文 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 심화… 전세난 악화 불러

전문가들은 정부가 부동산 정책의 최우선 순위를 전·월세 안정에 두되, 민간 공급 생태계를 정상화시켜 시장의 숨통을 틔워야 한다고 말한다.

현재의 전세난에 대해 대부분의 부동산 전문가들은 ‘문재인 정부의 실책이 뿌리’라고 분석한다. 문재인 정부 당시 다주택자에 대해 최대 6%에 달하는 징벌적 종부세를 매기자, 다주택자들이 집을 처분하고 강남 등 고가 아파트를 매입하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화됐다는 것이다. 전세 물량의 핵심 공급원인 다주택자를 규제하고 이들을 ‘투기꾼’으로 매도한 것이 임대 공급 감소라는 부메랑으로 돌아왔다는 분석이다. 이런 상황에서 10·15 대책에 따른 대출 및 거래 규제가 매매 수요까지 전세 시장으로 밀어 넣어 불안을 더욱 증폭시켰다는 것이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “실거주 외에 집 한 채를 더 사서 전·월세를 공급하던 사람들을 매도한 것이 문제”라며, “서울까진 당장 어렵다면 지방이나 비규제 지역에 대해서라도 다주택자 중과세를 대폭 완화해주는 정책이 필요하다”고 말했다.

부동산 문제를 해결할 궁극적인 해법은 양질의 주택 공급이다. 이를 위해 재건축·재개발 관련 규제를 과감히 풀어 민간 공급 생태계를 정상화해야 한다는 목소리도 높다. 이창무 한양대 교수는 “10·15 대책에 포함된 규제 지역의 조합원 지위 양도 금지 같은 대책은 조합원의 재산권을 침해하고 사업의 발목을 잡는 부작용이 크다“며 ”민간 주택 공급을 촉진하려면 일정 수준의 수익은 보장하는 방향으로 제도를 개선해야 한다”고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “LH 등 공공은 주거 취약 계층 임대주택에 집중하되 재건축 초과 이익 환수제 유예나 전매 금지 기간 축소 등 실질적인 인센티브를 통해 민간이 양질의 주택을 공급할 수 있는 여건을 만들어야 한다”고 말했다. 요컨대, 정부가 규제 일변도에서 벗어나 다주택 임대인과 민간 건설사의 시장 참여를 유도해 시장에 대한 신뢰를 회복하는 방향으로 정책 기조를 근본적으로 전환해야 한다는 지적이다.