“초강력 규제도 뚫었다”…서울 신규 ‘토허구역’ 집값, 되레 상승

강남3구 외 신규 지정지
아파트 평균 매매가 1.2% 상승
경기 규제지역도 1.2%↑
15억 초과 아파트가 상승 주도

서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 모습 [연합뉴스]

수도권 대부분을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 10·15 대책에도, 서울 신규 규제지역(강남3구 외)과 경기도 규제지역의 아파트 매매가가 대책 직전보다 상승한 것으로 나타났다.

14일 집토스가 10·15 대책 시행 전후 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면, 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 1.2%, 경기도 내 규제지역은 1.2% 올랐다.

이번 분석은 토허구역 확대 시행일(10월 20일)을 기점으로, 10월 1~19일(대책 전)과 10월 20~11월 12일(대책 후)에 동일 단지·면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 대상으로 했다.

‘실거주 의무’에도 신규 규제지역 1.2%↑

10·15 대책으로 서울 대부분 지역과 경기도 주요 지역이 토허제로 묶여 ‘갭투자(전세 끼고 주택매입)’가 사실상 차단됐지만, 거래가 성사된 단지들은 대체로 가격 상승세를 이어갔다.

대책 시행 이후 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 10월 초 대비 1.2% 상승했다. 같은 기간 신규 지정된 경기도 규제지역(수원, 광명 등)도 1.2% 올랐다.

10.15 대책 전후 주요 지역 아파트 가격 변동 현황 [집토스]

이번 규제지역 상승세는 ‘15억원 초과’ 초고가 아파트가 주도한 것으로 조사됐다. 10·15 대책으로 인해 15억원 초과 아파트의 대출 한도가 기존 4억원(25억 초과는 2억원)으로 축소됐다. 그럼에도 상승세를 보인 이유는 대출이 필요 없는 ‘현금 부자’들의 쏠림 현상 차단에는 한계를 보인 것으로 보인다.

실제 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역에서 발생한 ‘역대 신고가’ 66건 중 61%에 달하는 40건이 ‘15억원 초과’ 아파트에서 나왔다.

고가 아파트가 많은 ‘원조 토허제’ 지역인 강남3구에서는 한 달 사이 평균 매매가가 2.2% 상승했고, 서울 전체의 81%인 288건의 신고가가 발생했다.

‘신축’이 ‘구축’ 압도…실거주 의무 영향

아파트 연식 선호도 역시 확연하게 갈렸다. 10·15 대책의 ‘실거주 의무’ 때문으로 풀이된다. 당장 입주해 살아야 하는 만큼, 주거 쾌적성이 높은 자산의 가치가 상승하고 있는 것이다.

서울 내 연식별 가격 추이를 보면 ‘입주 10년 이하’ 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 보였다. 이는 ‘30년 이상’(2.0%), ‘11~29년’(1.4%) 아파트 상승률의 2배에 육박하는 수준이다.

경기도 비규제 지역 중 신고가 다발 지역 현황 [집토스]

특히 이번 대책으로 인해 규제지역에 실거주 의무와 대출 규제가 생기자 갭투자 수요, 대출을 활용하려던 수요는 규제가 없는 경기도 인접 지역으로 이동하는 조짐을 보였다.

대책 이후 경기도 비규제지역에서는 평균 매매가가 1.1% 상승했으며, 총 182건의 신고가가 발생했다. 이는 같은 기간 ‘경기 규제지역’(신고가 3건)의 61배, ‘서울 신규 규제지역’(신고가 66건)의 2.8배에 달한다.

가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 비규제 지역에 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했고, 화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다. 이외에도 용인시(1.5%↑·신고가 13건), 고양시(1.4%↑·신고가 11건), 남양주시(1.2%↑·신고가 18건) 등이 뒤를 이었다. 이 5개 시가 경기도 비규제지역 전체 신고가(182건)의 약 60%(110건)를 차지했다.

이재윤 집토스 대표는 “규제지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보인다”면서도 “고가 아파트의 매수세는 이어져 점차 자산 가치의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다‘고 진단했다.