[단독] “마곡 엠밸리도 올해 첫 종부세” 서울 집값 너무 올라, 4개 구 빼고 종부세 증가[부동산360]

본지 국세청 ‘서울시 구별 종부세 실적’ 입수
4개 자치구 제외, 21개 구 일제히 세액 상승
정부 공시가격 현실화율 동결했지만 세 부담 ↑

#. 강서구 마곡동의 대장아파트로 꼽히는 마곡엠밸리 7단지는 10·15 부동산 대책이 발표되기 직전인 지난 10월 10일 114㎡(이하 전용면적)가 22억2500만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 이 아파트 같은 규모의 고층 세대 공시지가 역시 2024년 10억8900만원에서 2025년 12억8400만원으로 오른 것으로 나타났다. 본래 종합부동산세(이하 종부세) 과세 대상이 아니었지만, 공시가가 12억원을 넘기며 1가구 1주택 기준으로 과세 대상에 편입된 것이다.

#. 송파구 잠실동의 잠실엘스 59㎡는 2023년 1월 1일 기준 공시가격이 9억6100만원이었지만 이듬해 12억100만원으로 1년만에 25% 상승했다. 올 1월 기준으론 공시지가가 13억원대에서 15억원까지 올라, 세 부담이 더 커질 것으로 예상된다.

[헤럴드경제=홍승희·윤성현 기자] 서울 집값이 크게 오르면서 지난해 서울 25개구 가운데 4개구를 제외하고 모두 종부세 세액이 늘어난 것으로 집계됐다. 정부도 늘어난 보유세 부담을 감안해 올해 공동주택 공시가격 현실화율을 동결하겠다는 방침을 세웠지만, 고가주택 가격 상승을 억제하기 위해 내놓은 정책들이 오히려 집값을 밀어올리면서 보유세 부담은 더 커질 전망이다.

실제 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 내놓은 지 한 달 가까이 지났지만, 오히려 주택담보대출 한도를 2억원으로 묶은 25억원 초과 아파트의 거래 비중은 더 확대된 것으로 나타났다. 대출 한도 축소에 영향을 받지 않는 현금 부자들이 움직이면서, 서울 주택 시장 오름세는 더 이어질 것으로 예상된다.

국토교통부는 13일 서울 서초구 한국부동산원 서울 강남지사에서 ‘부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회’를 개최하고, 내년 공시가격 현실화율을 세 부담을 고려해 현재와 같은 수준인 69%에 묶기로 했다. 애초 부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면, 내년 공시가격 현실화율은 80.9%에 달할 예정이지만, 주택 가격 상승에 따른 세 부담 증가를 고려한 결정으로 풀이된다.

지난해 서울 종부세 6% 늘어…정부 ‘공시가격 현실화율’ 동결 가닥

헤럴드경제가 이날 국회를 통해 입수한 ‘서울시 구별 종합부동산세 실적’에 따르면 지난 2024년 서울시의 종부세 결정세액은 2조1438억원으로 집계됐다. 이는 전년(2조94억원) 대비 6% 상승한 수치다. 결정인원은 25만5204명(다주택자 포함)에서 28만5963명으로 12% 늘었다.

서울 집값이 상승한 때문으로 풀이된다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 부동산에 대해 납부하는 세금이다. 1가구 1주택자에 한해선 공시가격 12억원 초과분, 다주택자에 대해선 공시가격 합산 9억원 초과분에 대해 부과된다. 공시가격 기준을 넘는 금액이 커질수록 세율이 올라가는 구조다.

지난해 결정세액이 가장 많았던 자치구는 강남구로, 총 5599억5900만원 수준의 종부세가 걷혔다. 그 다음으로 많았던 곳은 중구(4108억1900만원), 서초구(3032억600만원), 영등포구(1692억2800만원), 용산구(1255억1900만원), 종로구(1088억6100만원) 등의 순이었다.

지난 2023년 대비 2024년 종부세 결정세액이 줄어든 자치구는 강북구와 동대문구, 서대문구 그리고 종로구 4개뿐인 것으로 나타났다. 앞서 윤석열 정부가 최고 세율을 6%에서 5%로 인하하고 기본 공제액을 11억원에서 12억원으로 상향한 이후 공시가격 현실화율은 계속 69%로 동결됐기 때문에, 결정세액 증가는 주택가격의 시세가 상승했음을 의미한다.

상승폭을 기준으로 보면, 결정세액이 가장 많이 늘어난 곳은 중랑구로 집계됐다. 결정세액이 39억6200만원에서 49억9100만원으로 늘어 상승폭이 26%를 기록했다. 기존 결정세액이 적어 나타난 기저효과로, 중랑구의 경우 1주택자의 종부세 기준인 ‘공시가격 12억원 초과’를 충족하는 아파트가 없어 다주택자를 대상으로 한 세액이 증가한 것으로 풀이된다.

그 다음 상승폭이 컸던 자치구는 491억200만원에서 563억5000만원으로 15% 증가한 강서구였다. 그 뒤로는 양천구(14%), 송파구(12%), 용산구(10%), 은평구(10%), 서초구(10%) 등의 순으로 상승폭이 높게 나타났다.

서울 아파트 상승 지속…“올해 세부담 더 커진다”

종부세 부담이 증가한 데는 서울 주요 아파트의 시세가 큰 폭으로 오른 영향이 크다. 실제 양천구 신정동의 목동신시가지9단지 아파트 126㎡는 2023년 1월 기준 공시가격이 11억2700만원이었지만 이듬해 12억7300만원으로 뛰며 종부세 대상이 됐다. 잠실파크리오아파트 84㎡ 역시 2023년 기준으론 공시가격이 10억4400만원이었지만 1년 뒤 12억7500만원으로 12억원을 초과해 종부세가 발생했다.

이 같은 보유세 증가세는 올해 더 커질 것으로 보인다. 정부가 연이어 고가주택 수요 억제 정책을 내놓고 있지만, 규제 강화를 고려한 ‘막판 매수’와 ‘풍선효과’로 서울 및 경기 일부 지역의 주택 시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

KB부동산 주간아파트 동향에 따르면, 수도권 아파트를 매입 시 주택담보대출(주담대)을 6억원으로 제한한 6·27 규제 이후에는 아파트 상승폭이 최대 0.68%를 기록하는 등 규제 시마다 아파트 가격 상승폭은 더 커졌다.

서울 전 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 10.15 대책 후에도 화성이나 구리 등으로 풍선효과가 번지며 오히려 인접 지역까지 집값을 끌어올리고 있다.

일각에선 정부의 종부세 기준이 재조정돼야 한다는 의견도 나온다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “공시가격 현실화율 69%를 고려하면 종부세 기준인 12억원은 서울 아파트 평균 가격”이라며 “집값 상승 흐름에 따라 세 부담 기준도 현실화 해야 한다”고 밝혔다.