부모·자녀 간 ‘저가 양도’하려다 세금 1.7억 더 나온 사연

아파트 시가보다 3억 넘게 낮춘 거래 ‘증여세’
양도·취득세 모두 시가 기준…절세 효과 없어
다주택자는 불리, 1주택자에게만 일부 유리
10·15 대책 조정대상지역 확대로 문의 빗발
내년부터 차액 크면 ‘증여 간주’로 과세 강화

주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 이제는 아파트 한 채만 보유해도 상속세나 증여세를 고민해야 하는 시대가 되었습니다.
하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃들의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.

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“우리 딸 결혼하면 내가 가진 집 물려주고 싶은데, 3억원까지는 가격을 낮춰도 된다는데 괜찮을까?”

#. 김우리(60)씨는 곧 결혼하는 딸에게 가진 부동산을 어떻게 물려줘야 할지 고민이 깊어졌다.

우리씨는 자가인 서울 A구 부동산에 거주하면서 아내 명의로 된 12억원 상당의 서울 B구의 아파트도 보유하고 있어 이 중 B구 아파트를 곧 결혼을 앞둔 딸에게 증여할 생각이었다.

하지만 10·15 부동산 대책으로 조정대상지역이 확대된다는 소식에 고민이 깊어졌다. B구 아파트도 조정대상지역에 편입되면서 딸에게 증여를 하게 되면 취득세가 13.4%로 약 1억원 넘게 늘게 될 처지였다. 증여로 내게 될 세금만 따져봐도 약 4억원에 달한다는 생각에 머리가 복잡해졌다. 그러던 중 부모 자식 사이라도 유상으로 거래하면 자녀와 3억원까지는 낮게 거래해도 문제가 없을 것이라는 지인의 이야기를 전해 들었다. 12억원짜리 아파트를 9억원에 저가 양도하면 우리씨 부부는 양도소득세로 약 1억2400만원, 딸은 약 3150만원을 취득세로 내게 될 것이라고 생각했다.

하지만 ‘저가양도’를 결심하고 세무사를 찾은 우리씨는 뜻밖에도 계산한 세금보다 무려 2억원 더 나오게 될 것이라는 상담 결과를 받아들고 크게 놀랐다.

최근 조정대상지역 지정 이후, 취득세를 아끼기 위해 가족 간 저가 양도 문의가 급증하고 있다. 하지만 우리 씨처럼 기대만큼 절세 효과를 보지 못해 혼란을 겪는 사례도 늘고 있다는데, 세무전문가 ‘회현동 이텍스’와 함께 헷갈리기 쉬운 포인트를 짚어봤다.

Q. 왜 흔히들 자녀와 3억원까지는 싸게 부동산 거래를 할 수 있다고 말하는 거죠?

A. 왜냐하면 ‘가족 찬스’로 진행된 거래가 너무 싸게 진행될 경우 증여세 과세 대상이 될 수 있기 때문이죠. 일종의 마지노선을 둔 겁니다.

그렇다면 그 적정한 기준은 무엇일까요. 자녀에게 주택을 양도할 때, 시가인 12억원보다 3억원 낮은 9억원에 양도하신다면, 증여세가 과세되지 않습니다.

구체적으로는 상속세 및 증여세법에서는 특수관계인 간에 재산을 시가보다 더 낮은 가격에 팔거나, 시가보다 더 높은 가격에 사주었을 때, 그 가격 차이가 ‘(1) 시가의 100분의 30 혹은 (2) 3억원 중 더 작은 값’ 중 적은 금액 이하인 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다.

Q. 말씀하신 대로 저는 3억원 차이에 맞춰서 양도할 생각이었는데, 제가 예상했던 것보다 세금이 더 나올 예정이라고 하던데요.

A. 네, 먼저 ‘양도소득세’를 점검해야 합니다. 부모 자식 간 거래는 ‘특별관계인 간 거래’로 취급해 그 또한 일종의 패널티를 두기 때문입니다.

소득세법 101조 1항(양도소득의 부당행위계산) 규정에 따르면 특수관계인 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 ‘시가와 대가의 차이가 (1) 3억원 이상이거나 (2) 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상’이면 일종의 패널티를 부과해 양도자가 시가(12억원)로 양도한 것으로 해당 과세 기간의 양도소득세를 계산하게 돼 있습니다.

