[로펌스토리] 재계약이면 다시 2년 보장될까… 2+2 이후 전세계약 혼란 정리

▲법무법인 '고운' 이호영 변호사

인천일보와 법무법인 고운이 함께하는 '로펌스토리'.
이번 Q&A에서는 계약갱신청구권을 이미 한 차례 사용한 이후, 전·월세 계약을 어떻게 연장해야 하는지를 둘러싼 법적 쟁점을 살펴본다.

2020년 7월 31일 계약갱신청구권 제도가 시행된 이후 5년이 지나면서, 최초 2년과 갱신 2년을 모두 채운 임차인과 임대인 사이에서 그 다음 계약을 어떻게 해야 하는지를 두고 혼란이 커지고 있다. 현장에서는 이를 '재계약' 또는 '합의에 의한 갱신' 등으로 부르지만, 법적 효과는 결코 가볍지 않다.

▲2년+2년 이후에도 계약을 연장할 수 있나?

가능하다. 다만 어떤 방식으로 연장하느냐에 따라 법적 효과가 달라진다.

주택임대차보호법이 규정한 계약 연장 방식은 크게 두 가지다.

첫째는 묵시적 갱신이다. 계약 기간이 끝났음에도 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시 없이 거주를 이어가는 경우로, 기존 조건 그대로 2년이 연장된다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약을 종료시킬 수 있다.

둘째는 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신이다. 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 밝히면, 임대인은 법에서 정한 예외 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 다만 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있다.

문제는 이 두 제도를 모두 사용한 이후다. 최초 2년과 갱신 2년, 총 4년이 지난 시점에서의 계약 연장은 법에 명확히 규정돼 있지 않다.

▲2년+2년 이후 연장은 '재계약'인가, '갱신'인가?

실무에서는 이를 두고 해석이 갈린다.

한쪽에서는 기존 계약을 종료하고 새 계약서를 쓰는 만큼 '재계약'으로 보고, 다시 계약갱신청구권을 쓸 수 있다고 본다. 재계약은 새로운 임대차이므로 다시 2년 거주 후 갱신청구권을 행사할 수 있다는 논리다.

반면 다른 쪽에서는 명칭과 관계없이 동일한 주택에서 같은 임대인·임차인이 조건을 유지한 채 거주를 이어간다면 실질은 계약 연장에 불과하다고 본다. 이 경우 이미 4년의 주거 안정이 보장된 만큼, 다시 계약갱신청구권을 부여하는 것은 입법 취지에 맞지 않는다는 입장이다.

▲법적으로는 어떻게 봐야 하나?

핵심은 형식이 아니라 실질이다.

계약서에 '재계약'이라는 표현을 썼더라도, 실제 내용이 기존 계약의 연장에 가깝다면 법원이나 분쟁 조정 과정에서는 계약갱신으로 판단될 가능성이 크다. 이 경우 임차인이 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 보기는 어렵다.

다만 예외는 있다.
임대인과 임차인이 명확히 기존 계약을 종료하고, ▲보증금 인상률 제한을 초과해 조건을 변경하거나 ▲"기존 계약을 종료하고 신규 계약을 체결한다"는 특약을 두는 등 새로운 계약임이 분명한 경우라면, 동일한 주택이라도 다시 계약갱신청구권이 발생할 여지는 있다.

▲왜 이런 혼란이 생겼나?

계약갱신청구권 도입 이전에는 임대인과 임차인이 합의만 하면 횟수 제한 없이 자유롭게 계약을 연장할 수 있었다. 하지만 계약갱신청구권을 '1회'로 명문화하면서, 그 이후의 계약 관계가 법적으로 공백 상태에 놓이게 됐다.

특히 계약갱신청구권에 따른 갱신은 임차인이 언제든지 중도 해지가 가능해, 임대인 입장에서는 보증금 반환 시점과 중개수수료 부담 여부를 두고 분쟁이 발생하기도 한다.

▲전문가 조언

계약갱신청구권 제도는 임차인에게 최소 4년의 주거 안정을 보장하기 위해 도입됐다. 그러나 4년 이후의 계약 관계에 대해서는 명확한 기준이 없어 현장에서 혼란이 반복되고 있다.

법 개정까지는 시간이 걸릴 수밖에 없는 만큼, 관계 부처의 해석 지침 정비와 표준 계약서 보완이 시급하다는 지적이 나온다. 임대인과 임차인 모두 계약 연장 시 '갱신인지, 신규 계약인지'를 명확히 인식하고 계약서에 분명히 반영하는 것이 분쟁을 줄이는 최선의 방법이다.

/자문=법무법인 '고운' 이호영 변호사
/정리=최준희 기자 wsx3025@incheonilbo.com