은퇴전 고가 아파트 증여한다면…국세청 감정평가 대상인지 살펴야

비주거용 부동산뿐만 아니라
초고가아파트·주택도 '사정권'
비상장법인이 소유한 부동산도
금액 충족 땐 대상 돼 유의해야

박서현 IBK기업은행 컨설팅센터 전문위원

중소 중견기업 오너들이 은퇴 연령이 다가오자 자산 상속과 증여에 큰 관심을 보이고 있다. 올해부터 관련 세금 체계가 변화하고 있어 각별히 유의할 필요가 있다.

상속 및 증여 재산의 경우에는 원칙적으로 시가(유사 매매 사례가, 감정평가 등)로 평가하나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속·증여세법상 보충적 평가 방법(기준시가 등)을 써야 한다.

과거에는 상속·증여 신고 시 꼬마빌딩 등의 비주거용 부동산은 기준시가로 평가해 신고하는 것이 일반적이었다. 비주거용 부동산은 거래가 빈번하지 않고 물건별로 개별 특성이 존재해 시가보다 상대적으로 금액이 적은 기준시가로 상속세 및 증여세를 납부할 수 있었다. 그러나 국세청은 2020년 감정평가사업을 시행한 이후, 지금까지 1000건이 넘는 비주거용 부동산을 감정가액으로 평가해 상속세와 증여세를 부과했다. 즉 납세자가 기준시가로 상속·증여 신고를 해도 그 신고가액을 인정하지 않고 국세청이 산정한 감정가액을 기준으로 상속세와 증여세를 재산정해 더 많은 세금을 징수하고 있는 것이다.

국세청은 2025년부터 감정평가사업 대상을 초고가 아파트 및 호화 단독주택으로까지 확대한다고 발표했다. 기존에는 비주거용 부동산만 감정평가사업 대상이었으나, 앞으로는 주거용 부동산에도 국세청의 감정평가액을 기준으로 상속세와 증여세를 부과할 가능성이 커진 것이다.

또한 감정평가사업의 금액 기준을 완화해 사업 범위도 확대된다. 기존 국세청 사무처리 규정은 감정평가사업 대상의 금액 기준을 시가와 신고가액의 차액이 10억원 이상이거나 10% 이상인 경우로 규정했으나, 2025년부터는 시가와 신고가액의 차액이 5억원 이상이거나 5% 이상일 경우로 금액 기준을 완화했다.

이 같은 사업 범위의 확대는 개인뿐 아니라 비상장 기업에도 동일하게 적용된다. 기존에는 부동산 과다 보유법인(총자산 대비 부동산 비율이 50% 이상인 법인)이면서, 금액 기준을 동시에 충족해야 감정평가사업 대상이 됐으나, 2025년부터는 부동산 과다 보유법인 여부와 상관없이 모든 비상장기업이 보유하고 있는 부동산은 금액 기준만 충족되면 감정평가사업 대상이 될 수 있다. 따라서 국세청 감정평가사업 대상 확대(초고가 아파트 등) 및 범위 확대(시가와 신고가액 차액이 5억원 이상이거나 5% 이상 등)의 개정사항을 파악해 상속·증여를 준비할 필요가 있을 것이다.

[박서현 IBK기업은행 컨설팅센터 전문위원]