가 출범한 올해 서울의 집값은 아파트를 중심으로 대폭 상승했다. 지난 6월 정권 교체 이후 연이어 나온 강력한 수요 억제책으로 주택 시장은 얼어붙었으나 상급지에서는 신고가 거래가 이어졌다. 수도권과 지방과의 양극화는 더욱 심화되는 가운데, 내년 주택 시장도 공급 부족으로 서울을 포함한 수도권의 상승세는 계속될 것이라는 전망이 우세하다.

특히 아파트 입주 물량 감소가 집값 상승 전망의 주요 근거로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준으로 지난해 36만2223가구에서 올해 27만7497가구, 내년 21만387가구, 내후년 20만4112가구로 3년 연속 감소한다. 서울은 올해 4만2611가구에서 내년 2만9161가구로 31.6% 줄어든다.

주요 연구기관들은 내년 매매 시장보다 전월세 시장의 불안 요소가 더욱 크다고 입을 모은다.

주산연은 내년 서울의 집값 상승률(4.2%)보다 전셋값 상승률(4.7%)이 더 높을 것이라고 분석했고, 입주 물량 부족 등으로 대도시권의 월세 상승세는 지속할 것이라고 관측했다.

서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 주택시장 안정화 대책으로 이들 지역은 세를 낀 ‘갭투자’가 원천 차단되면서 전세 매물이 급감하고, 전세의 월세화도 가속화하고 있다.

내년에 집값 상승세가 지속될지 여부는 6·3 지방선거를 앞두고 현재 수면 아래에 있는 부동산 세금 정책이 최대 변수로 떠오를 전망이다. 만약 집값이 다시 과열 양상을 보인다면 정부가 세제 개편을 비롯해 세금을 통한 추가 수요 관리 정책을 발표할 가능성이 거론된다.

당장 내년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝날 경우 10·15대책에 따라 서울과 경기 주요 지역에서 다주택자 양도세 중과 적용 대상자가 대폭 늘어난다.

양도세 기본세율은 양도 소득에 따라 6∼45%이지만, 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 가산세율이 붙는다.

이는 2021년 문재인 정부에서 처음 도입됐고, 윤석열 정부는 2022년 5월 출범과 동시에 시행령 개정을 통해 이를 1년 단위로 연장했다. 이재명 정부는 유예 연장 여부에 대해 구체적인 언급을 꺼리고 있지만, 부동산 시장에서는 유예가 종료될 것이라는 관측이 지배적이다.

이 경우 다주택자는 양도에 따른 시세차익이 있을 시 내년 5월 9일 전에 보유 매물을 팔고 잔금을 치러야 양도세 중과를 피할 수 있다.

이에 따라 내년 초부터 현재 조정대상지역인 서울 전역과 경기 12곳은 매물이 늘어날 가능성이 있다. 특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많은 상황이고, 임차인이 있는 경우에는 바로 집을 팔기도 어려워 시세보다 싼 급매물 출회로 집값이 일정 부분 조정을 받을 가능성도 있다.