서울 전체 묶었더니 ‘도로 강남’…서초·송파 아파트값 다시 뛴다

서울 전체·경기 토허제 지정
‘똘똘한 한채’ 선호 다시 심화
강남전세 15개월만 최대 상승

남산에서 서울의 아파트와 주택들이 보이고 있다. 2025.10.15 [김호영 기자]

서울 전역과 경기도 12개 지역이 ‘삼중 규제지역’(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 묶인 지 약 한 달이 지났지만 아파트 가격 오름세가 지속되는 양상이다. 특히 송파·서초·용산 등 기존 토지거래허가구역의 상승폭이 지난주보다 더 커졌다. 서울 전역을 다 묶는 규제가 시행되다 보니 동일 조건이 됐고 결국 ‘똘똘한 한 채’로 회귀하고 있다는 분석이다.

13일 한국부동산원이 발표한 11월 둘째주(11월 10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.17% 올랐다. 직전주 상승률(0.19%)보다는 오름세가 둔해지며 3주 연속 둔화 양상을 보였다.

그러나 한강벨트권 일부 지역에서는 오름폭이 확대되는 등 여전히 강세를 보였다. 성동구가 직전주 대비 0.37% 오르며 상승률이 0.08%포인트 커진 것으로 조사됐다. 특히 기존 토허구역들인 용산구(0.23%→0.31%)와 송파구(0.43%→0.47%), 서초구(0.16%→0.20%) 등의 가격 오름세도 직전주보다 높았다. 한강벨트 주요 지역인 마포구(0.23%)와 광진구(0.15%)는 직전주와 상승폭이 같았다.

임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 주요 지역은 규제로 인해 거래가 제한됐을 뿐 여전히 수요는 살아 있고, 매도자들도 호가를 내리려는 움직임은 감지되지 않는다”며 “서울 전체가 규제지역으로 묶이게 되면서 매수자들이 똑같은 조건 속에서 다시 상급지로 몰리는 현상이 있다”고 분석했다.

전셋값도 강남권을 중심으로 상승세를 보였다. 11월 둘째주 기준 강남 11개구 전셋값 상승률은 0.2%로 2주 연속 올랐다. 강남 지역의 이번 아파트 전셋값 상승폭은 지난달 10월 둘째주(0.2%)에 추석 연휴 2주 상승분을 누계로 계산한 것을 제외하면 지난해 8월 셋째주(0.2%) 이후 약 15개월 만에 최대치다.

부동산원은 “정주 여건이 양호한 역세권 및 학군지 등 선호 단지 위주로 전세 수요가 이어지며 상승 계약이 체결되고 일부 단지에서는 매물 부족 현상이 나타나는 등 서울 전체적으로 상승세를 보였다”고 분석했다.

경기도권에서는 규제지역과 토허구역으로 묶인 과천시(0.44%→0.40%), 성남시 분당구(0.59%→0.58%) 등의 상승세가 소폭 둔해지긴 했으나 여전히 높은 상승률을 보였다.

‘풍선효과’ 지역으로 꼽히는 화성시(0.26%→0.25%)는 직전주와 상승폭 차이가 미미했고 수원시에서 유일하게 규제를 피한 권선구(0.13%→0.21%)는 상승폭을 키웠다. 비규제지역인 용인시 기흥구(0.21%→0.30%)도 오름폭이 확대됐다.

다만 경기도 전체 상승률은 0.10%로 직전주 대비 0.01%포인트 낮아졌고 인천은 0.05%에서 0.04%로 역시 0.01%포인트 축소됐다. 수도권 전체로는 0.13%에서 0.11%로 상승폭이 둔화했다.

지방(0.01%)은 직전주에 100주 만에 상승 전환한 뒤 이번주 같은 상승률을 이어갔다. 5대 광역시(0.01%)는 전주와 상승률이 동일했고 세종(0.02%)은 보합에서 상승 전환했다. 8개 도(0.01%) 역시 직전주와 같은 상승률을 보였다.