10·15 대책에 취득세 급등, 이럴 땐 ‘상속’이 절세 해법 [이세상]

조정대상지역 절세 전략 총정리
10·15대책 후 조정지역 세부담 급상승
증여 3억초과 시 취득세 3.5→12%로
무주택 상속인은 세율 0.96% 특례
증여보다 상속이 수천만원 절세

주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 이제는 아파트 한 채만 보유해도 상속세나 증여세를 고민해야 하는 시대가 되었습니다. 하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃들의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.

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무주택자인 나세상 씨는 경기도 수원시 영통구에 있는 어머니의 아파트를 증여받으려 했으나 10·15 부동산 대책에 따라 이 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 수천만원의 취득세 부담이 추가로 생겨 고민하고 있다. [챗GPT를 이용해 제작함]

“정부가 10·15 부동산대책을 통해 서울 전역과 경기남부 12개시구를 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

#. TV 뉴스 앵커의 목소리가 거실을 채우자 나세상(55·가명) 씨의 표정이 굳었다. 무주택자인 세상 씨는 어머니의 아파트를 증여받을 예정이었다. 그동안 조정대상지역이 아니었던 경기도 수원시 영통구의 시가 3억원짜리 아파트였다.

그러나 지난달 16일부터 이 지역이 조정대상지역으로 편입되면서 세상 씨의 계산이 완전히 달라졌다. 단 하루 차이로 수천만원의 취득세를 더 내야 할 상황에 처한 것.

세상 씨는 고민에 빠졌다. 어머니의 집을 생전에 증여로 받는 게 나을까, 아니면 상속으로 기다려야 할까. 세무전문가 ‘국세언니’와 함께 조정대상지역과 관련해 최근 문의가 많은 사례와 필수 취득세 규정을 총정리했다.

Q. 요즘 부동산 말만 나오면 ‘조정대상지역’ 얘기밖에 없어요. 그 지역에서 집을 사면 세금을 더 내야 하는 게 맞나요?

A. 네, 주택을 살 때 내는 첫 세금인 취득세가 달라지기 때문이죠. 취득세는 말 그대로 ‘집을 살 때 내는 세금’으로 집의 개수와 지역에 따라 세율이 달라집니다. 기본적으로 주택 가격에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.

주택 소재지가 ‘조정대상지역’에 해당하면 세율이 확 달라집니다. 예를 들어, 조정대상지역 안에서 두 번째 주택을 취득하면 취득세율이 무려 8%, 세 번째 이상 주택은 12%까지 오릅니다. 같은 금액의 주택이라도 조정대상지역 지정 여부에 따라 수천만원의 세금 차이가 발생할 수 있는 것이죠.

그래서 부동산을 살 때는 ‘이 지역이 조정대상인지 아닌지’부터 반드시 확인해야 합니다.

Q. 주택 취득세는 어떻게 계산하나요?

A. 취득세는 ‘취득세+지방교육세+농어촌특별세’로 구성됩니다.

집을 증여받을 때 적용되는 취득세율이 3.5%라도 지방교육세와 농어촌특별세가 더해지면서 실제 부담은 더 커지는 구조죠. 일반적으로 1주택자라면 부담이 그리 크지 않습니다. 매매로 취득하는 경우 1주택자는 1~3%의 기본세율을 적용받습니다. 조정대상지역이든 아니든 취득세율은 1~3%예요.

그런데 두 번째 집부터는 얘기가 달라집니다. 바로 ‘조정대상지역’에 있느냐 아니냐가 세율 구간을 갈라놓아요. 비(非)조정대상지역의 2주택자는 여전히 1~3%를 적용받지만 조정대상지역의 2주택자의 취득세율은 8%로 커집니다.

3주택 이상을 보유하게 되면 조정대상지역 여부와 상관없이 세율이 최대 12%로 오릅니다. 법인이 주택을 구입하는 경우에는 조정대상지역 여부, 주택 수와 상관없이 항상 12%를 일괄 적용합니다.

취득세 기본세율 외에 더해지는 지방교육세의 경우, 주택 규모에 따라 0.1~0.3%가 붙습니다. 취득세가 중과되는 경우엔 0.4%가 적용됩니다. 농어촌특별세의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세지만, 85㎡를 초과하면 부과됩니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우에는 0.6~1.0%가 추가로 붙습니다.

Q. 어머니로부터 증여받을 집이 조정대상지역으로 지정됐어요. 취득세는 얼마나 더 내야 하나요?

A. 시가 3억원의 아파트를 증여받는다고 하면 비조정대상지역일 때는 취득세율 3.5%가 적용돼 지방교육세까지 포함해 약 1140만원을 내면 됐어요. 하지만 조정대상지역으로 지정되면서 취득세율이 12%로 급등해 취득세는 3720만원으로 늘어났습니다.

