[투자 노하우] 지난 10·15 대책으로 서울 전역이 규제 지역 지정

■ 머니쇼+ '투자 노하우' - 김인만 김인만부동산경제연구소의 소장

최근 정부가 부동산 공시가격 현실화율을 현행대로 유지하겠다는 결정을 내렸습니다. 불안한 시장을 안정시키고자 하는 결정이라고 하죠? 하지만 그래도 시장의 불안은 여전합니다. 집값도 쉽게 안정되지 않는 듯하구요. 갖가지 부동산 대책에도 오히려 집값 안정은커녕 ‘서울로의 쏠림’은 심화되고 있다는데요. 어떤 상황인지, 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장 모시고 알아보겠습니다. 

Q. 지난달 정부가 부동산 대책을 발표한 지 한 달 여가 다 돼 갑니다. '집값 안정'을 위해 대출 규제도 강화하고 규제 지역도 확대했는데요. 10.15 대책  발표 후 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었나요? 

- 공급 확대·규제 강화 내놓은 정부…집값 안정될까
- 지난 10·15 대책으로 서울 전역이 규제 지역 지정
- 강남 3구·용산, 규제 강화 관계없이 신고가 행진
- 강남 3구·용산, 규제차손 사라져…거래 위축 없어
- 10·15 대책 발표 후 서울 아파트 거래 건수 감소
- 강남 3구·용산, 10·15 대책 이후 신고가 거래 지속
- 매매 가격 하락 위해 매물 출회·가격 경쟁 필요
- 현재 '매물 품귀현상' 지속…높은 호가 거래 불가피
- 부동산 대책에도 서울 매매·전세·월세 다 오름세?
- 다주택자·갭투자 규제 강화…전세의 월세화 가속
- 전월세 가격에 대한 세입자들의 부담도 커질 전망
- 주담대 한도 집값의 40%…강북·금천·성북·중랑
- 용산·서초·강남, 오히려 주담대 한도 낮아
- 동대문·성북·은평, 전세물량 감소…송파구는 증가
- 10월 주택가격전망지수 122…한 달 새 10p 올라

Q. 특히나 서울 내 지역 간의 아파트 가격의 양극화는 역대 최고를 기록할 정도라고 해요. '똘똘한 한 채'에 수요자들이 몰리면서 일어난 현상이라고 봐도 될까요? 

- 서울 아파트 가격 양극화…"오르는 곳만 올라"
- 서울 아파트 가격 양극화 지표 '역대 최고치' 기록
- 한강 벨트 등 고가 아파트 가격은 올 들어 급등세
- 정부의 대출 규제, 중저가 아파트에 더 크게 작용
- 서울 내 고가·저가 아파트 양극화 더 심화될 우려
- 10월 서울 상위 5분위 아파트 평균 가격 33.4억원
- 10월 서울 하위 1분위 아파트 평균 가격 4.9억원
- 서울 아파트 5분위 배율 6.8…통계 작성 이래 최고
- "저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채"
- 과거부터 이어진 규제로 '똘똘한 한 채'에 몰려
- 비핵심 지역 거래↓…현금 자산가 간 거래 지속 전망
- 한강 벨트는 대출 낮아…보유한 현금으로 거래多
- 강북·성북·구로 등 아파트값 낮아도 대출 비율↑

Q. 최근 정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 69%로 유지하기로 결정했다는 소식이 있었습니다. 우선 공시가격 현실화율이 무엇인지부터 설명해 주신다면요? 

- 정부, 내년 부동산 공시가격 현실화율 69% 유지
- 국토부 "올해 공시가격 현실화율 조정 계획 없어"
- 공시가격, 건보료·기초수급 대상자 결정에 영향
- 공시가격에 따라 기초수급 대상 탈락자 속출
- 공시가격 현실화율, 부동산 가격·시세의 관계 확인 
- 오는 13일, 부동산 가격공시 개선 위한 공청회 
- 공청회 후 내년 현실화율 비롯 수정 계획안 공개

Q. 부동산 공시가격 현실화율이 69% 유지로 결정됐다는 소식에 서울 내 아파트 보유자의 경우 보유세 부담이 늘어난다고 하는데요. 이유는 무엇이며, 유지보다는 오히려 변화를 줬어야 하는 게 아닐까 싶은데 어떻게 보세요? 

