규제가 부른 '풍선효과' … 동탄·파주 거래 몰렸다

토허구역 등 빠지며 매매 활기
선호도 낮아 가격상승은 제한적

서울 전역과 경기 12곳이 '삼중규제'(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)로 묶이면서 규제를 피한 곳들의 아파트 거래량이 크게 늘었다.

비규제지역의 거래량 자체는 증가했지만 가격 상승세는 덜한 것으로 나타났다.

수요자들이 '똘똘한 한 채' 선택에 집중하면서 비규제지역이라고 일단 매수하기보단 입지나 신축 여부 등을 기준으로 신중히 선택하면서, 같은 지역이라도 가격 차이가 벌어질 수 있다는 진단이 나온다.

25일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 토허구역 적용 전 2달간(8월 20일~10월 19일) 경기 지역 거래량 1위는 성남시 수정구 '산성역 포레스티아'(126건)였다. 이어 안양시 동안구 '평촌어바인퍼스트'(115건), 성남시 중원구 '해링턴스퀘어신흥역'(115건)이 공동 2위, 광명시 철산동 '도덕파크타운'이 84건으로 4위를 차지했으며 5위는 성남시 수정구 신흥동 '산성역자이푸르지오1단지'(80건)로 나타났다.

그러나 규제 후 최근 두 달(10월 20일~12월 19일)간 거래 순위를 보면, 안양시 만안구 안양동 '래미안안양메가트리아'(108건)가 1위로 올라섰고, 평택시 현덕면 '평택화양휴먼빌퍼스트시티'(90건), 평택시 통복동 '더플래티넘스카이헤론'(90건)가 공동 2위, 화성시 송동 '동탄2신도시하우스디더레이크'(64건)이 4위로 올라왔으며 5위는 파주시 목동동의 힐스테이트 운정(61건)이었다.

동탄2신도시하우스디더레이크와 힐스테이트 운정의 경우 규제 전까진 100위권 밖이었는데 규제 적용 이후 5위권까지 올라왔다.

다만, 실거래 사례를 보면 거래량은 늘었지만 직전 최고가까지 상승하진 못한 단지들이 많았다.

동탄2신도시하우스디더레이크는 규제 이후 거래량은 많았지만, 전용 59.9㎡에서 84.96㎡까지 모든 면적이 2021~2022년 세워진 최고가까지 회복하지는 못했으며, 힐스테이트 운정도 비슷한 상황이다. 2020~2021년 전용 84㎡의 매매가는 8억원대였는데, 최근 거래가격은 6억원 후반대다.

전문가들은 풍선효과로 비규제 지역을 찾는 관심이 늘긴 했지만, '똘똘한 한 채' 선호가 뚜렷해 과거처럼 큰 상승세를 보이긴 어려울 거라는 진단을 내놨다.

송승현 도시와경제 대표는 "과거 문재인 정부 시절에 풍선효과가 컸던 배경을 보면, 저금리 시기였고 임대사업자들과 법인 투자자들이 활발하게 움직이는 흐름이 있었다"며 "지금은 주택을 여러 채 소유하기보다 똘똘한 한 채 중심으로 시장이 흘러가고 있고, 금리도 높다는 차이가 있다"고 설명했다.

송 대표는 "전에는 서울에 집이 한 채 있더라도, 규제를 벗어난 곳에서 저렴한 매물이 나오면 추가 매수를 하기도 했지만 지금은 담보대출이 꽉 막혀 있다 보니 그런 현상이 나올 구조가 안 된다"며 "비규제 지역이더라도 역세권이나 신축 여부 등 선호 요인에 따라 다르게 움직일 것"이라고 덧붙였다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "소수의 자산가들을 제외하고 지금 같이 주택담보대출이 제한된 상황에서 원하는 곳의 주택을 거래할 수 있는 사람은 많지 않다"며 "결국 담보대출이라도 받을 수 있는 곳으로 주택 수요가 몰린 것"이라고 말했다.

신 교수는 "일률적인 대출 규제보다 다주택자나 투기와 무관한 실수요자들에겐 대출 한도를 좀 더 탄력적으로 적용하는 '제도적 배려'도 고려해 보면 좋겠다"고 제언했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr