재건축 8년만에 '속전속결'…시흥의 대표 서민 아파트가 이룬 기적

김진철 시흥대야3 영남아파트 재건축정비사업조합장 "조합원 간의 신뢰와 전문성이 비결"
1026세대 e편한세상 시흥 더블스퀘어…내년 6월 준공
'협상의 달인' 금융인 출신 꼼꼼함으로 공사비 3.3㎡당 585만원 확정

김진철 시흥대야3 영남아파트 재건축정비사업조합장이 20일 8년 간의 재건축 사업과정을 소개했다./사진=권현수기자

경기 시흥시 대야동 한 서민 아파트가 조합 설립 8년 만에 재건축을 성사시켜 주목받고 있다.

20일 'e편한세상 시흥 더블스퀘어' 건설 현장에서 만난 김진철(69) 영남아파트 재건축정비사업조합장은 그 비결을 "조합원간의 신뢰와 지지를 기반으로 한 우리 조합의 추진력"이라고 밝혔다.

보통 15년에서 20년이 걸리는 재건축 사업을 불과 8년 만에 마무리 단계로 이끈 그는 조합원들 사이에서 '해결사'로 통한다. 5~6층 1025세대 대표적인 서민 아파트였던 시흥 영남아파트는 그의 주도하에 1026세대의 프리미엄 단지로 탈바꿈했다.

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"안 된다" 편견 깬 '1대1 재건축' 역발상

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김 조합장이 취임 후 가장 먼저 꺼내 든 카드는 '1대1 재건축'이었다. 일반 분양분을 늘려 조합원 분담금을 낮추는 통상적인 방식 대신, 조합원 수와 거의 동일한 세대수를 짓되 아파트의 품질을 극대화하는 '하이엔드 전략'을 택했다.

그는 "당시 부동산 경기 침체로 건설사들이 수주를 꺼리는 상황이었다"며 "어설픈 일반 분양으로 미분양 리스크를 떠안느니, 차라리 명품 아파트를 지어 자산 가치를 높이는 것이 조합원에게 더 큰 이득이라고 설득했다"고 회고했다.

김진철 조합장이 20일 1026세대 e편한세상 시흥 더블스퀘어 현장에서 인사를 했다./사진=권현수기자

전략은 적중했다. 전용면적 46~56㎡(14~17평)에 불과했던 낡은 아파트는 전용 59~84㎡ 위주의 중형 단지로 재편됐고, 스크린골프장, 사우나, 테라스 하우스 등 편의시설을 갖추게 됐다. 사업 초기 1억원 초반대였던 아파트 가격은 사업 진행과 함께 3~4배 이상 뛰었다.

김 조합장은 "분담금이 부담돼 반대하던 분들도 집값이 오르자 '능력이 안 되면 팔고 나가도 이득'이라는 내 말을 이해하고 지지로 돌아섰다"며 "현재 조합원 987명 중 중도금 연체자가 3~4명에 불과할 정도로 자금 흐름도 탄탄하다"고 설명했다.

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공동묘지 공원화부터 3.3㎡당 585만원 공사비까지…'협상의 달인'

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사업 과정이 순탄치만은 않았다. 단지 인근 공동묘지 터에 10층짜리 상가 건물이 들어서 조망권을 해칠 위기에 처하자, 김 조합장은 직접 국토부와 LH(한국토지주택공사)를 상대로 끈질긴 협상을 벌였다. 결국 해당 부지는 소공원으로 변경됐고, 단지의 쾌적성은 더 높아졌다.

철도 보호 구역 문제로 공사가 지연될 뻔했을 때도 물러서지 않았다. 철도공단과 담판을 지어 전국 최초로 철도 보호 관리자 채용 의무 면제 등을 이끌어내며 공사 기간과 비용을 동시에 줄였다.

특히 최근 건설업계의 가장 큰 화두인 공사비 갈등 속에서도 3.3㎡당 585만원이라는 파격적인 금액으로 공사 계약을 확정 지은 것은 그의 꼼꼼한 '관리 능력' 덕분이다. 은행원 출신답게 회계와 자금 흐름을 꿰뚫고 있어 불필요한 지출을 원천 차단했다.

김 조합장은 "단지 내 소방도로(시유지) 매입 비용 86억원을 시청과의 줄다리기 끝에 무상 양도로 받아내기도 했다"며 "조합장이 업무를 확실히 장악하고 투명하게 운영하니 조합 내 비상대책위원회(비대위)가 한 번도 생긴 적이 없다"고 강조했다.

내년 6월 준공과 함께 그는 조합장직을 빠르게 내려놓을 예정이다. 보통 청산까지 시간을 끌며 급여를 챙기는 일부 조합장들과 달리, 그는 "최대한 빨리 청산하고 조합원들에게 이익금을 돌려주는 것이 마지막 임무"라고 잘라 말했다.

그의 시선은 이미 다음을 향해 있다. 노후계획도시 특별법 적용을 받는 시흥 정왕동 일대 재건축 현장이다. 현재 도시계획 석사 학위와 정비사업 전문관리업 자격까지 갖추고 대학과 공공기관에 강연을 다니고 있다. 현장 경험과 이론을 접목해 시흥시 도시재생에 기여하고 싶은 것이 그의 포부다.

내년 6월 준공예정인 1026세대 e편한세상 시흥 더블스퀘어 모습./사진=권현수기자

경기=권현수 기자 khs@mt.co.kr