“갑자기 7억이나 떨어졌다고?” 서울 아파트 직거래 46% ‘껑충’ [부동산360]

올해 1~10월 서울 아파트 직거래 2729건
개인 간 직거래는 전년 대비 15.8% 증가

[헤럴드경제=박로명 기자] 서울 강동구 고덕동 대장 아파트인 ‘고덕그라시움’ 전용면적 59㎡는 지난 9월 27일 18억9000만원(15층)에 거래됐지만, 10월 2일 11억9000만원(19층)에 손바뀜했다. 일주일 만에 7억 저렴한 가격에 팔렸다가 이틀만인 같은 달 4일 다시 20억원(15층)을 기록하며 ‘널뛰기’ 가격을 보였다.

갑작스런 ‘7억원 급락 거래’는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄졌다. 한 부동산 업계 관계자는 “일반적으로 시세와 가격 차가 큰 저가 거래는 매수자가 자녀나 부부 등 두 명으로 증여를 받기 위해 거래하는 경우나 직거래가 편법 증여가 될 수 있다는 점을 인지하지 못하는 경우”라고 설명했다.

서울 아파트 매매 과정에서 부동산 중개업소를 거치지 않고 매도자와 매수자가 직접 거래하는 직거래 건수가 급증하고 있다. 전문가들은 세금과 중개 수수료 부담을 줄이기 위한 친족 간 ‘증여성 거래’와 법인과 공공기관이 아파트를 공급하기 위해 매수한 거래가 동반 증가하면서 이 같은 결과가 나온 것으로 분석하고 있다.

4일 헤럴드경제가 직방에 의뢰해 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월부터 10월까지 서울 아파트 매매 직거래 건수는 2729건으로 전년 동기(1867건) 대비 46% 늘어난 것으로 집계됐다. 이 중 개인 간 직거래는 지난해 1610건에서 올해 1865건으로 15.8%, 법인과 공공기관 등 기타 간 직거래는 지난해 257건에서 올해 864건으로 236.2% 증가했다.

직거래가 전체 거래에서 차지하는 비중은 4.1%를 기록했다. 자치구별로는 구로구(262건)의 직거래 건수가 가장 많았다. 지난해 동기(73건)와 비교해 258.9% 급증했다. 이어 강서구(210건), 은평구(206건), 중랑구(189건), 동대문구(183건), 성북구(164건) 등이 뒤를 이었다. 용산구는 132건으로 직거래 건수가 전년 동기(17건) 대비 8배가량 급증했다.

전문가들은 직거래 중 상당수가 증여세를 피하기 위한 가족 간 거래인 것으로 보고 있다. 현행 증여세법은 시가보다 30% 이하 또는 3억원 이하로 싸게 팔았다면 ‘편법 증여’가 아닌 ‘정상 거래’로 간주해 증여세를 물리지 않는다. 다주택자가 주택을 증여하지 않고 가족과 싼값에 거래하면 많게는 수억원의 세금을 아낄 수 있다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “지난해부터 아파트 매매 형식을 통해 일부분 자산을 이전해 합법적인 범위 내에서 증여 효과를 보려는 현상이 심화하고 있다”며 “정부의 ‘6·27 대책’과 ‘10·15 대책’ 등 부동산 규제 강화로 이러한 친족 간 증여성 거래가 증가하고 있는 것으로 보인다”고 강조했다.

법인이나 공공기관 등이 아파트를 매입한 건수가 전체 직거래 건수에 포함된 점도 영향을 미쳤다. 김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 “용산구 ‘용산 남영역 롯데캐슬 헤리티지’, ‘어반허브 서울 스테이션’, 은평구 ‘녹번타워’, 성북구 ‘이니지오2’ 등 공공기관이 청년안심주택 등으로 공급하기 위해 매입한 건이 직거래 통계에 잡히면서 전체 직거래 건수가 증가한 것으로 보인다”고 분석했다.