“대출한도 높고 덜 오른 곳으로”…토허제 혼란에 노도강 몰린 실수요자

토허제 대폭 확대 뒤 한 달…작년과 거래량 비교해보니
노원·도봉·강북 등 서울외곽
작년대비 30~100% 거래급증
“실수요자들, 전세 대신 매매
규제에 포함돼도 수요 꾸준”
수원 436건·용인 320건 거래
풍선효과 차단에도 불씨 여전
마포·성동·광진은 거래 줄어

서울 노원구 아파트 전경 [한주형 기자]

서울 전역과 경기 일부 지역에 대한 토지거래허가제(토허제)가 시행된 지 약 한 달이 지난 가운데 규제 직전의 ‘매수 광풍’ 열기는 한풀 꺾였으나 지난해 대비로는 여전히 거래량이 늘어난 것으로 나타났다. 특히 광범위한 규제를 통해 투기 수요를 차단하고 ‘풍선효과’를 막겠다는 정부의 목적과는 달리 서울 외곽지역 거래가 활성화된 것으로 분석됐다.

12일 서울 25개 자치구가 운영하는 새올전자민원창구에 올라온 민원을 전수 취합한 결과 등에 따르면 토허제가 시행된 이후 23일(10월 20일~11월 11일)간 서울에서 접수된 ‘토지거래계약허가’ 신청은 총 2991건에 달했다. 토허제 시행 직전 23일(9월 27일~10월 19일)간 국토교통부에 신고된 아파트 거래(8852건) 대비로는 크게 줄어들었다.

그러나 이는 지난해 같은 기간 신고된 거래(2511건)와 비교해서는 오히려 19.1% 증가한 수치다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽지역에서의 거래량이 늘어난 것으로 분석됐다. 노원구의 경우 토허제 시행 이후에만 241건의 토지거래허가 신청이 접수됐다.

이는 전년 동기 아파트 거래 신고 건수보다 33.9% 늘어난 수치다. 99건이 접수된 도봉구는 26.9%의 증가율을 보였고, 75건의 강북구는 증가율이 102.7%에 달한다. 이 밖에 금천구(103.2%)와 관악구(80.7%), 양천구(78.6%), 강서구(58.1%) 등 서울 외곽지역의 신청이 전년 거래 대비 크게 증가했다.

실제 지난주 한국부동산원이 발표한 11월 첫 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울의 매매가격 변동률은 0.19%로 전주(0.23%) 대비로는 상승세가 한풀 꺾였지만 양천구(0.34%)와 강서구(0.21%) 등은 여전히 높은 상승세를 기록했다.

전문가들은 이러한 현상이 전세 공급 감소와 추가 규제에 대한 불안심리가 복합적으로 작용한 결과로 분석했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 노원, 성북 등 서울 외곽지역의 전세 매물이 급감하면서 기존 임차인들이 비교적 가격대가 낮은 주택을 매수하는 방향으로 선회했다”며 “이들 지역은 가격대가 낮아 규제에 따른 대출 금액 감소액이 적어 실수요자의 접근이 용이했던 것으로 분석된다”고 말했다.

또 서울 전역을 토허제로 묶어 풍선효과를 사전에 차단하겠다는 정부의 의도가 오히려 ‘더 강한 규제가 나오기 전에 지금이라도 사야 한다’는 매수 불안심리를 자극하는 결과를 낳았다는 분석도 나온다. 정보현 NH투자증권 부동산연구위원은 “대출 규제로 상향 이동이 어려워진 참여자의 수요가 그동안 상승폭이 낮았던 노원, 성북 등으로 옮겨가는 것으로 보인다”고 말했다.

다만 마포구(-29.1%)와 성동구(-46%), 광진구(-32.1%) 등 대책 발표 직전까지 과열 양상을 보였던 한강벨트 지역은 토지거래허가 신청이 전년 거래 대비로도 감소하며 진정 국면에 들어선 것으로 분석됐다.

강남3구에서는 거래량 증감세가 엇갈렸다. 강남구(-29.2%)와 서초구(-15.9%)는 전년 거래 신고 대비 토지거래허가 신청이 감소했지만, 송파구는 오히려 60.2% 늘어난 것으로 나타났다. 특히 송파구는 290건으로 서울 전역 토허제 지정 후 서울에서 가장 많은 신청이 접수된 것으로 집계됐다.

한편 서울과 함께 영통구, 장안구, 팔달구 등 3개 구가 토허구역으로 지정된 수원시는 436건, 수지구 한 곳만 토허구역이 된 용인시는 320건의 토지거래허가 신청이 접수됐다. 같은 기간 서울의 어떤 자치구보다 거래 신청 건수가 많았다. 이어 광명시는 263건이 접수된 것으로 집계됐다.

정 연구위원은 “경기도 역시 서울의 한강벨트처럼 직전까지 상승률이 가팔랐던 과천·안양보다는 차급지로 실수요가 이동한 것으로 판단된다”며 “풍선효과에 따라 구리·남양주·동탄 등 규제에서 벗어난 지역의 매도 호가도 올라가는 모습이지만 실거주 수요가 규제지역 중 대출 한도가 높고 덜 오른 지역으로 붙는 양상”이라고 분석했다.