[전문인칼럼] 주택임대차보호법, 악용하지 말아야

천대웅 변호사

민법상 임대차계약에 따라 임차인이 취득하는 임차권 및 임차보증금반환채권(임차목적물에 거주할 권리 및 임대차 기간이 만료하였을 때 임대인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리)은 기본적으로 '물권'이 아닌 '채권'에 불과하다. 따라서 임차인은 그 권리들을 단지 임대차계약의 당사자인 임대인에 대해서만 행사할 수 있을 뿐이고, 그 밖의 제3자에 대해서는 행사할 수 없는 것이 원칙이다.

따라서 예를 들어 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결했음에도 불구하고 임차목적물을 제3자에게 매도하고 이전등기까지 마쳐줌으로써 그 제3자가 소유권을 취득한 경우, 임차인은 그 제3자에게 임차권을 주장해서 계속 거주할 수 있는 권리가 있는 것도 아니고, 그 제3자에게 임차보증금의 반환을 청구할 수도 없는 것이 원칙이다.

다만, 위와 같은 원칙을 예외없이 그대로 유지하게 되면 임차인이 갑자기 임차주택에서 쫒겨나거나 임차보증금을 반환받지 못하게 돼 '일반 서민들의 주거생활의 안정'이라는 측면에서 심각한 사회적인 문제가 야기될 수 있다.

주택임대차보호법은 바로 위와 같은 문제를 해결하기 위해 주택임대차계약에 관해서 민법의 원칙을 일부 수정하는 내용을 규정하고 있는 법률이다.

즉, 서민들의 주거생활의 안정을 위해 주택에 관한 임대차계약을 체결한 임차인이 법이 정한 일정한 요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추게 되면 임대차계약에 기한 임차권이 기본적으로 채권임에도 불구하고 물권과 유사한 강력한 효력을 부여하고, 나아가 위 요건 외에 주택임대차계약서에 확정일자까지 부여받은 경우에는 그 확정일자를 기준으로 후순위 담보권자보다 우선으로 해 임차보증금을 우선변제 받을 수 있는 규정을 두고 있다. 간단히 말해서 주택의 임차권에 용익물권 및 담보물권과 유사한 효력을 부여하고 있는 것이다.

주택임대차보호법은 여기서 더 나아가 소액보증금의 최우선변제권을 보장하는 규정까지 두고 있다. 주택에 관한 임대차계약에 있어서 그 임차보증금이 법이 정하는 소액에 해당하면(그 액수는 위 법 및 하위법령에서 상세히 규정하고 있다) 그 소액보증금에 대해서는 아예 임대차계약서 상 확정일자의 전후를 불문하고 모든 담보권자들에 최우선으로 우선변제를 받을 수 있는 강력한 효력을 부여하고 있는 것이다.

문제는 위와 같은 주택임대차보호법의 제도들은 일반 서민들의 주거생활의 안정을 위하여 마련한 제도인데 일부 사람들이 위 제도들을 악용하고 있다는 점이다.

예를 들어 A가 채무가 많아 자신 소유의 주택에 대하여 경매가 개시될 것으로 예상되자, 자신의 지인인 B와 통모해서 마치 B가 소액임차인으로 위 주택의 일부 호실을 임차한 것처럼 통모해서 나중에 경매절차에서 소액보증금을 최우선으로 변제받아 이를 나누어 가지는 경우 라던가, A가 B에 대하여 상당한 채무가 있는 상황에서 B가 단지 그 채권을 변제받기 위한 방편으로 소액보증금을 임차보증금으로 정하는 임대차계약을 체결하고 A 소유의 주택에 거주하면서 정작 그 임차보증금을 실제 A에게 지급하지 않고 자신의 A에 대한 위 채권과 상계처리해 버리는 경우 등 그러한 악용사례가 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있다.

대법원은 위와 같이 법을 악용하는 사람에게 제동을 걸고 있다. 즉 대법원은 "주택임대차보호법의 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것"이라고 일관해 판시하고 있다.

실무를 해 보면 위와 같이 주택임대차보호법을 악용하는 사례인지, 즉 위 대법원 판결이 적용되는 사안에 해당하는지 구별하는 것도 좀처럼 쉬운 일이 아니고, 실제 악용을 하고 있다고 하더라도 이를 증명하는 것도 매우 어렵다는 점이 문제이다. 도움을 받아야 하는 진정한 임차인과 법을 악용하는 임차인을 어떻게 구별해야 할지에 대해 앞으로 좀 더 지혜를 모아야 할 것 같다. 천대웅 변호사