교직원공제회 투자 '을지트윈타워' 우협 발표 임박…서울 오피스 '빅딜' 기대

우협 발표 '임박'…주변 신축 대비 '임대료 경쟁력'
서울 오피스 거래액 '17조 돌파'…'빅딜' 이어질까
'조단위 매물' 다수…오피스 거래 '최대 24조' 예상
대우건설, 오는 2029년까지 임차…일부 공실 우려

이 기사는 2025년11월19일 16시53분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 을지로 핵심 업무지구(CBD)에 위치한 오피스 빌딩 ‘을지트윈타워’ 매각 결과가 조만간 나올 전망이다.

이 건물은 한국교직원공제회가 최대주주로 있는 부동산투자회사(리츠·REITs)가 기초자산으로 보유한 자산이다.

올해 서울·분당권역 오피스 누적 거래규모가 사상 최대치를 기록한 가운데 또 하나의 ‘빅딜’이 성사될지 업계의 관심이 쏠린다.

우협 발표 '임박'…주변 신축 대비 '임대료 경쟁력'

19일 금융투자업계에 따르면 KT투자운용과 매각주관사인 컬리어스코리아·세빌스코리아는 '을지트윈타워' 매각을 위한 우선협상대상자(우협) 선정 작업을 마무리 단계에서 검토 중이다.

을지트윈타워는 서울 중구 을지로 170 일대 위치한 지하 8층~지상 20층, 연면적 약 14만6675.88㎡(약 4만4370평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2019년 5월 준공된 신축 자산이다.

이 빌딩은 세운재정비촉진지구 6-3구역 재개발 사업으로 건설된 건물이자 대우건설의 신사옥이다. 서울지하철 2·5호선 환승역 을지로4가역과 지하로 연결된 만큼 입지가 좋아서 랜드마크급 오피스 빌딩으로 꼽힌다.

건물 내부에는 문화집회시설 및 근린상가, 어린이집을 비롯한 각종 편의시설을 갖추고 있다.

이번 매각 대상은 KT투자운용이 케이리얼티제10호위탁관리부동산투자회사(리츠·REITs)를 통해 보유 중인 서관 오피스와 리테일 시설(연면적 약 2만6153평)이다.

투자보고서에 따르면 리츠 최대주주는 한국교직원공제회로, 종류주 기준 84.76%를 보유하고 있다. 임대율(부동산이나 자산의 전체 면적 중 임대가 가능한 면적 대비 실제 임대된 면적의 비율)은 93.48%다.

해당 건물 인수를 위한 입찰에는 이지스자산운용, 코람코자산신탁, 키움투자자산운용, 퍼시픽자산운용 등 국내외 투자자 5곳이 참여한 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "을지트윈타워 매각 관련 내부 보고와 투자자 보고 절차가 이어지고 있다"며 "우협 발표 시점이 임박했다"고 말했다.

오피스는 대우건설이 오는 2029년 5월까지 책임임차한다. 동관 오피스는 현재 BC카드가 보유하고 있다.

내년 6월 28일에는 삼성화재해상보험이 빌려준 차입금 2938억4400만원의 상환일이 다가온다. 올인(All-in) 금리(대출금리에 대출 관련 수수료를 고려한 금리)는 3.40% 고정금리다.

시장에서는 차입금 만기 이전에 건물 매각을 마무리하는 절차가 진행 중인 것으로 보고 있다.

현재 잠재매수자들이 매수하려는 금액은 평당 2000만원대 중반을 다소 웃도는 수준이다. 반면 을지트윈타워 근처에 준공 예정인 자산들은 원가가 평당 3000만원대 중후반을 넘어설 것으로 보인다.

이에 따라 을지트윈타워가 주변에 신축되는 자산들보다 임대료가 저렴할 것으로 예상된다.

서울 오피스 거래액 '17조 돌파'…'빅딜' 이어질까

올해 서울 오피스 시장은 역대 최대 거래규모를 갈아치우는 등 투자 열기가 이어지고 있다.

국내 상업용부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 올해 3분기 누적 서울 및 분당권역 오피스 거래규모는 총 17조2000억원으로 집계됐다.

역대 최대치였던 지난 2021년 서울·분당 연간 거래규모(15조원)를 뛰어넘는 수치다. 세부적으로 서울 거래규모는 15조원, 분당은 2조2000억원으로 집계됐다.

거래가격도 상승했다. 올해 3분기 서울 전체 오피스 3.3㎡(평)당 거래가격은 전분기 대비 6.1% 상승한 3148만원으로, 통계 집계 이후 처음 3000만원대를 돌파했다.

현재 시장에서는 을지트윈타워를 비롯한 다수 오피스 자산이 연내 딜클로징(거래종결)을 목표로 매각이 진행되고 있다.

서울에서 거래금액 1조원이 넘을 것으로 보이는 대형 매물로는 △시그니쳐 타워 △공평구역 G1타워(공평구역 15·16지구) △서울스퀘어 △을지트윈타워 △서울파이낸스센터(SFC) △국제금융센터(IFC) 등이 있다.

서울 외 지역 주요 매물로 판교 테크원타워(알파돔시티 6-2블록)가 있었는데 약 2조원에 팔렸다. 대체투자 전문 자산운용사인 한국투자리얼에셋자산운용이 인수했다.

앞서 마스턴투자운용이 발표한 '한국 부동산 시장 2025년 하반기 전망' 보고서에 따르면 올 한 해 서울·분당 오피스 거래액은 최소 17조8000억원에서 최대 24조5000억원에 이를 것으로 전망된다.

이에 따라 업계에서는 을지트윈타워 매각 성사로 또 하나의 '빅딜'이 연내 마무리될지 관심을 기울이고 있다.

금융투자업계 관계자는 "을지트윈타워 거래가 성사될 경우 올해 오피스 투자시장에 또 하나의 굵직한 거래가 마무리되는 것"이라며 "해당 건물은 입지가 우수하고 임대료가 저렴하다는 장점이 있다"고 설명했다.

다만 주변에 신축 오피스가 여럿 들어섬으로 인해 일부 공실이 생길 수도 있다. 대우건설의 임대차계약 기간이 오는 2029년 5월까지인데, 대우건설이 퇴거할 경우 공실이 생기기 때문이다.

을지트윈타워 주변에는 세운지구 재개발 사업이 본격화되고 있다. 예컨대 내년 5월에는 '을지로3가구역 제6지구 도시정비형 재개발'(서울 중구 수표동 35-10번지)로 신축 오피스가 들어설 예정이다.

건물에서 리테일 비중이 크다는 단점도 있다. 세빌스에 따르면 리테일은 매각대상 자산 기준으로 30%에 이른다. 다만 이는 BC카드 오피스 부분은 제외하고 계산한 수치다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)

경제