[챗집피티]서울의 맨해튼에 고급 맨션 '대교'→여의도 1호 '래미안'으로

여의도 대교아파트 재건축정비사업편

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

1970년대 여의도 개발의 상징으로 지어진 대교아파트가 반세기 만에 '래미안 와이츠'라는 이름의 초고급 단지로 재탄생을 준비하고 있다. '서울의 맨해튼'을 만들겠다며 국가 주도로 개발이 진행되던 시절, 고급 맨션을 표방했던 대교아파트는 재건축 과정에서도 수차례 변곡점을 지나며 여의도 주거시장의 새 기준을 향해 나아가고 있다. 신속한 인허가, 글로벌 디자이너의 참여, 초고급 성능요구서 도입 등 정비사업계에서 조합이 이끄는 보기 드문 행보가 이어지고 있지만 공사비 증액과 조합원 분담금 등 현실적 장애물도 남아 있다는 평가다.

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요즘 재건축 시장에서 여의도 주목받는데 대교 아파트는 어떤 곳.

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여의도 대교아파트 재건축정비사업 조감도 / 사진제공=서울시

1975년 준공된 대교아파트는 서울시 영등포구 국제금융로7길 20 일대 아파트 단지다. 현재 총 4개동 12층, 576가구가 입주해 있다. 강남 개발 이전 국회의사당 이전과 금융·방송 중심지 육성 등 여의도 개발 계획이 본격화되던 시기의 산물이었다. 당시에는 여의도 공원과 한강을 동시에 조망할 수 있는 '강변 고급 맨션'으로 중상류층의 상징적 주거지로 자리 잡았다. 그러나 50년 가까운 세월이 지나면서 급격한 노후화가 진행됐고 안전진단을 통과한 뒤 재건축 필요성이 여의도 내에서도 가장 큰 과제로 떠올랐다.

재건축 추진 과정에서는 신탁 방식이 아닌 조합 방식을 추진하다가 속도를 위해 신속통합기획 트랙을 탔고 지난 5월 사업시행인가를 신청, 지난 9월 4일 지자체로부터 최종적으로 사업시행인가 고시를 받으며 재건축 9부능선을 넘었다.

대교아파트 재건축 계획안에 따르며 재건축 이후 지하 4층 ~ 지상 49층, 4개동으로 규모로 조성된다. 용도지역은 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향되고 912가구(임대 144가구 포함)로 기존 대비 약 58% 늘어날 예정이다. 조합원 물량도 보류지를 포함해 약 555가구 수준으로 현재 491가구인 조합원 수를 웃돈다. 재건축 사업성을 가늠하는 핵심 지표인 일반분양 물량은 전체 가구수의 약 23% 수준으로 확보됐다. 여의도 타 단지 대비 기부채납으로 임대주택, 복합문화체육센터 등이 포함돼 있다.

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재건축 히스토리는 …'신속통합기획 1호'로 시작한 남다른 행보

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사업 초기 단계는 '신탁 방식' 재건축이었다. 지난 2017년 대교아파트는 KB부동산신탁를 예비 신탁사로 선정하고 전문성 기반의 속도전을 내세우며 신탁 추진이 시작됐다. 하지만 대형 평형 소유주 중심으로 반대 움직임이 확산되며 좌초했다. 신탁 방식은 조합원 의견 반영이 제한적이라는 우려가 컸고 특히 대형 평형 조합원들은 사업 구조와 권리산정에 대한 영향력을 유지해야 한다는 입장이 강했다. 결국 사업은 조합으로 선회했고 이 결정이 대교아파트 재건축의 흐름을 바꾸는 첫 분기점이 됐다.

조합 전환 이후 사업은 빠르게 속도가 붙었다. 대교아파트는 2023년 서울시의 '신속통합기획' 대상지로 선정돼 제도 첫 번째 사례가 됐다. 신속통합기획은 도시·경관·건축 등 사전 협의를 일괄 처리하는 방식으로 복잡한 정비계획 절차를 짧게 압축하는 게 핵심이다.

그 결과 대교아파트는 정비계획 심의를 11개월 만에 통과했다. 일반적으로 수년이 소요되는 절차가 1년 안쪽으로 줄어든 셈이다. 서울시의 행정 의지와 여의도라는 전략적 입지 요인이 맞물린 결과라는 평가가 나온다.

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압도적 고급화 내세운 시공사 선정과정…여의도 1호 래미안 '성큼'

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조합은 시공사 입찰 공고를 내면서 통상적 수준의 입찰 지침서가 아닌, 80쪽 분량의 고급 성능요구서를 제시했다. 외관·조경·단열·내진·층고 설계뿐 아니라 커뮤니티 시설의 기능적·미적 기준까지 세세하게 포함한 사양에 조합 스스로 '압도적 고급화'라고 홍보하기도 했다. 정비업계에서도 초고급 신축이라는 반응을 불러왔다.