Q. 저는 무주택자인데도 가장 높은 취득세율(12%)을 적용받은 이유가 궁금해요.

A. 증여·상속 등 대가 없이 받는 무상취득의 경우, 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액(과세표준)을 어떻게 정하느냐에 따라 달라질 수 있는데요.

특히 주목할 대목은 시가표준액 1억원 이하인 거주용 증여 주택은 취득세 중과 대상에서 제외한다는 사실입니다. 1억원 이하는 저가 주택으로 간주해 조정대상지역이라도 세율을 더 무겁게 매기지 않겠다는 의미인 것이죠.

하지만 세상 씨는 조정대상지역에서 3억원 이상의 주택을 무상으로 증여받은 상태죠. 조정대상지역에서의 주택 증여 취득세율은 증여자·수증자의 주택보유 수뿐 아니라 주택가격에 따라서도 달라집니다.

조정대상지역 내 3억원 미만 주택을 증여받을 때 취득세율은 3.5%입니다. 그러나 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여받을 때는 취득세 12%(중과세)가 적용됩니다.

같은 증여라도 3억원을 기준으로 세율이 3.5%에서 12%까지 급등하죠. 이는 고가 주택에 대한 세 부담을 높여 투기적 증여를 억제하려는 정책적 장치이기도 합니다.

Q. 얼마 전까지만 해도 일반지역이었는데, 왜 갑자기 조정대상지역으로 바뀐 건가요?

A. ‘조정대상지역 및 투기과열지구 지정’은 말 그대로 주택 가격이 급등하거나 거래가 과열된 지역을 정부가 특별히 관리하는 제도입니다. 너무 빠르게 오르는 집값을 잠시 식히자는 정책적 의미를 담고 있습니다.

올해 10월 15일 이전까지만 해도 서울에서 강남·서초·송파·용산 4개구만 조정대상지역이었지만, 이달 16일부터는 서울 전역 25개구와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)으로 확대됐습니다. 사실상 수도권 대부분이 규제지역이 된 것이죠.

조정대상지역은 세금 중심의 규제가 이뤄지고, 투기과열지구는 청약과 대출, 전매제한 등 주택 거래 전반의 규제가 한층 강해집니다. 쉽게 말해 조정대상지역은 세금 조절용, 투기과열지구는 거래 열기 진정용으로 구분할 수 있습니다.

Q. 어머니가 가진 아파트를 증여받는 건 매매가 아닌데, 그래도 토지거래허가를 받아야 하나요?

A. 결론부터 말하자면 증여는 원칙적으로 토지거래허가 대상이 아닙니다. 따라서 별도로 토지거래허가를 받을 필요는 없습니다. 토지거래허가제는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제118조에 따라 토지의 거래계약(매매·교환 등)으로 인한 권리 이전을 규제하기 위한 제도입니다.

즉, 대가(돈)가 오가는 거래를 전제로 하는 규제이죠. 이와 달리, 증여는 대가를 주고받는 행위가 아니기에 법적으로는 거래계약이 아닌 단순한 재산이전행위로 간주됩니다. 상속이나 유증도 같은 이유로 허가 대상이 아니죠.

Q. 사실 어머니가 보유하는 아파트는 전세를 주고 있어 임차인이 거주하고 있고 전세보증금도 잡혀 있습니다. 제가 보증금을 승계하는 경우도 매매가 아니니 토지거래허가를 받지 않아도 될까요?

A. 최근 상담현장에서도 문의가 많습니다. 일반적인 무상증여는 토지거래허가 대상이 아니지만 임차보증금이나 대출을 함께 승계하는 ‘부담부증여’라면 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가제는 매매·교환 등 ‘대가가 오가는 거래’에 한해 적용되기 때문이죠.

즉, 단순히 어머니가 자녀에게 무상으로 증여하는 경우라면 이는 거래계약이 아닌 무상 이전행위이므로 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 그러나 증여 대상 부동산에 임차인이 있거나 대출이 있는 상황은 예외인 것이죠.

예를 들어 어머니 명의의 주택에 전세보증금 1억원이 있고, 그 주택을 세상 씨에게 증여하는 상황을 가정해볼게요. 보증금 반환의무를 자녀가 승계한다는 건 무상이 아니라 ‘채무를 함께 넘기는 거래’로 봅니다. 즉, 채무를 승계하는 부분은 유상거래로 간주돼 매매와 동일한 효력이 발생하죠.

