2026년, 대출·매물·공급 '세 가지 절벽' 예고…'각자도생' 시대

2025년 전국 아파트 가격 상승에도 대구는 '보합 수준'
임대차 시장서 대구도 월세화 진행 가속 예상

2025년 전국 아파트 가격 상승에도 대구는 '보합 수준'을 보였으며, 내년도 임대차 시장에서 월세화 진행이 가속화될 것으로 예상된다.

17일 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 매매가격은 5.75% 상승하며 2019년(4.17%)보다도 높은 상승세를 기록했으나, 대구를 포함한 지방은 이러한 흐름을 따라가지 못했다.

서울이 연간 12% 이상 급등하며 월간 1% 이상의 상승폭을 나타낸 것과 달리, 대구는 0.36%의 상승률을 기록하는 데 그쳤다. 경기·인천(2.05%), 5대 광역시(0.50%), 기타 지방(-0.12%) 등도 서울과 철저하게 양분된 초양극화 흐름을 보였다.

전국 평균 상승률 5.75%를 뛰어넘는 상승 지역은 서울이 유일했으며, 대구는 세종(3.69%)이나 울산(3.00%)보다도 낮은 상승폭을 기록하며 제자리 걸음을 한 것으로 평가된다.

오는 2026년은 부동산 시장이 '각자도생(各自圖生)'의 시기가 될 것으로 전망된다. 이는 정부의 강력한 규제와 불리한 환경들이 겹쳤기 때문이다.

주요 불안 요인으로는 '세 가지 절벽'이 꼽힌다. 첫째는 공급 절벽이다. 2026년 전국 아파트 입주물량은 21만 가구로 2025년 28만 가구 대비 약 25% 급감한다. 수도권의 신축 아파트 공급이 매우 부족한 상황에 처하며, 이는 전월세 시장의 불안감을 키울 전망이다.

둘째는 대출 절벽으로, 공식 금융뿐만 아니라 사금융(갭투자)까지 막혀버린 환경이다. 정부가 정책모기지를 통한 적극적인 지원 의사가 없음을 시사하며, 실수요자조차 대출 레버리지를 최소화해야 하는 상황이다.

마지막으로 매물 절벽 현상이다. 정부의 6.27 대책 및 10.15 대책 등으로 기존 주택의 매물 잠김 현상까지 감내해야 하는 상황이다. 신규 대출이 어려워지면서 기존 주택 소유자들이 매도를 통한 이동이 까다로워졌기 때문이다.

신축 공급과 구축 매물이 동시에 줄어드는 상황에서 공사비 증가 여파 등으로 실물 주택 가격은 지속적으로 상승할 가능성이 높다.

매매가격과 달리 전세가격은 지역별 가격 변동률 편차 움직임이 적었다. 최근 상승 추세가 강화되고 있으나 월간 0.5% 이하의 변동률에서 완만한 오름세를 나타내고 있다.

전세가격 움직임이 제한된 이유 중 하나는 현 정부의 전세대출 규제 조치로 인해 전세 부담을 느낀 수요층이 월세시장으로 급격히 이탈하고 있기 때문이다.

상반기 주춤하던 전세가격은 정부의 매매시장 규제에 따라 수요가 전세로 다시 회귀하며, 전국, 서울, 수도권, 그리고 지방 지역 모두에서 하반기 들어 상승 흐름이 완만하게 강화되는 추세이다.

매매가 어려워지고 전월세 임대차 시장의 거래회전율이 떨어지면서, 대구를 포함한 무주택 수요층은 교통이나 교육 선호 지역에서 높은 주거비를 감당해야 하는 상황에 직면할 수 있다.

전문가들은 자금력 있는 주택 수요층조차 의사 결정 지연이 불리한 환경에 처했다고 평가한다. 앞으로 신축과 기축 모두에서 공급량이 줄고, 전월세 시장 내 주거비용은 늘어나며, 청약 조건들은 점점 더 까다로워진다.

기준 금리는 동결 아니면 인하 전망이고, 분양가는 상승세이며, 인플레이션에 따라 기축 가격은 물가를 반영 중인 환경이다. 이로 인해 현재의 수요층은 당겨진 미래의 수요층과도 경쟁 구도를 형성하며, '똘똘한 한 채'를 선점하기 위한 치열한 경쟁에 놓이는 '각자도생' 상황에 직면할 전망이다.

이규현 기자