[기고] 재건축 '1+1 입주권' 전매제한과 세법의 '충돌'…국민 불이익 우려

허성호 국립경찰대학 외래교수(국제세무법인 대표세무사)

2025년 10월 15일 정부는 투기과열지구 지정 및 전매제한 강화를 주요 골자로 한 부동산대책을 발표했다.

특히 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 정비사업 구역 내 입주권에 대해 조합 설립 인가 이후 소유권 이전 등기까지 전매가 원칙적으로 금지됐다.

기존 분양권 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)에 대해 1회에 한해 전매만 허용됐다.

여기서 재건축의 '1+1 분양' 제도는 정비사업 구역 내에 조합원당 1주택 공급이 원칙인 상황에서 종전 주택의 면적·시세가 큰 조합원의 반대로 사업이 지연되는 것을 해결하기 위해 도입됐다.

즉, 추가 분양주택은 사업 활성화를 위한 보상적 성격의 분양에 해당하는 것이다.

이 경우 도시주거환경정비법상의 전매제한 규정에 따라 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합 설립 인가 후부터 소유권 이전 등기까지, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기까지 입주권 전매가 원칙적으로 금지된다.

1+1 분양으로 배정받은 제2주택도 동일하게 이 규정이 적용돼 실질적으로 의도치 않게 거래가 차단되는 상황이 발생한다.

제2주택을 분양받은 조합원은 당초 조합에 제공한 종전 주택은 1채인데, 소유권 이전 고시 후에는 2주택으로 간주돼 소득세법상 1세대 2주택 과세의 불이익을 받을 수 밖에 없다.

1+1 분양으로 제2주택을 배정받은 경우, 전매제한으로 인해 의도하지 않은 2주택 보유 상태가 강제되면서 세제상 불이익을 입게 되는 셈이다.

현재 법령 및 정부 정책은 예외 규정의 불충분성, 1+1 분양 배정자의 제2주택까지 포괄하지 않은 문제, 사업 활성화 목표와 규제 목표의 충돌 미해결, 세제와 부동산 규제의 불일치 등으로 조합원의 사업 참여 의욕을 저하시키는 근본적 한계를 가지고 있다.

도시주거환경정비법의 전매제한과 소득세법의 2주택 과세 기준이 독립적으로 작동하면서 전매 불가능한 상태에서도 세제상 2주택으로 간주되거나 실거주 의무 미충족으로 인한 추가 제재 가능성 등이 상존하기 때문이다.

따라서 정부는 이런 문제의 근본적 해결 방안은 없는 것인지를 면밀히 검토해 서둘러 제도 개선에 나서야 한다.

당장 입법적 해결 방안으로는 전매제한 규정을 두고 있는 도시주거환경정비법 개정이 있다.

1+1 분양 입주권에 대한 특례 규정을 신설해 추가 분양주택(1+1의 제2주택)에 대해서는 조합 설립 인가 이후에도 전매를 허용하고 전매제한 기간을 폐지해 민간의 원활한 주택 공급을 촉진시키는 것이다.

소득세법 및 조세특례제한법의 신설 및 개정도 필요하다.

1+1 분양 입주권 배정자에 대한 세제상 특례 규정을 둬 전매제한 기간 중 제2주택으로 간주하지 않도록 하기 위해서다.

또한 실거주 의무 면제 규정을 신설하거나 조세특례제한법상 감면 규정을 신설 및 개정하는 방안을 검토해 볼 수 있다.

결론적으로 국토교통부와 기획재정부는 1+1 분양에 대한 전매제한 예외 규정을 신설하고, 중기 대책으로는 도시주거환경정비법 개정을 통한 1+1 분양 입주권의 특례 규정을 법제화시켜야 한다.

소득세법 개정을 통해 정비사업 입주권의 세제 특례 규정을 신설, 투기 억제와 사업 활성화의 균형을 조정하는 것도 필요하다고 하겠다.

장기적으로는 도시주거환경정비법과 소득세법의 조화로운 개정을 통해 투기 억제와 정비사업 활성화를 동시에 달성하는 정책 프레임워크를 구축해 나가야 할 것이다.

※ 본 칼럼 내용은 필자의 주관적 시각으로 더팩트 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

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