이런 형태의 증여를 ‘부담부증여’라고 하는데요. 이때 승계되는 임대보증금이나 대출금은 금액이 명확하고 경제적 가치가 있으므로 토지거래허가구역 안에서는 매매와 동일한 취급을 받습니다. 또한 부담부증여를 하는 경우 주택 소유자인 어머니의 임대보증금 반환의무를 자녀가 승계함으로써 채무가 소멸하므로 어머니는 소멸되는 채무에 대하여 양도소득세를 내야 합니다.

Q. 10·15 부동산 대책에 따라 조정대상지역으로 지정되면서 취득세 외에 또 어떤 것이 달라질까요?

A. 조정대상지역으로 지정되면 세금 부담도 커집니다. 기본적으로 앞서 짚어 본 취득세 중과가 있겠죠. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 세율이 적용됩니다. 두 번째는 양도소득세 중과입니다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 추가되고, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다.

현재 다주택자 양도소득세 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예된 상태입니다. 세 번째는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건이 강화됩니다. 보유기간뿐 아니라 거주기간 요건이 추가됩니다.

이 밖에도 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 같은 대출규제도 강화돼 자금 마련이 쉽지 않습니다. 예를 들어 LTV는 30~40% 수준으로 제한되고, 청약 1순위 자격에도 제약이 생깁니다.

이렇듯 조정대상지역으로 지정된다는 건 단순히 세금만 늘어나는 게 아니라 주택 거래 전반에 걸친 제약이 커진다는 뜻이기도 합니다.

Q. 대책 발표 전에 어머니의 집을 증여받았다면 세금이 훨씬 단순했을 텐데요. 그렇다면 조정대상지역으로 지정된 뒤 생전 증여 대신 ‘사망 후 상속’을 선택하면 취득세 중과를 피할 수 있을까요?

A. 상속으로 주택을 취득하는 경우에는 조정대상지역 취득세 중과세율이 적용되지 않습니다. 현행 지방세법은 상속을 통한 주택 취득에 대해 별도의 취득세율 특례를 둬 세 부담을 감면하고 있습니다.

즉, 상속으로 주택 한 채를 추가로 보유하더라도 다주택 보유를 의도한 취득 행위가 아니라고 간주되면서 조정대상지역 중과 규정에서 예외로 취급됩니다.

Q. 무주택자인 제가 상속으로 주택을 취득하면 유주택자보다 더 낮은 세율이 적용되나요?

A. 그렇습니다. 상속주택을 취득할 때 ‘무주택 상속인’에게 주어지는 특례세율이 있습니다. 지방세법에서는 상속인의 주거 안정을 돕기 위해 상속인 중 무주택 세대가 주택을 상속받아 1주택자가 되는 경우 세금 혜택을 부여합니다.

무주택자가 상속으로 주택을 취득하면 1가구 1주택 특례세율(0.96%)가 적용됩니다. 이는 취득세 0.8%와 지방교육세 0.16%를 합산한 세율입니다. 일반적으로 상속으로 주택을 받으면 3% 내외의 세율이 적용되지만, 이 특례를 받으면 세율이 대폭 낮아집니다. 또한 무주택 세대가 이 특례를 적용받는 상속주택을 취득할 경우에는 주택 면적과 관계없이 농어촌특별세가 과세되지 않습니다.

예를 들어, 세상 씨(세대 구성 모두 무주택자)가 3억원짜리 아파트를 상속받는 경우를 가정해 보면, 취득세 240만원과 지방교육세 48만원을 합쳐 총 288만원의 세금을 납부하게 됩니다. 반면 이미 주택을 보유한 유주택자로서 추가로 상속을 받는 경우에는 취득세율이 2.8%로 높아지면서 888만원을 내야 합니다. 참고로 상속으로 인한 취득세는 조정대상지역 여부와 관계없이 동일한 세율 구조가 적용됩니다.

Q. 증여보다는 상속으로 전략을 바꾸는 게 좋을 것 같아요. 증여를 택하면 취득세 중과를 적용받겠지만 상속으로 받으면 무주택자로 취득세 감면을 받을 수 있으니까요.

A. 세상 씨가 상속 후 1주택자로, 앞으로 추가 주택을 보유할 계획이 없다면 현재로서는 증여보다 상속이 더 유리한 선택이 될 수 있습니다.

다만 단순히 취득세 중과 여부만 보고 증여와 상속의 유불리를 판단해서는 안 됩니다. 세대 구성원의 주택 보유 현황, 향후 처분 계획, 거주 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 상속 이후 양도 단계에서 오히려 세 부담이 늘어날 수 있으니 주의가 필요합니다.

[유혜림 기자 / 김혜리 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 세무전문가]