“15억 아래로 몰린다”...대출 규제에 중저가 아파트값 상승

대출 어려워지자 중소형 주택에 몰려
서울 중소형 평균값 5월 8.8억→11월 9.9억
상승폭 동기간 소형·중형·중대형比 ↑

서울 중구 남산에서 한 청년이 아파트 단지들을 바라보고 있는 모습 [뉴스1]

이재명 정부 출범 후 세 번의 부동산 대책이 발표되는 동안 서울에서 15억원 미만 아파트값이 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다.

특히 대출 한도 축소가 덜한 중저가 아파트로 매수세가 모이며, 중저가 아파트 값이 15억원 턱밑까지 치솟았다.

29일 KB부동산 11월 월간시계열 자료에 따르면 서울의 중소형(40㎡ 이상~62.8㎡ 미만) 아파트의 평균값은 이 정부의 첫 부동산 대책인 6·27 대출규제 시행 직전 5월(8억8833만원) 대비 11.71% 급등한 9억9238만원(10일 기준)을 기록했다.

이는 같은 기간 소형(40㎡ 미만)·중형(62.8㎡ 이상~95.9㎡ 미만)·중대형(95㎡ 이상~135㎡ 미만)·대형(135㎡ 이상) 등 전 면적과 비교해도 가장 높은 상승폭이다.

대출 한도 규제→수요 몰린 중소형→가격 상승

수도권 아파트의 거래량과 가격이 급락하는 가운데 서울의 한 공인중개사 외벽에 가격 호가가 붙어 있다. [김호영 기자]

앞서 정부는 6·27 대책에서 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했다. 이 과정에서 줄어든 대출 한도로 매수가 가능한 아파트의 값이 오른 것으로 풀이된다.

정부가 10·15 대책에서는 15억원을 넘는 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출을 받을 수 있게 하자, 15억원 아래 서울 집값이 일제히 올랐다. ‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡ 동기간 평균 매매가가 13억1988만원에서 14억6847만원으로 11.26% 상승했다.

6·27 대출규제가 나오기 전에는 서울 대형 아파트가 평균 30억5145만원(지난해 11월 기준)에서 33억2510만원(올해 6월 기준)으로 6개월만에 8.97% 상승해 오름폭이 가장 컸다.

이어 중대형 아파트가 17억807만원에서 18억5061만원으로 8.35% 올랐다. 중형과 중소형은 각각 6.12%, 5.03% 올라 상승폭이 작았다.

그러나 주택가격 기준을 15억원, 25억원으로 쪼개자 매매가 가능한 가격대로 수요가 쏠리기 시작했다.

10·15 대책 시행 후 15억원 미만 주택 상승폭 확대

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남 아파트 단지 모습 [뉴스1]

오름세는 가격대별로 대출 한도를 줄인 10·15 이후 15억원 미만 가격대에서 더 빨라졌다.

평균값이 36억1775만원인 대형과 20억3644만원인 중대형은 10월 이후 한달간 상승폭이 각각 1.1%와 1.8%였지만, 15억원 미만인 중형(14억6847만원·1.95%), 중소형(9억9238만원·2.35%), 소형(4억6959만원·2.10%)은 그보다 컸다.

고가 단지가 몰린 강남권으로 갈수록 더 심화했다. 강남 11개구의 중소형 아파트는 지난 5월부터 이번 11월까지 평균 10억6283만원에서 12억223만원으로 13.12% 상승했다. 동기간 중형도 15억9419만원에서 17억9363만원으로 12.51% 올랐다. 12평이 조금 넘는 소형 아파트도 5억2100만원에서 5억8000만원으로 11.77% 급등해 6억원을 눈앞에 뒀다.

업계 전문가들은 임의 가격구간을 기준으로 한 대출규제는 시장 왜곡이 발생할 수 있다고 지적한다. 한 업계 관계자는 “수요가 몰리기 때문에 15억원 미만 아파트 가격은 더 오를 것”이라며 “집주인들은 실거래가보다 더 낮은 가격에 팔지 않기 때문에 가격을 굳히고, 결국 15억원을 빠르게 넘기는 현상도 나타날 것 수 있다”고 진단했다.