공급 없이 규제만…불안한 무주택자 '수용성화고' 눈돌려 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

서울 전역 갭투자 묶인 뒤
1시간 內 도시로 수요 이동
수원, GTX·첨단산단 호재
용인 반도체 클러스터 조성
성남·화성·고양 '교통 혁신'

경기도 수원시 이의동 '이편한세상 광교' 아파트 전경. 카카오 로드뷰

10월 말 기준 주택시장은 4년 만에 서울을 중심으로 뜨겁게 달아올랐다. 아파트 가격과 전월세 가격은 말 그대로 폭등세다. 문제는 지난 6월 4일 이재명 정부가 출범한 이후 세 차례 고강도 부동산 대책이 나왔지만 주택시장은 여전히 불안하다는 점이다. 매매와 전세 모두 뜀박질을 멈추지 않고 고공행진을 지속하고 있다. 이러다간 부동산이 언제 폭발할지 모른다는 위기감도 팽배하다. 문재인 정부 때의 미친 집값이 다시 회자되고 있다.

왜 그럴까. 대체 얼마나 올랐으며 앞으로 어떻게 되는 걸까. 세금 대책이 나오면 시장 안정을 기대할 수 있을까. 실수요자의 내 집 마련 전략은 어떻게 다시 짜야 하나?

먼저 한국부동산원 발표 자료에 따르면 6·27대책 발표 후 3개월간 서울 집값은 3.1%, 수도권은 1.2% 올랐다. 반면 지방은 0.23% 하락해 양극화가 심화하고 있다. 서울 전셋값은 1.21% 상승해 비슷한 흐름이다.

주택 공급이 부족할수록 전셋값이 많이 오르고, 전셋값이 급등하면 집값 급등으로 이어질 확률이 높다. 역사적으로도 1997년 말 국제통화기금(IMF) 위기와 2008년 글로벌 금융위기 때 서울 집값이 30~40% 폭락했으나 자산 가치와 관계없는 전셋값은 변동성이 작았던 점은 시사하는 바가 크다.

둘째, 집값을 잡으려면 어떤 정책 수단과 방법이 가장 효율적일까. 1988년 노태우 정부의 1기 신도시 개발을 통한 200만가구 주택 공급과 이명박 정부의 그린벨트 해제를 통한 보금자리주택 등 180만가구 공급 사례는 좋은 본보기다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH) 등 공공기관은 공공임대 아파트를, 공공분양 아파트는 민관협동 방식으로 추진한 점도 성공전략으로 꼽힌다.

LH가 직접 시행을 통해 매년 27만가구씩 총 135만가구를 5년 내 착공하겠다는 새 정부 9·7대책에 높은 신뢰도를 부여하지 못하는 이유다. 민간 기업의 자본력과 창의성, 노하우의 활용과 협력 없이는 불가능한 목표 아닐까. 노태우, 이명박 때처럼 누구도 생각지 못한 파격적인 공급정책이 절실한 시점이다.

셋째, 조만간 네 번째 정부 대책이 나올 것으로 예상된다. 세금 강화 조치에 구체적인 공급대책, 실수요자 보호 방안이 나올 경우 시장은 단기 안정을 찾겠지만 금리 인하, 유동성 증가, 물가 상승, 글로벌 주택시장 동향 등 여러 변수를 감안할 때 집값은 4~5년간 우상향 곡선을 그릴 공산이 크다는 게 중론이다.

풍선효과도 한동안 시장을 흔들 것으로 보인다. 수원, 용인, 성남, 화성, 오산, 안양, 군포, 구리, 남양주 등 서울업무지구와 1시간 이내 교통접근이 가능한 규제지역 인근으로 수요곡선 이동이 점쳐진다. 풍선효과가 기대되는 경기 지역에 관심을 가질 때다. 미래 가치가 미래 가격을 결정하기 때문이다. 수원시의 미래 가치는 GTX-C노선(2030년 개통 예정), 동탄~인덕원선 복선전철(2028년 개통 예정), 신분당선 호매실 연장선(2029년 개통 예정), 경전철 용인·광교 연장선(기흥역~광교신도시) 추진, 수원 R&D 사이언스파크와 탑동 이노베이션밸리 첨단산업단지 조성, 광교 테크노밸리 확장, 수원 역세권 콤팩트 시티 조성, 재개발·재건축 재정비 사업 등이 있다

용인시의 미래 가치는 용인오산고속도로 건설(2026년 착공 예정), 경전철 용인·광교 연장선(기흥역~광교신도시) 추진, SK하이닉스·삼성 반도체 클러스터 조성, 용인 플랫폼시티 개발, 용인 역삼지구 도시개발사업 등이 있다

성남시의 미래 가치는 월곶판교선(2029년 개통 예정), 8호선 판교 연장선 추진, 위례과천선 추진, 성남 트램 1·2호선 추진, 제2판교테크노밸리 조성, 재개발·재건축 재정비사업 등이 있다.

화성시의 미래가치는 동탄 트램1·2호선(2028년 개통 예정), 동탄~인덕원선 복선전철(2028년 개통 예정), 인천발 KTX 어천역 환승(2026년 완공 예정), 화성 송산그린시티 건설(2035년 완공 예정), 화성 국제복합테마파크 조성(2030년 1단계 개장 목표) 등이 있다

고양시의 미래 가치는 신분당선 서북부 연장선 추진, 고양은평선(2033년 개통 예정), 대곡역세권 개발사업, 방송영상문화콘텐츠밸리 조성(2026년 완공 예정), 재개발·재건축 재정비사업 등이 있다

이 밖에 10·15 고강도 규제대책의 반사이익으로 부산, 울산, 대구, 광주, 대전 등 지방 광역시를 중심으로 온기가 확산하고 있는 점은 긍정적인 신호다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 10월 말 기준 부산지역 아파트 가격은 0.02%, 전셋값은 0.08% 각각 동반 상승했다. 울산, 대구, 광주지역도 아파트 거래량이 20~40% 각각 증가해 바닥 탈출 신호가 감지된다.

과거 주택시장 상승 패턴을 보면 서울 강남~마·용·성·광진구~금천구·관악구·구로구~노원구·도봉구·강북구를 거쳐 경기 남부 대도시~인천~경기 북부지역~부산, 대전 등 대도시로 확산한 적이 많다. 지방은 수도권과 달리 대출 규제가 적은 만큼 내 집 마련을 적극 준비할 때라는 판단이다. 이미 급등한 서울보다는 서울 지역 집값 절반으로 내 집 마련이 가능한 데다 서울 전셋값에 자가 주택으로 전환 가능한 수도권 대도시, 그리고 GTX-A·B·C·D노선 및 신안산선, 월곶판교선 등 교통망 호재가 받쳐주는 역세권 대단지를 주목해야 한다.

[고종완 한국자산관리연구원장]