[단독] 내년 토지임대부 ‘반값아파트’…4억 없어도 분양받을 길 열린다

전용 정책대출 내년 상반기 출시
마곡17·고덕강일3 본청약 연계
LTV 50~60%·만기 20년 조건

서울 강동구 고덕강일3단지 조감도. SH

내년 상반기에 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택 전용 정책대출 상품이 출시된다. 서울 곳곳에서 관련 주택의 본청약이 예정돼 있는 가운데 국토교통부가 맞춤형 대출상품을 마련해 실수요자의 자금 조달에 숨통을 틔워주겠다는 취지다.

25일 금융권에 따르면 국토부는 토지임대부 분양주택에 적합한 주택담보대출 상품을 만들기 위해 서울주택도시개발공사(SH), 주택도시보증공사(HUG) 등 관계기관과 막바지 협의를 진행 중이다. 토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식으로, 토지가격이 빠져 분양가가 낮은 것이 특징이다. 이 때문에 ‘반값 아파트’로 불려왔다.

그동안 토지임대부 분양주택은 대출이 사실상 불가능하다는 점이 최대 약점으로 꼽혀왔다. 토지를 담보로 잡을 수 없는 데다 건물은 시간이 지날수록 감가상각이 이뤄져 담보가치가 빠르게 떨어진다는 이유로 시중은행들이 대출 취급을 꺼려왔기 때문이다.

국토부는 이 같은 구조적 한계를 감안해 정책대출을 활용한 우회로를 마련하기로 했다.

국토부는 반값 아파트를 분양받는 경우에도 디딤돌대출을 활용할 수 있도록 문을 열어주되 일반 디딤돌대출보다 조건은 보수적으로 설계할 방침이다. 디딤돌대출은 현재 최대 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 가능하고 대출 만기도 30~40년으로 긴 편이다. 하지만 토지임대부 분양주택 전용 상품은 LTV를 50~60% 수준으로 낮추고, 대출 기간도 20년 안팎으로 짧게 설정하는 방안이 유력하다.

맞춤형 대출 상품이 추진되는 데는 내년 서울에서 토지임대부 분양주택 공급이 본격화된다는 점이 작용했다. 내년 2월 강서구 마곡지구에서 마곡17단지(577가구)가 공급되고, 8월에는 강동구 고덕강일3단지(1305가구)가 분양될 예정이다. 두 단지는 2023년 일부 물량에 대해 사전예약을 진행해 예비 입주자를 이미 선정한 상태다.

사전예약 당시 전용면적 59㎡ 기준 추정 분양가는 마곡17단지가 약 3억1100만원, 고덕강일3단지가 약 3억5500만원이었다. 다만 이후 공사비 상승 등의 영향으로 실제 분양가는 이보다 10~20% 오른 4억원 안팎에서 결정될 가능성이 크다는 관측이 나온다. 대출이 전혀 나오지 않는다면 공공분양임에도 현금 4억원을 마련해야 청약이 가능해지는 셈이다.

문제는 공공분양 특성상 소득·자산 요건이 까다로워 현금 수억 원을 보유한 실수요자가 많지 않다는 점이다. 국토부가 정책대출 카드를 꺼내 든 것도 이 같은 현실을 고려한 조치로 풀이된다.

서울 강동구 고덕강일3단지 투시도. SH

다만 부동산업계에선 토지임대부 분양주택의 구조적 한계가 명확해 이번 전용 대출이 ‘반쪽짜리 해법’에 그칠 것이란 평가도 나온다. 대출 문이 열려도 만기가 짧아지면 매달 갚아야 하는 금액이 늘어나기 때문이다. 게다가 토지임대부 분양주택은 땅을 빌려 쓰기에 매달 토지 임대료도 내야 한다. 마곡 17단지와 고덕강일 3단지 전용 59㎡ 역시 매달 40만~70만원을 내야 할 것으로 추산됐다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “토지 임대료에 대해 입주민과 토지주 사이에 수시로 분쟁이 생기곤 한다”며 “토지 가격은 장기적으로 우상향하니 토지 임대료도 오를 텐데 주택 소유주는 이 부분을 납득하기 어려워한다”고 설명했다.