우리씨의 경우는 (1),(2) 두가지 조건에 모두 부합하기 때문에 양도가가 아닌 시가로 양도한 것으로 계산이 된 것인데요. 조금 더 풀어서 설명하면 시가와 대가의 차이가 3억원에 상당하기도 하거니와, 설령 그보다 더 적은 2억9000만원의 차이를 두고 양도를 한다고 하더라도, 시가의 100분의 5인 6000만원보다도 더 큰 차이를 두고 거래하는 것이므로, 양도소득의 부당행위 계산을 적용받게 되는 겁니다.

따라서 양도자인 부인께서 자녀에게 9억원에 B구 주택을 양도했다고 하더라도, 양도소득세를 계산할 때는 양도가액을 12억원으로 계산하게 돼 양도소득세 계산에서 실익은 없게 됩니다.

Q. 최근 10·15 대책으로 서울 B구는 조정대상지역으로 편입됐습니다. 저는 양도소득세를 얼마나 내야 하는 걸까요?

A. 말씀드린 대로 특수관계인 간 재산 거래라고 하더라도 양도가액을 12억원으로 계산하게 됩니다. 양도가액 12억원에 2010년 1월 취득 당시 취득가액은 4억원이었으므로 양도차익은 8억원입니다. 여기에 15년 이상 장기 보유한 우리씨의 경우 장기보유특별공제 30%(2억4000만원)와 양도소득 기본공제(250만원)를 받아 과세표준상 5억5750만원입니다.

5억원 초과 10억원 이하는 42% 양도소득세율을 적용받고 누진 공제 3594만원을 빼면 총 소득세 1억9821만원이 됩니다. 지방소득세 1982만1000원을 더하면 우리씨가 내야 하는 최종 양도소득세는 2억1803만1000원이 되겠네요.

우리씨는 12억원이 아닌 9억원에 딸에게 양도한다고 생각하셨을 테니, 양도소득세 부담이 예상보다 클 겁니다. 우리씨 계산대로 9억원에 양도하는 상황이었다면, 1억2436만6000원이었을 겁니다.

Q. 양도소득세를 낼 때 양도한 9억원이 아닌 12억원으로 계산돼 양도세가 1억 정도 더 나오게 된 거군요. 그렇다면 취득세 계산할 때도 같은 방법이 적용될까요?

A. 네 맞습니다. 취득세를 계산할 때도 지방세법 10조의3(유상승계 취득의 경우 과세표준) 2항에 따라 특수관계인으로부터 시가 인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우, 시가 인정액과 사실상 취득가격의 차이가(1) 3억원 이상이거나 (2) 시가 인정액의 100분의 5에 상당하는 금액이라면 시가 인정액으로 취득한 것으로 봅니다. 이에 시가 인정액(12억)을 취득 당시가액으로 취득세를 계산하게 되어 있습니다.

앞서 양도소득세 계산 때 말씀드린 대로 우리씨가 3억원 더 싸게 양도할 경우, 양도가와 취득가가 3억원 이상 차이나게 될 뿐만 아니라, 시가 인정액의 100분의 5인 6000만원보다도 더 차이가 나기 때문에 양도가(9억원)이 아닌 시가 인정액(12억원)으로 계산하게 된 것입니다.

따라서 취득자인 자녀가 부인으로부터 9억원에 B구 주택을 취득했다고 하더라도 취득세 계산 시 취득 당시가액은 12억원으로 계산되어 취득세 계산에서 실익이 없습니다.

우리씨의 취득세를 계산해 보겠습니다. 9억원 이상 주택에는 3% 취득세율(3600만원)이 적용되고, 지방교육세(0.3%, 360만원), 농어촌특별세(0.2%, 240만원)까지 더해 취득세는 총 4200만원이 될 것입니다. 우리씨는 12억원이 아닌 9억원에 딸에게 양도한다고 생각하셨을 테니, 취득세부담도 예상보다 클 겁니다. 우리씨의 계산대로라면 취득세는 약 3150만원이 될 것이라고 생각하셨을 겁니다.

Q. 저가로 양도할 때와 증여할 때 각각 내야 하는 세금은 총 얼마인가요?

A. 위에 말씀드린 대로 양도 시엔 양도소득세 2억1803만1000원, 취득세 4200만원으로 총 2억6003만1000원을 내게 됩니다.

반면 증여를 하게 될 경우엔 증여세 2억7645만원, 취득세 1억6080만원으로 총 4억 3725만원을 납부하게 됩니다.

단순 계산을 해보면 양도를 하게 되면 증여보다 1억7000만원 정도 더 적어지긴 하네요.

