동탄·구리 '불장'에 경매장도 '와글와글'…풍선효과 본격화

[10·15 대책 한 달]③ 비규제지역 상승세 확산…실거주·투자 수요↑
강남 경매엔 수십 명 응찰…정부, 추가 규제지역 확대 '고심'

사진은 이날 서울의 아파트 단진 모습. 2025.11.13/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 10·15 부동산 대책 시행 한 달 만에, 고강도 규제의 영향으로 시장 곳곳에서 '풍선효과'가 나타나고 있다. 규제 지역을 피해 비규제지역으로 수요가 쏠리면서 경기 구리와 동탄신도시 등에서는 아파트 신고가 거래가 이어졌다.

실거주 의무에서 자유로운 경매시장에도 수요가 몰리며 법원마다 북새통을 이루고 있다. 정부는 이러한 전방위적 풍선효과에 대응해 규제 지역 확대를 고심 중이다.

동탄·구리는 신고가 행진…경매 낙찰가율도 상승

14일 한국부동산원에 따르면 구리시 매매가격 상승률은 10월 셋째 주 0.10%에서 11월 첫째 주 0.52%로 급등했고, 거래량은 133건에서 187건으로 41% 증가했다. 화성시 아파트 가격도 0.25% 상승했다. 동탄 1·2신도시에서는 규제 발표 이후 13일까지 총 941건의 계약이 체결돼, 규제 전 같은 기간(551건) 대비 크게 늘었다.

이들 지역은 쾌적한 생활환경과 서울 접근성이 강점이다. 구리·남양주 다산신도시는 8호선 연장(별내선), 동탄은 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통이 예정돼 있어 직주근접성이 뛰어나다.

신고가 거래도 다수 확인됐다. 동탄신도시 '동탄역 롯데캐슬' 전용 84㎡는 대책 발표 후 16억 9000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다.

구리시 'e편한세상인창어반포레' 85㎡는 지난 28일 12억 원에 신고가 거래됐다. 내년 입주 예정인 '구리역 롯데캐슬 시그니처' 전용 82㎡ 분양권은 분양가보다 2억 원 오른 10억 6704만 원에 손바뀜됐다.

경매시장은 실거주 의무가 없어 대출 규제에서 자유로운 현금 부자들의 참여가 활발하다. 서울 10월 아파트 낙찰가율은 102.3%로, 3년 4개월 만에 최고치를 기록했다. 광진구(135.4%)와 성동구(122.1%) 등 한강 벨트 지역이 상승을 주도했다.

일부 물건에는 수십 명이 응찰하며 과열되기도 했다. 지난달 20일 송파구 '포레나 송파' 전용 67㎡ 경매에는 59명이 응찰, 낙찰가는 감정가보다 약 5억 원 높은 14억 1880만 원에 달했다.

예견된 풍선효과…정부 "시장 상황 면밀히 모니터링 중"

김윤덕 국토교통부 장관이 6일 서울 여의도 국회에서 열린 법제사법위원회 제429회국회(정기회) 제12차 전체회의에서 의원 질의에 답변하고 있다. 2025.11.6/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

현재 나타나는 풍선효과는 규제지역 지정 당시부터 예견됐다는 분석이 많다. 강력한 규제로 서울과 수도권의 아파트 매매가 막히자, 상대적으로 규제가 느슨한 지역으로 수요가 이동했다는 것이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "해당 지역들은 주거환경이 우수하고 서울 접근성도 좋아, 규제 발표 당시부터 풍선효과가 예상됐다"며 "시간이 지나며 그 현상이 본격화하고 있다"고 말했다.

이에 따라 정부의 규제지역 확대 가능성도 거론된다. 김윤덕 국토교통부 장관은 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "화성이나 구리 지역은 풍선효과로 인해 부동산 가격 상승이 우려된다"며 "일부 지역의 규제 확대도 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

다만 정부는 아직 구체적인 추가 규제 계획은 없다는 입장이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 "현재로서는 기존 규제지역 외에 추가 지정이나 해제 계획은 없으며, 시장 변동 상황을 면밀히 모니터링하고 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산연구소장은 "거래량 상승 폭을 둔화시키는 데는 성공했지만, 시장 안정과 풍선효과 차단에는 한계가 있었다"며 "상승세가 이어질 경우 정부가 추가 규제지역 지정을 검토할 가능성이 높다"고 전망했다.

gerrad@news1.kr

<용어설명>

■ 10·15 부동산 대책
서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 수도권·규제지역 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 낮춰 과도한 투자수익을 억제하는 내용이다.