공사비 분쟁 '입찰 단계'서 막는다… 시공사 리스크 관리 강화

공사비 변동·마감재 성능 명시 의무화… 송파·금호·성산 등 적용

정비사업 입찰시 공사비 변동 기준과 마감자재 성능을 반드시 제시하도록하는 정비사업 계약업무 처리기준 일부개정이 14일부터 전면 적용된다. /그래픽=강지호 디자인 기자

정비사업(재개발·재건축) 입찰 시 시공사가 공사비 변동 기준과 마감자재 규격·성능을 명시하도록 의무화한 새 규정이 14일부터 적용된다. 원자재 가격과 인건비 상승 영향으로 공사비 증액 갈등이 갈수록 늘면서 입찰 단계부터 분쟁 위험을 줄이겠다는 취지다.

14일 건설업계에 따르면 국토교통부는 지난 8월13일 이 같은 내용의 '정비사업 계약업무 처리기준'을 일부개정 고시해 이날부터 적용한다. 이날 이후 입찰공고가 진행되는 모든 정비사업은 개정 기준을 적용한다.

개정안에 따르면 사업참여제안서에 ▲건설사업자의 재무상태·시공능력 ▲설계 및 세대 구성 등 사업 개요 ▲물가 변동 등 공사비 변동 기준 ▲제안 마감 자재의 규격·성능을 명시해야 한다.

14일 이전에 입찰공고가 났어도, 마감일이 14일 이후이면 새 기준을 적용하지 않는다. 다만 2차·재입찰 등 새로운 입찰공고가 14일 이후에 다시 공고될 경우 개정된 기준을 적용해야 한다.

윤종현 국토부 주택정비과 행정사무관은 "기존에도 이러한 내용을 명시하는 것이 원칙이었지만 지난해 마감재 관련 분쟁이 급증해 행정 기준을 명확히 한 것"이라고 설명했다.

정비사업 현장에선 공사비 갈등이 늘어 검증을 요청한 건수도 급증했다. 한국부동산원에 따르면 2020년 13건에 불과했던 공사비 검증 요청은 지난해 36건으로 3배 증가했다. 올해 들어 7월까지 38건에 달해 지난해 건수를 넘어섰다.

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"예측 가능성 커진다" 기대… '변수·시차' 우려도

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사진은 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 한강변 아파트 단지. /사진=뉴스1

송승현 도시와경제 대표는 "원가 상승률, 자재 등급·성능 등이 사전에 고정되면 조합은 비교할 수 있는 조건에서 평가할 수 있다"며 "선정 이후 공사비 재협상 빈도가 줄어 조합원 분담금 예측이 더 정확해질 것"이라고 전망했다. 이어 "사업성 판단이 명확해지고 조합·시공사 간 갈등 비용이 낮아져 시장 혼란 완화에도 기여할 것"이라고 덧붙였다.

입찰을 앞둔 주요 현장들도 이번 개정사항을 따라야 한다. 서울 송파구 핵심 재건축 단지 송파한양2차는 다음 달 9일 입찰을 마감한다. 지난 1차 입찰에서 HDC현대산업개발이 GS건설의 '입찰 지침 위반'을 문제 삼아 참여를 거부했으나, 조합은 국토부·서울시 기준 검토 결과 위반 소지는 없다고 결론 내렸다. 현재 HDC현대산업개발 등 복수 건설업체의 참여 가능성이 제기된다. 송파한양2차는 지하 4층~최고 29층, 총 1346가구 사업으로 예정 공사비는 약 6800억원 규모다.

서울 '금호21구역' 재개발도 다음 달 15일 입찰을 마감한다. 지난달 30일 열린 2차 현장설명회에는 롯데건설과 포스코이앤씨가 참석했다. 해당 구역은 지하 6층~최고 20층, 1242가구 규모다. 총 공사비는 6158억원이다.

서울 성산동 145번지 가로주택정비사업도 이날 현장설명회를 열고, 다음 달 5일 입찰 마감을 앞두고 있다. 규모는 지하 3층~지상 15층, 170가구다.

건설업계는 제도 변경의 효과를 기대하면서도 여러 변수가 있을 수 있는 점을 짚었다. 한 대형 건설업체 관계자는 "행정 기준을 명확히 한 것은 긍정적"이라면서도 "재개발 사업은 인허가 과정에 공기가 지연될 수 있고 마감재는 수년 후 더 우수한 제품이 나오면 변경이 필요한 경우가 많다. 장점도 있지만 실제 공사까지 시차가 길어 변수가 적지 않다"고 말했다.

장동규 기자 jk31@mt.co.kr