규제 지역 청약, 통장 가입 2년 넘어야 가능[부동산 빨간펜]

서울 전역-경기 12곳 규제지역
청약 관련 규제 대폭 강화돼
세대주만 1순위 청약 가능
LTV 40%-주담대 최대 6억 원

연말까지 수도권에서 대단지 아파트들의 분양이 예정돼 있습니다. 당장 이번 달에만 전국에서 4만 채가 넘는 분양 물량이 대기 중입니다. 하지만 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제 지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정되면서 청약 자격이 강화됐습니다. 대출 규제가 생기며 자금 조달도 이전보다 더 까다로워졌죠. 또 토지거래허가제가 시행되면서 최소 2년간은 실거주해야 하기 때문에 당장 입주할 수 있는지 등도 고려 대상입니다. 연말 청약 시장에서 알아둬야 하는 내용이 무엇인지 살펴보겠습니다.

Q. 이번 달 수도권에서 청약 예정인 단지들이 어디일까요.

“11월에는 수도권에서만 3만8833채의 분양이 예정돼 있습니다. 서울에서는 서초구 반포동의 ‘반포 래미안 트리니원’이 10일 특별공급을 시작으로 1순위(11일), 2순위(13일) 청약이 이어집니다. 총 2091채 대단지 아파트로 일반분양은 506채 규모입니다. 서초동의 ‘아크로드서초’(1161채)와 ‘해링턴플레이스 서초’(69채)도 예정돼 있습니다.

경기에서는 광명시에 ‘힐스테이트 광명11’(4291채), 의왕시 ‘의왕시청역SK뷰아이파크’(1912채), 안양시 만안구 ‘안양자이헤리티온’(1716채) 등의 청약이 이어집니다.”

Q. 1순위 청약을 위해서는 어떤 조건이 필요한가요.

“규제 지역은 1순위 청약 자격을 갖추기가 더 까다로운데요, 우선 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하고, 세대주에게만 자격이 주어집니다. 비(非)규제 지역에서는 부부의 경우 두 사람 모두 청약 신청을 할 수가 있지만, 규제 지역에서는 세대주인 한 사람만 1순위로 신청할 수 있습니다. 또 세대주와 세대원 중에 과거 5년 내에 청약에 당첨됐던 사람이 없어야 한다는 조건도 있습니다. 해당 지역에서 2년 이상 거주한 사람에게 우선 공급됩니다.

청약에 당첨된 이후에도 수도권의 경우 3년간 전매 제한이 적용되고, 최대 10년까지 재당첨이 제한됩니다. 분양을 받더라도 바로 처분하기 어렵고, 향후 더 좋은 지역에 아파트가 나올 경우 청약을 할 수 없게 되니 좀 더 신중하게 청약 여부를 결정하는 것이 좋겠죠.”

Q. 요즘 분양가가 높은데 대출은 얼마까지 나올까요.

“10·15 부동산 대책으로 대출 규제도 강화됐습니다. 규제 지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 유주택자는 LTV 0%로 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 다만 예외적으로 생애 최초 주택 구입일 경우 LTV가 70%까지 가능합니다.

15억 원 이하 아파트에 대해서는 주택담보대출이 최대 6억 원까지 가능하지만, 15억 원 초과의 경우 4억 원, 25억 원 초과의 경우 2억 원까지만 받을 수 있습니다. 전용 면적 84㎡의 최고 분양가가 27억4900만 원에 이르는 반포 래미안 트리니원에 당첨될 경우 대출은 2억 원만 나오기 때문에 현금으로 25억 원 이상을 보유해야 하는 거죠.”

Q. 가족 수가 적어 청약 가점이 낮은 편입니다. 혹시 규제 지역으로 지정되면서 제가 더 불리해지는 건 아닌가요.

“규제 지역으로 지정되면서 생기는 또 다른 변화는 가점제로 당첨되는 비중이 늘어난다는 점입니다. 비규제 지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택은 추첨제로 60% 이상을 선정할 수 있고, 그 이상 규모 주택은 100% 추첨제로 당첨자를 정합니다.

하지만 규제 지역으로 지정되면 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%로 비중이 정해지고, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택은 가점제 70%, 추첨제 30%로 당첨자를 선정합니다. 85㎡ 초과의 중대형 주택은 투기과열지구는 가점제 80%, 조정대상지역으로만 지정된 경우엔 가점제 50%로 선정하죠. 그만큼 규제 지역에서는 가점이 낮으면 당첨 확률이 떨어지는 셈입니다.”

Q. 토지거래허가구역 지정에 따른 영향은 어떤 점이 있을까요.

“토지거래허가구역 지정으로 청약 당첨자들에겐 일반 집을 매매했을 때와 똑같이 최소 2년간의 실거주 의무가 발생한다는 점도 염두에 둬야 합니다. 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 치르는 ‘갭투자’가 사실상 불가능해졌죠.

다만 토지거래허가구역이라도 분양가상한제가 적용됐다면 3년간 입주가 유예돼 세입자를 들일 수 있다고 하는데요. 단, 대출을 세입자와 집주인 모두 전혀 받지 않은 경우일 때에만 유예됩니다. 주택담보대출을 받아 잔금을 치른 경우엔 유예를 받지 못하고 6개월 내에 실거주해야 합니다. 세입자를 받는 경우 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지돼 세입자가 현금으로 전세금을 내야 합니다.”

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윤명진 기자 mjlight@donga.com