Q. 증여할 때보다 저가 양도를 할 때 세금이 더 적어서 저가양도를 선호하는 거군요. 혹시 ‘증여보다 양도’가 더 유리한 사람들은 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

A. 우리씨 부부의 경우 다주택자이기 때문에 양도소득세 계산 시 적용받을 수 있는 이점이 많지 않았습니다.

하지만 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택자의 경우 양도가액이 9억원에서 12억원으로 올라가더라도 양도차익에 대하여 비과세되는 부분이 있습니다. 그렇다면 양도소득세가 많이 늘어나지 않겠죠. 시가 12억원의 주택이라면 저가 양도에 대해 양도가액이 9억원에서 12억원으로 바르게 고쳐진다고 하더라도 양도소득세가 과세하지 않는 점을 고려하면 분명 거래에 이점이 있습니다.

또한 자녀에게 시가보다 저렴하게 집을 물려주고 싶은 경우 자녀가 세법을 준수하지 못해 추가로 증여세를 부담하는 등의 문제가 발생하지 않고도 시가보다 3억원가량 저렴하게 주택을 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

Q. 딸은 서울에서 직장인으로 모아둔 돈도 있어서 양도를 해주고 싶네요. 혹 증여 대신 양도를 하게 됐을 때 주의해야 할 절차가 있나요?

A. 네. 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 상속세 및 증여세법 44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) 1항에 따라 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등에게 증여받은 것으로 추정하도록 해 입증책임을 양도자에게 부여하고 있습니다.

배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우를 입증하면 됩니다. 만약 대가지급 사실이 입증되지 않는 경우 해당 거래는 증여로 보아 증여세를 매기고 양도자에게 소득세를 부과하지 않습니다.

만약 대가지급 사실을 입증하지 않고 넘어가 버리게 되면, 증여세가 다음과 같이 부과됩니다. 12억원 시가인 주택이 증여재산 가액으로 잡히고, 직계존속 증여로 증여재산 공제(5000만원)를 받으면 과세표준상 11억5000만원이 됩니다. 그러면 30억원 이하 과세표준 구간에 속해 40% 세율(누진 공제 1억6000만원)으로 증여세는 총 2억7645만원이 나오게 됩니다.

또한 지방세법 7조(납세의무자 등) 11항에 따라 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 사람은 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 가액을 ‘증여’받은 것으로 간주하고 있습니다. 하지만 대금 지급 사실 등을 취급자가 입증하면 해당 거래는 유상 거래로 보아 증여에 의한 취득세율이 아닌 유상의 취득세율을 적용받게 됩니다.

대금 지급 사실을 입증하지 않고 취득한다면 증여에 의한 취득세율이 적용됩니다. 취득세는 조정대상지역 3억원 이상 주택 무상 취득(증여) 취득세 12%를 적용받아 1억4400만원, 지방 교육세율 0.4%(480만원), 농어촌특별세 1%(1200만원)로 취득세는 총 1억6080만원이 나오게 됩니다.

Q. 신문을 보니 내년부터 양도 절차가 꽤나 깐깐해지는 것 같아요. 내년 지방세법이 개정돼 시가 인정액의 차액이 일정 금액 이상을 넘어가면 양도가 아닌 증여로 보겠다고 하더라고요. 양도를 계획하고 있다면 올해 내로 진행하는 편이 나을까요?

A. 네. 요즘 이 내용 때문에 세무사를 찾아오는 분들이 매우 많은데요. 2026년 1월 1일부터는 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등 취득을 위해 그 대가를 지급한 사실이 증명되더라도, 그 대가와 시가 인정액의 차액이 일정 금액을 넘는 경우 증여로 취득한 것으로 간주해 유상 취득세율이 아닌 무상 취득세율을 적용할 것으로 예고되어 있습니다. 정확한 세부 기준은 시행령에서 확정될 예정이라고 합니다.

대가와 시가 인정액의 차액이 일정 금액을 넘는다고 했을 때 취득세는 기존과 같이 1억6080만원입니다. 무주택자가 다주택자로부터 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 해당하게 되면 13.4%가 적용돼 유상 취득세율 3.5%(취득세 3%, 지방교육세 0.3%, 농어촌특별세 0.2%)가 적용될 때의 세액(4200만원)과 무려 1억원 이상 차이가 나므로 조정대상지역의 주택을 내년에 거래하신다면 꼭 주의해야 합니다.

정호원 기자