부동산 가계약금의 반환

김미애 인천지방법원 조정위원·법무사

김미애 인천지방법원 조정위원·법무사

어머니와 딸(甲) 단둘이 살고 있는 아파트인데 다른 곳으로 이사하고자 올해 초 공인중개사에 집을 내놓았습니다. 몇 달째 연락이 없어 답답해하고 있었던 참인데 드디어 연락이 왔고 집을 보여주자마자 매수인(乙)은 좋다며 당장 계약을 하자고 했습니다. 그래서 甲이 이사 갈 곳을 곧 구해 잔금 날짜를 정하고 계약서를 작성하자고 합의하고 가계약금 200만 원을 받았습니다. 그 후 甲과 어머니는 집을 구하기 시작했고 일주일이 채 안 돼 새집을 구해 계약을 체결하고 공인중개사에게 바로 연락했습니다. 그런데 공인중개사는 乙이 갑자기 계약금, 중도금 없이 잔금만으로 계약을 하자고 했다면서 가능하냐고 물었고 이에 甲은 당장 새집에 계약금을 주어야 해서 그것은 힘들고 계약금이라도 제대로 주길 원한다고 했는데 이조차 乙이 받아주지 않더니 돌연 계약을 취소하겠다며 가계약금을 전부 돌려달라고 했습니다.

이렇듯 부동산계약 과정에서 법적 분쟁은 빈번히 발생하고 있습니다. 특히 가계약금이라는 용어로 통용되는 금전거래는 계약금·중도금·잔금이라는 통상적인 절차와 달리 그 명칭 때문에 가볍게 여겨지기 쉽고 그 해석이 모호해 더욱 논란의 소지가 큽니다. 민법에 '가계약금'이라는 용어는 없습니다. 이는 관행적으로 사용되는 표현일 뿐 법적으로는 '계약금의 일부' 혹은 '계약 체결을 위한 의사 표시'로 해석됩니다. 가계약이란 본 계약을 체결하기 전에 당사자 간에 기본적인 합의를 이루고 계약의 체결을 약속하는 단계적인 계약을 의미합니다.

​가계약을 취소할 경우 계약금 반환 여부가 중요한 쟁점이 됩니다. 이는 계약서 내용과 법적 판단에 따라 결정됩니다. 판례에 따르면 가계약금 반환은 계약 조건이 불명확하거나 가계약서 없이 구두로만 합의된 경우, 계약금이 지급되지 않은 경우, 계약 당사자가 계약 체결 의사가 불분명한 경우, 본계약 체결 조건이 충족되지 않은 경우(예: 대출 승인 실패), 매도인이 계약 조건을 변경한 경우 등에 가능합니다. 반면 반환이 어려운 경우는 계약금이 지급됐고 계약 조건이 명확한 경우, 계약 당사자가 계약 체결 의사를 분명히 밝힌 경우, 가계약서에 계약 조건 및 해제 조건이 포함된 경우, 매수인의 변심으로 계약이 취소된 경우, 매도인이 계약 이행을 준비했음에도 계약이 성사되지 않은 경우 등입니다.

이처럼 법원은 가계약금의 환불 여부를 판단할 때 '당사자 간 계약 체결 의사의 확정 여부'를 가장 중요한 기준으로 봅니다. 즉, 당사자 간에 매매나 임대차의 주요 조건(대상, 금액, 기간 등)에 대한 합의가 이뤄졌다면 비록 계약서를 쓰지 않았더라도 계약은 성립될 수 있습니다. 이 경우 가계약금은 계약금으로 간주돼 계약이 불발되더라도 매수인 귀책사유가 있다면 돌려받기 어렵습니다. 반대로 계약 조건이 확정되지 않았거나 중요한 사항에 대한 합의가 없었다면 아직 '계약'이 성립된 것이 아니므로 가계약금은 전액 반환 대상이 됩니다.

위 사안처럼 현재 가계약금을 지급하고 계약이 무산된 상황이라면 먼저 당시 합의 내용을 구체적으로 정리해야 합니다. 부동산 가격, 계약 시기, 잔금일, 계약서 작성 예정일 등 주요 조건이 실제로 합의됐는지를 확인해야 합니다. 조건이 불명확했다면 '계약 불성립'으로 보고 전액 반환을 요구할 수 있습니다. 부동산 가계약 시 꼭 명시해야 할 사항은 부동산 주소와 계약 조건(거래 금액, 계약금, 중도금, 잔금 및 지급 날짜, 계약서 작성일 등), 거래 당사자, 거래 해제 조건(계약 해제 시 가계약금 처리 방법과 다른 조건들을 명확히 기재)을 서면으로 작성하시는 것을 권장합니다. 계약 조건을 문서로 정확히 남겨두면 추후 문제가 생길 확률이 적어집니다.