[부동산 360] 108년된 익선동 한옥, 잇단 유찰에 9억대로 ‘뚝’

2번 유찰돼 9억6239만원에 나와
감정가의 64%…임대수익형 적합

경매로 나온 서울 종로구 익선동 1층 주택 안경찬 PD

서울 종로구 익선동 골목길에 100년이 넘은 주택이 경매로 나왔다. 익선동 일대는 동서남북 사방으로 경복궁·창덕궁·종묘·인사동 등 각종 문화재와 인접해 있고, 한국 전통과 현대적 감성이 공존하는 상권이다.

3일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 서울 종로구 익선동에 자리 잡은 1층 주택은 오는 4일 3차 매각기일을 앞두고 있다. 감정가 15억373만원에 책정됐으나 연이어 유찰되면서 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 9억6239만원까지 떨어졌다.

이 주택은 익선동 골목길 중심 상권에서 조금 벗어난 북측에 있다. 지하철 3호선 안국역과 1·3·5호선이 교차하는 종로3가역 사이에 있는 ‘트리플 역세권’ 입지다. 안국역과 종로3가역까지 도보로 5분이면 오갈 수 있다.

이 물건은 79.3㎡(24평) 규모 토지와 그 위에 지어진 50㎡(15.1평) 규모 건물을 일괄 매각하는 강제경매다. 건물 등기부등본(표제부)에 따르면 1917년에 지어진 108년 차 한옥으로, 오래된 목조 주택이지만 리모델링을 한 것으로 추측된다. 건축물대장에 따르면 건물 용도는 2020년 주택에서 제2종 근린생활시설로 변경됐으며 ‘ㄱ자’ 구조다. 2021년엔 1층 마당 일부를 무단 증축해 위반건축물로 등재됐으나 2022년 해제가 완료돼 현재는 문제가 없는 상태인 것으로 풀이된다.

임차인이 2022년 사업자등록을 하고 주점을 운영하는 것으로 추측된다. 권리관계는 깨끗하다. 등기상 권리관계는 낙찰과 동시에 소멸되고, 임차인도 후순위로 낙찰자 입장에서 보증금 인수나 명도에 대한 부담은 없을 것으로 보인다.

전문가들은 건물 신축보다는 대수선을 검토해 볼 필요가 있다고 조언한다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “해당 지역은 문화재 보전지역으로, 토지 평수가 24평에 불과해 단독 개발은 큰 의미가 없다”며 “익선동 일대를 공동개발 하는 것이 아닌 이상, 땅만 매입해 신축하는 건 건축상의 제한이 있을 것”이라고 분석했다.

익선동 일대는 2004년 재개발 구역으로 지정됐지만, 2010년 서울시가 한옥 보전을 위해 재개발 계획을 부결했다. 이후 2014년 재개발추진위원회도 자진 해산하면서 옛 모습 그대로 간직하게 됐고, 집주인들이 한옥을 음식점·카페·공방 등으로 개조하면서 평범한 주택가가 하나의 상권으로 탈바꿈했다.

강 소장은 “앞선 차수에선 최저입찰가 대비 큰 임대수익을 기대하기 어려워 유찰됐지만, 이번에 최저입찰가가 하락하면서 낙찰될 가능성이 높아졌다”고 덧붙였다. 박로명 기자