조합은 여기에 더해 세계적 건축·디자인 스튜디오인 토머스 헤더윅을 직접 초청해 마스터플랜 자문을 받는 승부수까지 던졌다. 이러한 과정을 거쳐 삼성물산이 최종 시공사로 선정되면서 고급화 전략은 사실상 단지의 정체성으로 확정됐다.

삼성물산은 단지명을 '래미안 와이츠'로 제안했다. 새로운 상위 라인으로 평가되며 여의도에서는 첫 번째 정통 초고급 아파트가 될 것이라는 기대가 나온다. 조망과 조경, 대단지 커뮤니티 설계를 중심으로 한 계획은 여의도 내 고급 주거의 기준점을 대폭 끌어올릴 수 있다는 분석이다.

여의도 대교아파트 재건축정비사업 위치도/사진제공=서울시

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학군·교통·직장·생활 여건 등 입지 분석해줘

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대교아파트의 입지는 여의도에서도 손꼽힌다. 한강 조망권 프리미엄과 금융·정치 중심지, 교통, 학군, 수변 공원까지 갖춰 빠지는 것 없는 육각형이다.

우선 한강벨트에 한강뷰가 가능한 위치 자체가 프리미엄이다. 한강변 최전선인 (시범, 삼부) 뒤 지역인 만큼 현재 저층부는 한강 조망이 어렵지만 재건축 후 30층 이상 고층부에서는 한강 조망이 가능할 전망이다. 이와 함께 샛강생태공원과 가까워 녹지 접근성이 좋다. 서울 도심에서 공원 접근성과 강변 생활권을 동시에 갖춘 입지는 사실상 희소하다. 입지 구조 자체가 '초고급 전망형 주거'에 최적화돼 있다는 평가다. 여기에 더블 역세권: 5호선·9호선 여의도역과 9호선·신림선 샛강역 사이에 단지로 두 역 모두 약 10분 안팎으로 도보로 이용 가능하다.

단지 바로 옆에 여의도초, 여의도중, 여의도여고, 여의도고가 모두 붙어 있다. 자녀를 둔 실거주 수요층에게는 선호도가 높을 수 밖에 없고 통학 안전성이 압도적이다.

여의도 지역에서 최근 몇 년간 최고가 흐름을 이끈 곳은 브라이튼 여의도와 파크원 인근 고급 오피스텔이었지만 순수 아파트 신축은 거의 공급되지 않았다. 이 때문에 시장에서는 래미안의 초기 분양가가 3.3㎡당 6000만~7000만 원대에 책정되고 입주 후 9000만~1억원대까지 오를 가능성도 거론된다. 특히 40~70평대 대형 중심 구성이라는 점에서, 한강 조망이 확보된 상층부는 서초·용산 대형급과 가격대가 맞춰질 수 있다는 전망도 있다.

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재건축 마지막 퍼즐은

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서울 여의도 대교아파트 전경 /사진=머니투데이 DB

하지만 사업 추진 과정에서 풀어야 할 과제도 크다. 최근 정비사업 현장에서는 공사비 갈등이 빈번하게 발생하고 있으며 대교아파트 역시 공사비 인상 요구가 불가피할 것이란 관측이 지배적이다. 초고급 마감재와 특화 설계, 조경·커뮤니티 조성 비용, 헤더윅 스튜디오 자문료 등은 모두 사업비에 반영될 수밖에 없기 때문이다. 조합원 분담금은 사업성에 직접적인 영향을 미치는 민감한 변수로, 향후 조합 내 갈등 요인으로 부상할 가능성도 배제할 수 없다.

전문가들은 대교아파트 재건축의 성패는 결국 '고급화와 비용의 균형'에서 결정될 것이라고 입을 모은다. 한 정비사업 관계자는 "여의도는 금융 중심지라는 특수성 때문에 고급 주거 수요가 확실하지만 초고급 사양을 유지하면서도 공사비를 어느 수준에서 통제할지가 핵심"이라고 말했다. 신속통합기획 1호라는 제도적 가속 성공 사례를 만든 만큼 이제는 가격·수요·브랜드의 균형을 찾는 사업 후반부의 전략적 관리가 중요하다는 것이다.

여의도는 오랜 세월 '한국의 맨해튼'으로 불려왔다. 그 중심에 자리했던 대교아파트가 반세기 만에 다시 변화를 맞고 있다. 여의도 고급 주거의 마지막 퍼즐을 완성할지, 혹은 공사비와 분담금이라는 구조적 벽에 부딪힐지는 향후 몇 년간의 사업 진행 과정에서 판가름날 전망이다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr