5000원으로 ‘갓물주’되는 신박한 방법 있다는데…연 7.3% 수익 ‘쏠쏠’

자녀와 함께 보는 틴매일경제
허서윤 기자의 재테크 첫걸음

요즘 학생들이 꿈꾸는 직업을 보면 정말 다양합니다. 운동선수, 의사, 교사, 유튜버, 프로게이머 등 예전보다 훨씬 폭이 넓어졌죠. 그런데 만약 “재테크로 이루고 싶은 목표가 뭐냐”고 묻는다면, 어른이나 학생이나 대부분 ‘건물주!’라고 답할 것 같습니다. 매달 월세가 꼬박꼬박 들어오고, 경제적 걱정이 없는 여유로운 삶을 떠올리기 때문입니다.

‘갓물주’ 되는 5000원의 마법

하지만 현실은 쉽지 않습니다. 동네의 작은 건물부터 강남의 고층 빌딩까지, 건물 한 채 값은 최소 수십억 원에서 많게는 수천억 원이나 되니까요. 이런 건물의 주인이 된다는 것은 엄청난 부자가 돼야 가능한 일입니다. 그럼 조금 다른 방법을 생각해 보겠습니다. 이런 건물을 여러 사람이 돈을 조금씩 모아서 같이 산다면 어떨까요? 투자자들이 많을수록 한 사람이 부담해야 하는 금액은 줄어듭니다. 이런 방식이라면 단돈 5000원으로도 강남의 20층 빌딩 주인이 될 수 있습니다.

그 원리는 주식과 비슷합니다. 예를 들어 삼성전자는 시가총액이 560조원이 넘는 거대한 회사지만, 이 회사의 주식은 약 60억주로 나뉘어 있습니다. 주식시장에서는 누구나 이 지분을 1주 단위로 사고팔 수 있습니다. 지금은 약 9만원 정도에 삼성전자 주식 1주를 살 수 있죠. 1주만 가지고 있어도 주주로 인정받고, 배당금을 받으며, 주주총회에서 의결권을 행사할 수 있습니다.

이처럼 부동산에도 여러 사람이 함께 투자할 수 있는 제도가 있는데, 바로 ‘리츠(REITs·부동산투자신탁)’입니다. 리츠는 많은 투자자에게서 돈을 모아 상가나 오피스 빌딩 등에 투자하고, 여기서 생긴 임대료나 건물 매각 이익을 정기적으로 투자자들에게 배당금으로 나눠줍니다. 즉, 거대한 빌딩을 여러 사람이 ‘조금씩’ 나누어 가진다고 보면 됩니다. 그래서 수천억 원짜리 빌딩에도 몇천 원 단위로 투자할 수 있게 되는 것입니다.

리츠의 장점은 배당을 많이 준다는 점입니다. 법적으로 리츠는 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 하기 때문에, 일반 예금이나 채권보다 수익률이 높은 편입니다. 게다가 주식처럼 가격이 많이 오르내리지 않아서 비교적 안정적인 수익을 원하는 사람들에게 인기가 많습니다. 물가가 오르면 돈의 가치는 떨어지는데, 리츠는 임대료를 올려서 대응할 수 있기 때문에 물가 상승에도 비교적 강합니다. 이런 이유로 리츠는 인플레이션 시대에 주목받는 투자 상품이 되었습니다.

배당수익률 7%…연금생활자에 ‘딱’

현재 우리나라에는 주택을 기반으로 한 리츠가 가장 많고, 오피스 빌딩이나 백화점, 물류센터에 투자하는 리츠도 있습니다. 2020년에는 상장된 리츠가 7개뿐이었는데, 지금은 25개로 늘었고 시가총액도 9조원이 넘을 정도로 커졌습니다. 국내 리츠의 평균 배당수익률은 연 7.3% 수준입니다. 만약 리츠에 1억원을 투자하면 매년 730만원의 배당금을 받을 수 있는 셈입니다.

또 최근에는 다주택자 세금 부담이 커지면서 리츠가 부동산 투자 대안으로 떠오르고 있습니다. 부동산을 직접 사는 것이 아니기 때문에 각종 부동산 규제를 받지 않으면서 부동산을 보유하는 효과를 누릴 수 있습니다. 게다가 리츠가 투자하는 건물의 가치가 오르면 리츠 주가도 같이 오르기 때문에 시세차익을 기대할 수 있습니다. 해외 부동산에 투자하는 리츠도 많습니다.

예를 들어 벨기에 브뤼셀에 있는 오피스 빌딩에 투자한 리츠는 정부기관이 30년 동안 장기 임차 중이라 안정적인 수익을 낼 수 있고, 미국과 스페인 물류시설에 투자하는 리츠도 꾸준히 인기를 얻고 있습니다.

리츠투자, 이것만은 주의하세요

리츠는 대부분 건물 임대료 수익을 배당해 주는 구조를 가지고 있습니다. 그런데 경기 침체로 건물에 공실이 늘면 이러한 수익구조가 위협을 받아 주가가 크게 떨어지게 됩니다. 또 리츠가 건물을 구입할 때 투자금 외에 은행에서 대출을 받아 자본금을 마련합니다. 나중에 대출 이자는 비용으로 제하게 되죠. 만약 시중금리가 급격하게 오르면 임대료를 받은 수익 대부분을 대출 이자로 지출하게 되는 결과가 나올 수 있습니다.

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