3분기 대구 상업용부동산 임대료 하락, 공실률 늘어⋯투자수익률 떨어지면서 전국 평균의 절반 수준

장기 침체된 지역 경기, 오프라인 상권 위축 탓

침체된 경기 탓에 공실률이 높아진 데다, 오프라인 상권마저 위축되면서 대구지역 상업용부동산의 투자수익률이 떨어지고 있다. 수성구 범어동의 한 주상복합아파트 상가에 내걸린 임대 현수막. 김상진 기자

올 3분기 대구지역 상업용부동산의 임대료가 모든 유형에서 2분기보다 떨어진 것으로 나타났다. 이와 관련, 투자수익률도 모든 유형에서 2분기보다 하락하면서 전국 평균의 절반 수준에 머물렀다. 이는 장기화된 대구지역 경기 위축과 비대면 소비 확대, 상가 공실률 증가, 임대수요 감소 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

한국부동산원이 최근 발표한 '2025년 3분기 상업용부동산 임대동향조사' 결과에 따르면 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수가 모든 유형에서 2분기보다 하락했다. 특히, 영세 자영업자가 임차하는 소규모 상가는 -0.23%의 변동률을 보이면서 가장 많이 내렸다. 0.44% 상승한 전국 평균과 대조를 보이는 수치다. 대구지역 오피스의 임대가격지수는 -0.14%, 중대형 상가는 -0.14%, 집합 상가는 -0.12% 각각 하락했다.

대구지역 상업용부동산 ㎡당 임대료는 집합 상가가 2만2천900원으로 가장 비쌌다. 이어 중대형 상가 2만1천900원, 소규모 상가 2만600원, 오피스 7천400원 순이었다.

실제 지역 부동산업계에서는 1층 신축 상가의 경우 임대료가 원가 대비 예년보다 반토막이 난 것으로 알려졌다. 신축 상가는 분양비용이 발생하면서 임대료가 기존 상가보다 높아질 수밖에 없지만, 시장가격은 이를 따라가지 못하는 현실 때문이다. 상부층도 예년보다 20~30% 하락한 것으로 파악되고 있다.

대구지역 상업용부동산의 공실률도 중대형 상가와 소규모 상가에서 늘어난 것으로 조사됐다. 중대형 상가는 17.5%로 2분기보다 0.1%포인트, 소규모 상가는 9.1%로 0.4%포인트 각각 증가했다. 반면 집합 상가의 공실률은 11.9%로 2분기보다 0.3%포인트 낮아졌고, 오피스는 10.9%로 보합이었다.

이에 따라 상업용부동산에 대한 투자수익률은 모든 유형에서 2분기보다 떨어지면서 전국 평균의 절반 수준에 머물렀다. 특히, 상가의 낙폭이 컸다.

3층 이상 또는 연면적 330㎡를 초과하는 중대형 상가의 투자수익률은 2분기보다 0.12%포인트 하락한 0.34%를 나타냈다. 이는 전국 평균 0.70%의 절반 수준이다.

또한 2층 이하이면서 연면적 330㎡ 이하인 소규모 상가는 2분기 대비 0.14%포인트 하락한 0.32%, 한 건물에 여러 소유자가 있는 집합 상가는 2분기보다 0.11%포인트 떨어진 0.48%를 각각 나타냈다. 소규모 상가와 집합 상가의 전국 평균 투자수익률 0.57%와 0.90%의 절반 안팎에 그치는 수치다.

오피스 투자수익률은 2분기(-0.30%포인트)보다 낙폭을 크게 줄인 -0.02%포인트 하락한 0.60%로 조사됐다. 오피스 역시 전국 평균 1.37%의 절반 수준이었다.

한편 전국적으로는 3분기 상업용부동산의 2분기 대비 임대가격지수는 오피스에서 상승하고, 상가에서 하락했다. 투자수익률 역시 오피스에서 오르고, 상가에서 내렸다. 전국 평균 공실률은 오피스가 8.9%, 중대형 상가가 13.6%, 소규모 상가가 8.0%, 집합 상가가 10.5%로 나타났다.

김준영 빌사부자산관리연구소장은 "상업용부동산 임대는 영세 자영업자의 폐업, 오프라인 상권 침체, 유동인구 감소 등 지역 경기와 밀접한 관계가 있다"면서 "예년의 경우 상가는 연 5%의 수익률을 기대했지만, 요즘은 3%에도 미치지 못하고 있다"고 말했다. 이어 "대출금리는 4%를 상회하기 때문에 실질적으로는 마이너스 수익률을 보이는 셈"이라고 설명했다.

김상진 기자 sjkim@idaegu.com