월 350만원씩 연금 준다는데 ‘시큰둥’…서울 사람들은 망설이는 주택연금제도 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-63]
HF 주택연금제도 쉽게 보기
시세·연령 높을수록 연금 ‘쑥’
집값보다 연금 많이 받아도
추후 정산시 상속인 부담없어
집값 상승한 서울·수도권은
“나중에 파는 게 이득” 판단
지방은 “더 내리기 전 가입”

과거 서울 한국주택금융공사 한 지사 전경. [사진출처=연합뉴스]

요즘 흔히 ‘100세 시대’라고 합니다. 하지만 직장인 퇴직 연령은 여전히 50대 중후반인 경우가 많습니다. 은퇴 후에도 30~50년을 더 살아야 한단 뜻입니다. 노후 생활비 걱정이 클 수밖에 없습니다. 연금을 든든하게 들어두지 않았다면 고민은 더욱 깊겠죠.

그래서 정부가 마련한 제도가 바로 ‘주택연금’입니다. 현재 5060세대의 자산이 부동산 위주란 점에 주목해 만들어진 제도입니다. 공공기관에 집을 담보로 맡기면 평생 연금 형태의 생활비를 지급하는 겁니다. 다만 서울의 주택연금 가입자는 갈수록 줄고 있다는데요. 왜 그런 건지 오늘은 관련 이야기를 해보겠습니다.

집을 담보로 평생 연금받는 ‘주택연금’은

[사진출처=HF]

주택연금은 공공기관인 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 제도입니다. 주택 소유자가 HF에 집을 담보로 제공하면요. 내 집에 계속 살면서 평생 매달 돈(연금)을 받을 수 있습니다. 국가가 보증하기 때문입니다. 가진 게 집 한 채뿐이고 노후 대비가 제대로 안 된 이들을 위한 정책입니다.

물론 누구나 주택연금에 가입할 수 있는 건 아닙니다. 일정한 가입 요건이 있습니다. 우선 부부 중 1명이라도 55세 이상이 되면 가입이 가능합니다. 가입자나 배우자가 주택연금 대상 주택에 실제 거주해야 하고요. 주택 조건도 붙습니다. 공시가격 12억원 이하인 주택일 때만 가입할 수 있죠.

시세를 기준으로 하지 않기 때문에 정부가 정한 가격인 공시가격을 잘 살펴봐야 합니다. 만약 다주택자라면요. 갖고 있는 여러 주택의 공시가격을 합한 금액이 12억원 이하면 신청할 수 있습니다. 주택으로 분류되지 않는 오피스텔은 어떨까요. 주거 용도로 썼을 때는 가입 허용을 해줍니다.

집값·가입연령 높을수록 매월 연금도 ‘쑥’

[사진출처=HF]

가장 중요한 건 얼마를 받느냐 인데요. 이때는 시장가격인 시세가 기준이 됩니다. 헷갈리지 않게 재차 정리하면요. 주택연금에 가입 가능한 사람인지 따져볼 땐 공시가격을, 실제 매월 얼마 줄지를 계산할 땐 시장가격을 각각 살펴봅니다. 주택연금에 ‘가입하는 시점’의 시세 말입니다. 당연히 가입 당시 주택 시세가 높을수록 매월 받을 수 있는 연금액도 오르겠죠.

연금액에 영향을 미치는 또 다른 요소는 가입자의 나이입니다. 연령이 높을수록 받는 금액이 많아지고, 연령이 낮을수록 받는 금액이 적어집니다. 연금을 짧게 많이 받느냐, 길게 적게 받느냐인 겁니다. 실제 예시를 통해 살펴볼까요. 먼저 주택연금 가입 당시 집값(시세)이 똑같이 5억원이라고 가정해봅시다.

가입하는 집은 일반주택이라고 하겠습니다. 내가 만약 55세에 이 집을 담보로 주택연금을 받는다면요. 죽을 때까지 매달 연금이 73만9000원 나옵니다. 그런데 65세라면 매월 받는 연금액이 121만2000원으로 오릅니다. 75세는 한 달에 185만5000원을 수령 할 수 있죠.

[사진출처=HF]

이번엔 가입 당시 집값이 10억원이라고 해볼까요. 55세에 주택연금을 가입하면 매달 147만9000원, 65세라면 242만5000원, 75세라면 353만5000원을 각각 받을 수 있습니다. 집값이 높을수록, 연령이 많을수록 매달 받는 연금이 늘어나는 셈입니다. 연금은 부부가 모두 사망할 때까지 계속 나옵니다. 부부 중 한 명이 사망해도 연금은 줄어들지 않습니다.

