내년 5월엔 다주택자 세금 날벼락 떨어지나 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-62]
내년 공시가율 69% 계속 유지
인위적인 세금 인상 피했지만
서울 집값 급등에 보유세 부담↑
규제지역 서울 전역 확대 여파
다주택자 내년 5월 이후 변수
양도세 중과 시행될지 주목해야

서울 도심 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

연말이 되면 부동산 시장의 관심은 ‘세금 정책’에 쏠립니다. 정부가 이맘때쯤 내년도 부동산 관련 세금에 영향을 주는 여러 사안을 결정하기 때문입니다. 특히 정권이 바뀐 첫해에는 더 많은 주목을 받습니다. 그간 정권에 따라 부동산 세금 정책이 요동을 친 탓입니다.

이번에도 이재명 정부가 부동산 세제를 어떤 기조로 가져갈지 관심이 높았습니다. 일단 아직은 큰 변화가 없어 보입니다. 정부가 최근 내년 공동주택 ‘공시가율’을 올해와 동일한 69%로 유지하겠다고 밝혔기 때문입니다. 정권이 바뀌었으니 공시가율도 오를 것이란 예측이 깨졌습니다.

하지만 수도권 집주인이라면 안심하긴 이릅니다. 올해 서울을 중심으로 집값이 크게 뛰면서 부동산 보유세 부담은 늘어날 전망입니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 일컫습니다. 게다가 서울 다주택자라면 내년 5월 이후 집을 팔 때 세금 폭탄을 맞을 가능성이 열려있단 점을 명심해야 합니다. 오늘은 내년도 부동산 세금과 관련된 이야기를 나눠보겠습니다.

내년 공시가율 69% 결정…4년 연속 동결

공시가격은 정부가 정하는 주택 가격을 뜻합니다. 정부가 왜 주택 가격을 결정하냐고요. 가장 큰 이유는 세금을 매기기 위해서입니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등을 부과할 때 기준가격으로 쓰입니다. 당연히 공시가격이 높을수록 세금이 많이 붙겠죠. 그런데 정부는 이 공시가격을 정할 때 ‘공시가율’을 고려하곤 합니다.

문재인 정부가 추진한 부동산 공시가격 현실화 계획. [사진출처=국토교통부]

공시가율은 공시가격과 시장가격의 차이를 보여주는 비율입니다. 공시가격이 실제 시세의 몇 퍼센트 수준인지를 나타냅니다. 가령 시세 10억원짜리 아파트의 공시가격이 7억원이면 공시가율은 70%가 됩니다. 그런데 과거 문재인 정권에선 공시가율이 너무 낮단 문제가 제기됐습니다. 당시 공시가율은 69% 수준이었는데 이를 올리겠다고 한 겁니다.

구체적으로 2030년까지 아파트 공시가격을 시세의 90% 수준으로 올리겠단 목표를 세웠습니다. 이른바 공시가격 현실화 로드맵입니다. 공시가율이 오르니 공시가격도 높아졌습니다. 덩달아 세금 부담이 커졌죠. 부동산 보유세가 2020년엔 7조3000억원 걷혔는데, 2021년엔 10조7000억원이나 부과됐습니다. 불과 1년 사이 세금이 3조4000억원 늘어난 셈입니다.

2021년 부동산 보유세 부담이 오르자 서울 양천구 한 아파트 일대에 붙었던 현수막 [매경DB]

늘어난 세 부담에 반발이 커지자 뒤이어 들어선 윤석열 정권은 정반대 정책을 펴기 시작했습니다. 공시가격 현실화 로드맵을 폐지하겠다 밝힌 겁니다. 아파트 공시가율도 69% 수준을 유지하겠다고 했습니다. 2023년부터 올해까지 해당 비율이 계속 적용됐죠. 올해 이재명 정권이 출범하며 공시가율이 이번엔 오를 수도 있단 관측이 많았습니다. 하지만 정부는 최근 내년 공시가율을 계속 69% 수준으로 유지하겠단 입장을 내비췄습니다.

집값 뛴 서울 한강벨트...내년 보유세 부담 ‘쑥’

내년 공시가율이 69% 수준에 머물며 일단 인위적인 세금 인상에 대한 걱정은 덜었습니다. 하지만 서울 한강벨트 아파트를 소유한 집주인이라면 안심하긴 이릅니다. 올해 서울 집값이 크게 뛰어 공시가격 역시 오를 가능성이 높기 때문입니다. 한국부동산원이 공시가격을 산정할 때 시세도 참고하거든요.