- 한강 벨트, 시세상승분 반영 시 공시가 30~40%↑
- 공시가격 현실화율 유지해도 아파트값 급등에 세 부담
- 아파트 보유세 급증 예상…공시가격 현실화율 유지
- 마포 래미안푸르지오 84.59㎡ 최근 실거래가 25억원
- 마포 래미안푸르지오, 공시가격 4억여 원 오를 수도
- 전문가 다수 "현재의 재산세·종부세 통합해야"
- 보유세 기준, 주택 수에서 '주택 가액'으로 바꿔야
- 보유세 인상 시 부담이 세입자에게 돌아갈 수 있어
- 보유세, 법 개정 등을 통한 점진적인 인상 필요
- 보유세 인상 시 월세 올려 세입자에 부담 전가

Q. 최근 진짜 투기와 가짜 투기에 대한 글을 기고하셨더라고요. 진짜 투기를 막기 위한 제도 개선이 필요하다는 내용이 담겨 있었는데요. 진짜 투기와 가짜 투기, 어떻게 구별해야 하며 어떤 대응이 필요하다고 보세요? 

- '진짜 투기' 막으려면 '가짜 투기'와 명확히 구별해야
- 국가, 수요와 공급의 균형 잘 맞출 정책 내놓아야
- 비정상적 방법으로 시장 교란 행위…'진짜 투기'
- 깡통전세 유발·인위적 가격 띄우기 등 진짜 투기
- 대출 규제 강화로 잔금 대출 막힌 계약자도 다수
- 규제지역 확대에 조합원들은 현금청산 대상으로
- 조합원들, 지위양도 금지로 팔지도 못하는 상황
- 집주인 '진퇴양난'…세입자가 거액 요구하는 일도
- '실 거주 의무' 부과로 인기 지역 전세 매물 급감
- "3년 입주물량 보릿고개…전세 난은 이제 시작"
- 전세 난의 피해…월세로 내몰리는 서민들에게로
- 다주택자 규제·재초환 등 개선이 필요한 상황
- 꾸준한 공급·지방경쟁력 강화 등 수요 분신책必

Q. 지난달 발표한 부동산 대책 시행 이후 규제를 피하기 위해 아파트 매매보다 경매시장을 택하는 경우도 많다고 하더라고요. 경매에서 낙찰을 받는 경우에는 '3중 규제'를 피할 수 있다는데, 정말인가요? 

- 현금 부자들, 규제 피해 아파트 경매 시장으로?
- 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율 102.3%
- 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율, 3년여 만에 최고
- 경매, 토허구역 대상에서 제외…실 거주 의무 없어
- 경락잔금대출 없다면 6개월 내 실 거주 의무 없어
- '현금 부자' 경매 시장으로…집값 급등기에 유리
- 경매 감정가, 6개월 전의 시세를 기준으로 결정
- 집값 급등기, 경매 물건은 실거래기 대비 가격 낮아
- 비규제지역 아파트 경매 낙찰률·낙찰가율 내림세
- 정부 규제에도 '인기 지역' 위주 강세가 큰 영향
- 경매 시장, 현금 자산가 투자 수요 진입 지속
- 매매 시장, 높은 수준의 호가 유지하는 상황
- 매매 거래량 절벽 시 경매지표 하락 가능성 존재

Q. 경매 시장에서도 그렇고 매매 시장에서도 그렇고 강남 불패, 서울 불패는 갈수록 더 강하게 작용하는 듯합니다. 내 집 마련이 어려워지자 패닉바잉도 나오고 서울의 중심지, 강남에 살고자 하는 수요도 여전한 상황이잖아요? 

- 부동산 시장, '서울 불패'는 계속될 수밖에 없을까
- "규제 강화에도 서울 집값 상승세, 꺾이지 않아"
- 10·15 대책 발효 전 '내 집 마련 막차 수요' 몰려
- 공급 감소·분양가 상승 등의 시장 상황도 맞물려
- 매매 및 전세대출 규제 강화…전세의 월세화 가속
- 실수요자, 대출계획 세워 알짜 단지 선점 전략 유효

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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