사망시 내집은 어떻게...손실은 HF가 부담

만약 부부가 모두 사망하면 어떻게 될까요. HF가 정산을 시작합니다. 그 전에 주택연금은 사실상 ‘대출’이란 점을 이해해야 합니다. 쉽게 말해 정부가 보증했기 때문에 은행이 집을 담보로 매월 대출을 내주는 거죠. 대출 형태지만 가입자가 원금이나 이자를 매달 따로 갚진 않습니다.

나중에 가입자가 사망하면요. HF가 그때까지 제공한 연금 총액과 이자, 보증료 등을 다 합쳐서 정산에 들어갑니다. 이를 연금지급총액이라 합니다. 또한 HF는 가입자의 주택을 처분하는 작업을 진행하죠. 보통 경매나 공매를 통해 팔곤 합니다. 만약 가입자가 오래오래 살아 연금을 너무 많이 받았다면 어떻게 될까요.

서울 노원구 상계주공 6단지 [매경DB]

가령 HF가 가입자의 주택을 팔아서 5억원을 얻었는데, 가입자가 생전에 받은 연금액이 6억원일 수 있습니다. 그래도 HF가 자녀 등 상속인에게 1억원을 따로 청구하진 않습니다. 손실을 HF가 떠안는 거죠. 그간 걷은 보증료 등을 통해 메꾸는 구조입니다. 반대의 경우도 있습니다. HF가 가입자의 주택을 팔아서 5억원을 얻었는데, 가입자가 생전에 받은 연금액이 3억원이라면요. 차액 2억원에서 이자와 보증료를 떼고 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.

자녀 입장에서 돌아가신 부모님의 주택을 상속받고 싶을 수도 있습니다. 입지가 좋은 곳에 있는 주택이라면 미래 가치가 높게 평가될 수 있으니까요. 이때 자녀가 부모에게 그간 제공된 연금액과 이자 등을 상환하면 됩니다. 자녀가 해당 금액을 갚으면 주택을 직접 매입할 수 있죠. 상환만 잘한다면 제3자에게 매각하는 것도 가능합니다.

집값 전망따라 가입차...수도권 줄고, 지방 늘어

주택연금 제도의 단점은 무엇이 있을까요. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “가입할 당시 주택 가격과 연금수령액이 확정되기 때문에 나중에 집값이 오르는 경우 가입자는 상대적으로 손해를 본다고 인식할 수 있다”고 설명했습니다.

내가 주택연금에 가입할 당시엔 집값이 5억원이었는데, 1~2년 뒤에 시세가 8억원으로 뛴다면요. 받을 수 있는 연금액이 크게 달라지니 손해를 본다고 느낄 수 있죠. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실제 집값이 급등했던 시기엔 주택연금을 일단 해지했다가 재가입하는 경우도 있었다”고 밝혔습니다.

서울 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

실제 집값이 상승할 것으로 예상되는 지역에선 주택연금 신규 가입이 저조한 것으로 나타났습니다. 서울을 비롯한 수도권은 주택연금 신규 가입이 최근 4년 연속 감소세입니다. 구체적으로 수도권은요. 주택연금 신규 가입 건수가 2022년 1만206건에서 2023년 9850건, 2024년 9263건으로 줄었습니다. 올해 9월까지 신규 가입도 6214건에 불과합니다.

서울도 신규 가입이 저조한 건 마찬가지입니다. 2023년 3849건, 2024년 3561건으로 하락세가 뚜렷합니다. 올해 1~9월에도 서울의 주택연금 신규 가입은 2131건뿐입니다. 서울의 집값 오름세가 확연한 여파입니다. 반면 집값이 하락세를 보이는 지방에선 정반대 현상이 나타납니다.

지방의 주택연금 신규가입 건수는 최근 4년새 꾸준히 늘고 있습니다. 2022년 4374건, 2023년 5035건, 2024년 5407건 등입니다. 올해 9월까지 신규 가입 건수도 벌써 4350건으로 집계됐습니다. 현재 추세대로면 올해도 신규 가입자가 늘어나는 겁니다. 지방 집값은 하락세를 보이는 곳이 많아 하루라도 빨리 주택연금에 가입하려는 수요가 있는 것으로 보입니다.

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