“아파트값 3주새 8억 ‘폭락’”…도대체 어디길래?

“3주 연속 둔화”…서울 아파트, ‘10·15 대책’ 이후 식는 열기
전문가 “단기 조정 불가피…실수요 중심 안정기로 전환 흐름”

서울 아파트값 상승세가 3주 연속 둔화했다.

‘10·15 대책’으로 불리는 이른바 ‘삼중 규제’(대출·세제·청약)가 모두 시행된 이후, 시장 전반에 관망 기조가 확산되며 매수세가 한풀 꺾인 모습이다.

서울 아파트 시장은 ‘10·15 대책’ 이후 열기에서 안정으로 옮겨가고 있다. 게티이미지

일부 재건축 단지를 중심으로 국지적 상승이 이어지고 있지만, 그 외 지역에서는 상승폭이 줄거나 보합세로 돌아서는 등 열기가 식는 신호가 감지되고 있다.

◆매수심리 위축, ‘조정 국면’ 진입

14일 한국부동산원에 따르면 11월 둘째주 서울의 주간 아파트 매매가격은 0.17% 상승하며 10월 이후 4주 연속 오름세를 이어갔다. 다만 전주(0.19%) 대비 상승폭은 줄었다.

전국 기준으로도 상승률이 0.06%로, 수도권(0.11%)과 지방(0.01%) 모두 소폭 둔화했다.

부동산 전문가들은 이 같은 흐름을 정책 효과에 따른 자연스러운 조정 국면으로 진단한다.

업계 한 관계자는 “최근 서울 아파트값 상승세 둔화는 규제 강화의 결과”라며 “대출과 세제, 청약 규제가 동시에 시행되면서 매수 심리가 위축됐고, 실수요자 중심의 관망세가 확산된 영향이 크다”고 말했다.

◆강남·한강벨트 상승폭 둔화 ‘뚜렷’

강남·송파 등 주요 지역은 여전히 상승세를 유지하고 있지만, 상승폭은 이전보다 확실히 줄었다.

송파구(0.47%)는 잠실·신천동 재건축 단지 위주로, 동작구(0.38%)는 사당·상도동, 양천구(0.27%)는 목·신정동 중심으로 오름세가 이어졌다.

반면 강동구(0.21%), 영등포구(0.24%) 등 한강벨트 주요 지역은 상승률이 전주 대비 눈에 띄게 축소됐다.

한 전문가는 “한강벨트나 강남권 중심의 상승폭 둔화는 규제의 직접적인 결과”라며 “중저가 실수요 지역은 여전히 안정적인 상승세를 이어가고 있어 ‘양극화 장세’가 이어지고 있다”고 전했다.

일부 지역에서는 급락 거래도 포착됐다.

강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 97㎡는 지난달 17일 19억2500만원(17층)에 거래돼 직전 거래(9월 23일, 28억원·12층) 대비 8억원 이상 떨어졌다.

길동 ‘삼익파크맨숀’ 97㎡ 역시 지난 9월 최고가(13억8000만원) 대비 소폭 하락한 13억원에 거래됐다.

다만 전문가들은 이를 시장 전체의 하락 신호로 해석하기는 어렵다고 본다.

한 전문가는 “최근 ‘특수거래’로 보이는 급락 사례가 있지만, 이는 일시적이고 예외적인 사례로 봐야 한다”며 “현재 호가나 거래량 흐름을 보면 투자심리가 급격히 위축된 것은 아니다”라고 전했다.

◆단기 조정 불가피…전문가들 “실수요 중심 안정기 들어갈 것”

현재의 상승세는 재건축 단지 중심의 국지적 현상이라는 분석이 많다.

성동구(0.37%), 용산구(0.31%), 중구(0.25%) 등 정비사업 기대감이 높은 지역은 여전히 강세를 보였다.

지금의 시장은 전반적 상승이라기보다 ‘재건축 중심의 부분 강세’에 가깝다는 분석이다. 개발 모멘텀이 있는 송파, 성동, 용산 등만 선별적으로 움직이는 모습이다.

시장에서는 향후 2~3달간 ‘안정기 진입’이 불가피하다는 전망이 우세하다.

재건축 단지 중심의 부분 강세 속에서도, 매수자들의 고점 인식이 확산되며 ‘거래량 감소 → 단기 조정 → 실수요 중심 재편’ 흐름이 이어질 가능성이 높다. 게티이미지

정책의 효과가 본격적으로 반영되면서 매수심리가 식고, 거래량이 줄어드는 가운데 단기 조정이 이어질 가능성이 크다는 것이다.

한 부동산시장 전문가는 “규제 강화 직후에는 항상 관망세가 나타난다”며 “거래량 감소와 매수심리 위축이 지속된다면 일부 단지의 단기 조정은 불가피할 것이다. 다만 급매 중심의 하락이 시장 전체 하락세로 이어지지는 않을 것”이라고 강조했다.

◆“조정 거치며 안정화…실수요 시장으로 전환 예상”

결국 이번 조정이 장기 침체로 이어지기보다는 과열된 시장을 식히는 ‘건강한 조정’이 될 것이라는 분석도 나온다.

정책 효과가 시장에 반영되며 과열된 지역의 온도가 식는 모습이다.

이런 조정을 거치면 실수요 중심의 안정적인 거래 환경이 형성될 가능성이 크다.

결론적으로 서울 아파트 시장은 ‘10·15 대책’ 이후 열기에서 안정으로 옮겨가고 있다.

재건축 단지 중심의 부분 강세 속에서도, 매수자들의 고점 인식이 확산되며 ‘거래량 감소 → 단기 조정 → 실수요 중심 재편’ 흐름이 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 진단이다.

김현주 기자 hjk@segye.com