도대체 얼마나 오를지 궁금해 세무사인 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 내년 보유세 부담에 대한 시뮬레이션을 의뢰했습니다. 공시가율과 공정시장가액비율 등을 올해와 마찬가지로 고정하고 1가구 1주택을 가정했습니다. 그 결과 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡ 소유자의 내년 보유세는 올해(1275만원)보다 40.4% 늘어난 1790만원에 달할 것으로 전망됐습니다.

[매경DB]

서울 강남구 은마아파트 전용 84㎡ 집주인은 내년에 보유세를 1005만원 내야 할 것으로 추산됐습니다. 이는 올해(704만원)보다 42.7% 늘어난 금액입니다. 올해 집값이 급등한 마포구와 성동구 단지도 마찬가지입니다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 내년 보유세는 416만원으로 올해(300만원)보다 38.6% 뛸 것으로 예측됩니다. 성동구 래미안옥수리버젠 같은 평형 역시 보유세가 올해 325만원에서 내년 453만원으로 오를 전망입니다.

다주택자 양도세 중과…가산세 최대 30%P↑

이뿐만이 아닙니다. 다주택자라면 10.15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역)으로 묶였단 점에 주목해야 합니다. 규제지역에선 다주택자에 대한 세금 규제가 강해지기 때문입니다. 특히 양도소득세가 세게 붙습니다. 이를 ‘다주택자 양도소득세 중과’라고 표현합니다. 조금 쉽게 풀어서 설명해 보겠습니다.

양도소득세는 집을 팔았을 때 생기는 이익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 양도차익이 많이 남을수록 양도소득세가 세집니다. 세금을 매기기 위해 곱하는 기본세율이 높아지는 탓입니다. 예를 들어 양도차익이 1억원 생기면 세율이 24%, 3억원 생기면 세율이 38%가 적용됩니다. 양도차익이 5억원이면요. 세율이 40%로 또 오릅니다. 그만큼 내야 할 세금도 늘겠죠.

규제지역(조정대상지역)에서 강해지는 부동산 세제 규제 [사진출처=국토부]

그런데 규제지역의 다주택자에겐 세율이 더 높게 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택자 이상은 기본세율에 30%포인트를 추가로 더해서 양도소득세를 매기거든요. 가령 서울에 집을 두 채 가진 사람이 한 채를 팔아 양도차익을 3억원 얻었다고 가정해봅시다. 2주택자가 규제지역에 속한 집을 팔았기 때문에 기본세율 38%에 20%포인트를 더한 58%포인트로 세율이 계산됩니다. 세금 수천만원이 더 나오겠죠.

단순 계산해볼까요. 양도차익 3억원에 기본세율 38%를 적용해 계산하면 1억1400만원이 됩니다. 양도차익 3억원에 세율 58%를 적용하면요. 1억7400만원이 나옵니다. 세금이 6000만원이나 늘어나는 셈입니다. 물론 이는 쉽게 설명하기 위해 대략적으로만 계산해 본 겁니다. 실제 양도소득세 계산식은 훨씬 복잡하고 공제도 이뤄지니 참고만 해주시길 바랍니다.

내년 5월 이후 다주택자 양도세 중과 부활할까

그나마 2022년부터 지금껏 이 같은 다주택자 양도소득세 중과 규제는 시행되고 있지 않습니다. 여러 부작용을 우려한 정부가 한시적으로 규제를 유예했기 때문입니다. 세금 부담을 느낀 다주택자들이 집을 팔지 않아 주택 공급이 줄면 오히려 집값이 오를 수 있으니까요. 다주택자들의 반발이 워낙 세기도 했습니다.

서울 송파구의 한 부동산 외벽에 붙어 있는 종합부동산세 상담 관련 안내문 [매경DB]

언제까지 규제 시행을 미뤘냐고요. 바로 내년 5월까지입니다. 그 이후에 규제가 실제 시행될지 여부는 아직 정해진 게 없습니다. 정부가 명확한 입장을 밝히지 않아 불분명한 상황입니다. 일각에선 서울 집값 상승세가 계속되면 해당 규제가 결국 시행되지 않겠냐고 예상합니다. 정부 고위관계자가 지난 8월 “부동산 정책에 세금을 절대 안 쓴다는 건 오산”이라고 표현한 바 있거든요.

집값이 오르면 누르기 위해 세금 중과 카드를 꺼낼 수도 있는 거죠. 물론 한편으론 지방선거를 앞두고 세제를 강화하긴 어려울 것이란 의견도 나옵니다. 전임 문재인 정부가 세금으로 집값을 잡는데 실패했단 평가를 받기도 하고요. 비록 어느 것도 확정되진 않았지만 내년 자금 계획을 세우는 이들이라면 관련 사안을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

‘부동산 이기자’는 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 격주로 찾아옵니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.