아파트 돈줄 막았더니 거래량 급증…영끌족, 오피스텔로 눈 돌려

거래량 작년대비 35% 늘어

마곡지구 오피스텔. [연합뉴스]

정부가 아파트를 겨냥한 고강도 규제를 잇달아 쏟아내자 대체재로 꼽히는 오피스텔 시장이 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나왔다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 오피스텔 거래는 지난해 9월과 10월 715건, 857건이었지만 올해 같은 기간에는 850건과 1157건으로 전년 대비 각각 18.9%, 35% 증가했다.

특히 10월은 10·15 대책 시행 이후인 16일부터 31일까지 거래가 855건으로 대책 시행 직전 보름(10월 1~15일)간 거래인 302건의 2.8배에 달하는 것으로 집계됐다. 같은 기간 규제 대상이 된 서울 아파트 거래량은 1640건에 그치며 직전 보름(5262건) 거래 건수의 3분의 1 수준으로 급감했다.

업계에선 강력한 아파트 대출 규제와 실거주 의무 등이 오피스텔 수요 증가로 이어진 주요 요인이라고 분석한다. 오피스텔은 건축법상 준주택으로 분류돼 청약통장, 자금조달계획서, 실거주 요건 등 대부분의 규제를 적용받지 않는다. 최대 70%까지 주택담보대출비율(LTV)을 적용받을 수 있으며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용받지 않는다. 또한 세법상 주택으로 분류되지만 청약 대기자 입장에서는 오피스텔을 매입해도 무주택 자격을 유지할 수 있다는 점이 매력으로 꼽힌다.

이처럼 규제를 피한 수요가 몰리면서 오피스텔 가격도 상승세를 이어 가고 있다. KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 10월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.6으로 전달(124.5) 대비 0.1포인트 상승하며 연중 최고치를 기록했다. 서울 오피스텔 임대수익률도 지난달 4.8%로, 2018년 이후 약 7년 만에 최고치를 나타냈다.

다만 11월 들어서는 흐름이 다소 달라졌다. 이달 17일 기준 서울 오피스텔 거래는 284건으로 집계돼 전년 동기 506건에 비하면 줄어든 모습이다. 부동산 거래 신고가 계약일 기준 한 달 안에 이뤄지는 점을 감안하면 아직 집계되지 않은 거래가 상당 부분 남아 있을 수 있어 추이를 지켜봐야 할 대목이다. 과거에도 오피스텔 거래는 월말로 갈수록 빠르게 누적되는 패턴이 반복돼 왔다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “오피스텔은 주거 환경이 나쁘지 않고 임대도 잘되는 편이라 규제 직격탄을 맞은 아파트의 대체재로 수요가 늘고 있다”며 “빌라보다 환금성이 좋다는 상품 특성도 있어 풍선효과가 나타나는 것으로 보인다”고 설명했다. 다만 “이 흐름이 계속 갈지는 미지수”라며 “세금 중과 이슈가 있어 수요가 일정 부분에서 한계를 만날 수 있다”고 전망했다.