감정가보다 60% 높아도 덥석…갭투자 가능한 경매시장으로 달려갔다

서울 아파트 경매 ‘불장’
실거주 의무 없어 갭투자 가능
토허제 회피수요, 경매로 몰려
통상 시세보다 낮았던 낙찰가
10·15 대책후 잇단 반전 사례
시장가격 왜곡하는 경매 과열
매매가 밀어올리는 부작용도

서울 남산에서 바라본 도심에 아파트가 즐비하다. [이승환 기자]

서울 전역이 토지거래허제(토허제) 대상으로 지정된 이후 아파트 경매에서 낙찰가가 기존 최고 매매가격을 넘어서는 사례가 잇따르고 있다. 통상 경매 낙찰가는 매매가보다 낮게 형성되지만 토허제를 적용받지 않는다는 점이 부각되며 규제 회피 수요가 경매 시장으로 몰리는 것으로 분석된다.

지지옥션에 따르면 지난 10월 15일 이후 진행된 서울 아파트 경매에서 기존 신고가를 넘어선 낙찰이 12건 확인됐다.

지난달 19일 서울남부지방법원에서 진행된 경매에 나온 목동 ‘현대하이페리온’ 전용면적 157㎡는 유찰 없이 첫 회차에 낙찰됐다. 낙찰자는 감정가보다 9.6% 높은 38억8999만원을 써내며 이 물건을 잡았다. 이는 기존 동일평형 매매 최고가(34억6000만원)보다도 약 4억 3000만원 높은 가격이다.

같은 날 진행된 ‘영등포푸르지오’ 전용 79㎡ 경매에서도 기존 매매 최고가인 13억9500만원보다 높은 가격을 써낸 입찰자가 나타났다. 이 입찰자는 감정가(12억3500만원) 대비로는 13.4%나 높은 14억50만원을 써내며 낙찰받았다. 이 물건도 유찰 없이 첫 회차에 주인을 찾았다.

닷새 뒤에 서울동부지방법원에서 열린 경매에서는 성동구 금호동 금호두산아파트 전용 59㎡가 매매 최고가(12억7000만원)를 6000만원 이상 웃도는 13억3750만원에 낙찰됐다.

응찰자만 40명이 몰린 이 물건은 감정가(8억3500) 대비로는 60.2%나 높은 가격에 주인을 찾았다. 이날 강동구 고덕동 아남아파트 전용 84㎡ 역시 감정가 대비 18.7% 높은 13억8929만원에 낙찰되며 매매 최고가(13억5000만원)를 넘는 가격이 경매 시장에서 등장했다.

이밖에도 10·15 부동산 대책 이후 서초구 양재동 우성아파트와 송파구 가락동 가락쌍용2차, 강동구 암사동 한솔솔파크더리버, 성동구 마장동 대성유니드 등이 기존 매매 최고가격보다 높은 금액에 낙찰됐다.

일반적으로 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성된다. 일반 매매시장에서 매수하는 것보다 시간과 비용이 더 들고 위험 요소도 존재하기 때문이다.

명도 비용이 발생할 수 있으며 권리분석을 잘못해 선순위 임차인이 나타나는 등 예상치 못했던 손실이 발생하기도 한다. 경매로 집을 사려면 감정가의 80% 선에서 낙찰 받아야 손해를 보지 않는다는 투자 지침도 있다.

그런데도 낙찰가가 매매 가격을 뛰어넘는 것은 정부의 강력한 부동산 규제를 피한 수요가 경매 시장으로 몰리고 있기 때문으로 풀이된다. 토허제 대상으로 지정된 아파트는 거래시 기초자치단체장의 허가를 받아야 한다. 2년간의 실거주 의무가 부과되며 계약 당사자는 토지이용계획서, 자금조달계획서 등의 자료를 제출해 실거주용임을 증명해야 한다. 세를 주고 매수하는 갭투자 목적의 매입은 사실상 불가능하다.

그러나 경매에서 낙찰받은 물건은 토허제 대상에서 제외돼 이 같은 절차와 요건이 모두 면제된다. 주택담보대출 격인 경락잔금대출(6억원 한도)을 적용받지 않으면 6개월 내 실거주 의무도 피할 수 있어 갭투자도 가능하다.

또 최근 이어진 집값 상승세로 인해 감정가가 할인돼 보이는 효과도 있다. 경매 감정가는 통상 매각기일 기준 약 6개월 이전 시세를 기준으로 책정되기 때문이다. 감정가 대비 수억 원 높은 가격을 써내도 ‘현재 시세 대비 저평가’라고 판단하는 투자자들이 늘어났다는 분석이다.

문제는 이렇게 규제를 피해 몰린 가수요가 끌어올린 경매 낙찰가가 주변 매매 시장에 ‘새로운 가격 기준’으로 작용할 수 있다는 점이다. 경매를 통해 매매가보다 높게 거래된 사례가 발생하면, 인근 매물 소유자들은 호가를 올리는 근거로 삼을 수 있다. 이는 결국 매매가 상승을 부추기고, 정부의 규제 정책 효과를 반감시키는 부작용으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “경매는 보통 최저 입찰가의 10%를 보증금으로 내야 하고 낙찰을 받으면 한 달 이내에 잔금까지 치러야 해서 현금 여력이 충분한 수요자에게 유리하다”며 “경매가 자산가들의 갭투자 통로로 작용하면서 가격 상승 압력이 더 강해지고 있다”고 말했다.