“현금 부자들 몰려들더니”…서울 아파트값 “미쳤다” [수민이가 걱정해요]

서울 주택시장의 쏠림·과열 현상이 역대급으로 위험한 수준에 이르렀다는 분석이 나왔다. 대출 규제에 영향을 받지 않는 현금 부자들은 서울로 몰려들어 서울과 지방의 집값 격차가 사상 최고 수준으로 벌어지고 있어서다. 주택 공급량과 속도를 획기적으로 높이지 못하면 내년에도 집값의 가파른 상승세가 계속될 것이란 전망도 속속 나오고 있다.

서울 시내의 한 부동산에 붙은 매물 게시판. 연합뉴스

한국은행은 23일 공개한 ‘최근 주택시장 특징과 금융시스템 영향’ 보고서에서 최근 주택시장의 가장 큰 특징으로 ‘지역 간 주택시장 차별화’를 꼽았다. 서울 중심의 수도권 집값은 오름세를 이어가지만, 비(非)수도권은 하락세에서 벗어나지 못하고 있다는 뜻이다.

보고서에 따르면 11월 말 현재 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중(43.3%)은 전 고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어섰다.

한은은 “서울 중심의 수도권 주택가격 상승세 지속은 금융 불균형 누증 등의 잠재 리스크(위험)로 이어질 수 있다”고 경고했다.

실제로 서울 주택시장 위험지수는 3분기 0.90으로 한은이 통계를 공개한 2018년 이후 가장 높은 상태다.

서울 아파트 시가총액은 3분기 현재 서울 지역총생산(GRDP)의 3.0배로, 이 배율 역시 2018년 이래 최고 기록이다.

‘월세 가구 증가’, ‘가계부채와 주택가격 간 동조화 약화’도 과거와 비교해 다른 최근 주택시장의 특징으로 지목됐다.

임대차 거래 중 월세 비중은 9월(60.3%)과 10월(60.2%) 모두 60%를 웃돌아 한은이 제시한 2017년 이후 통계에서 최고 수준에 이르렀다.

한은은 “최근 월세 거래 증가는 전세 사기 등에 따른 보증금 반환 위험, 전세자금 대출 관련 규제 강화 등에 영향을 받은 것으로 보인다”며 “월세 비중 확대는 가계부채 축소와 함께 주택시장의 변동성을 낮추지만, 월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약계층의 재무 건전성에는 부정적”이라고 분석했다.

아울러 “과거에는 주택가격이 오를수록 주택담보대출이 증가하는 경향이 뚜렷했다”며 “하지만 올해의 경우 주택담보대출 증가세가 가계부채 관리 노력 등으로 억제되는데도 서울 등의 주택 매매가격은 기대심리 지속, 자기 자금 활용 주택매입 등으로 상승세를 이어가고 있다”고 덧붙였다.

23일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습. 뉴스1

내년에도 집값의 가파른 상승세가 계속될 것이란 전망이 나온다.

주택산업연구원이 내년 서울 집값은 4.2%(2025년 6.6%), 수도권 집값은 2.5%(2025년 2.7%) 오를 것이라는 전망을 내놨다. 앞서 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원도 내년 수도권 집값이 2% 오를 것으로 전망했다.

주택산업연구원은 “공급 부족 누적 등으로 인해 수도권 주택 시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다”고 밝혔다.

주택산업연구원은 전·월세 가격의 상승세가 내년에는 올해보다 더 가팔라져, 서울은 4.7%, 수도권 3.8%, 전국 2.8%씩 오를 것으로 전망했다.

10·15 규제에 따라 주택 매입 후 실거주 의무가 생기면서 전·월세 물량이 감소한 데다, 입주 물량 감소라는 악재까지 겹치기 때문이다.

김기환 기자 kkh@segye.com