수택A구역 도심복합개발 추진위 발족… 구리시 도시구조 천지개벽 불러온다

구리시 도심 한가운데서 대규모 도심복합개발사업이 본격화된다.

'(가칭)수택A구역 도심복합개발 추진위원회'(이하 추진위)가 발족하며 구리시 도시구조의 대대적인 변화를 예고했다. 추진위는 최근 주민설명회를 열고 사업 개요와 향후 추진 방향을 공유하며, 주민들에게 실질적 혜택이 돌아갈 수 있는 실익 중심의 개발을 약속했다.

이번 사업은 국토교통부가 신도시 외 지역의 도시 경쟁력 강화를 위해 새롭게 도입한 '도심 복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)'에 근거한 첫 사례 중 하나로, 기존 재개발 방식을 대체하는 신속·투명한 도시혁신형 모델로 주목받고 있다.

(가칭)수택A구역 도심복합개발사업 추진위원회와 (주)한국토지신탁 간 협약식이 진행되고 있다. 사진=수택A구역도심복합개발추진위

◇구리 도심 핵심지 수택동 527번지 일원…주거·상업 복합 입지, 개발 가능성 높아
사업 대상지는 수택동 527번지 일원으로, 돌다리사거리에서 수택로를 따라 서울라이즈요양병원과 수택천을 끼고 동명아파트를 잇는 약 8만3천여㎡ 규모다.

이 일대는 구리역에서 도보권에 위치한 핵심 역세권으로, 구리시의 행정·상업 중심지와 인접해 있다. 43번 국도와 연결되는 교통 결절지에 자리한 데다, 제1·2종 일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있다는 점에서 개발 잠재력이 높다.

특히 구리역세권과 맞닿은 지리적 장점을 살려 대중교통 접근성, 수변공원, 상업시설, 생활SOC를 통합한 복합 단지로 조성될 전망이다.

추진위 관계자는 "도심복합개발을 통해 구리의 주거·상업 균형발전을 이끌고, 침체된 구도심의 기능을 회복시키는 대표 모델이 될 것"이라고 설명했다.

◇준주거 용적률 700%, 상업용지 1300%까지…미래가치 극대화
수택A구역은 제2종 일반주거지역이 약 60%를 차지하며, 준주거지역과 상업지역이 혼합돼 있다.

준주거지역 기준 용적률 500%에 추가 인센티브(1.4배)가 적용돼 최대 700%까지 상향 가능하고, 상업용지는 최대 1천300% 용적률을 부여받을 수 있어, 기존 도시환경정비사업 대비 2~3배 수준의 개발효과가 기대된다.

이는 '도심복합개발법' 및 시행령, '복합개발계획 수립지침'에 따라 가능해진 것으로, 해당 지침은 '성장거점형은 상업지역으로, 주거중심형은 준주거지역까지 변경을 우선 검토한다'고 명시하고 있다.

'성장거점형 도심복합개발'은 교통 결절지(지하철·철도·고속버스 등 2개 이상 노선이 교차하는 지역)로부터 500m 이내의 지역을 대상으로 하며, 건물 노후도와 관계없이 도시혁신구역으로 지정할 수 있다.

반면 '주거중심형 도심복합개발'은 역 승강장 경계로부터 500m 이내 또는 준공업지역으로 20년 이상 경과한 지역에 적용돼 주택공급을 신속하게 추진할 수 있다.

수택A구역은 이 두 가지 요건을 모두 충족해, 도시 성장거점 조성과 주택공급 확대를 동시에 실현할 수 있는 최적지로 꼽힌다.

또한 용적률 완화, 통합심의, 신탁·리츠 중심의 사업 시행 등 각종 특례가 적용돼 행정 절차가 간소화되고 사업 속도는 크게 단축될 전망이다.
 

수택A구역 도심복합개발사업 설명회에서 추진위 관계자가 사업 개요를 설명하고 있다. 사진=수택A구역도심복합개발추진위

◇"분담금 '0원'에 환급까지"…기존 재개발 대비 획기적 주민 혜택
추진위는 도심복합개발의 가장 큰 장점으로 주민 부담 경감과 자산가치 상승을 꼽았다.

추진위 설명에 따르면, 조합원 종전 토지가치 5억 원 기준으로 25평형 아파트를 분양받을 경우, 기존 재개발 방식은 1억2천만 원의 분담금이 필요하지만 도심복합개발 방식은 분담금이 없고 오히려 1억6천만 원 환급이 가능하다

이는 고용적률과 신속한 사업 추진으로 인한 사업비 절감, 일반분양 확대에 따른 추가 수익 덕분이다. 추진위 관계자는 "이익이 극대화되면 토지주 모두가 부담 없이 참여할 수 있다"며 "공공성과 수익성을 모두 잡는 구리형 도심복합개발 모델을 만들 것"이라고 강조했다.

또한 복합개발사업은 공공시설 기부채납이나 생활SOC 설치를 통해 도시 인프라 개선에도 기여한다. 추진위는 사업 수익의 일부를 지역 환원 형태로 활용해, 구리 시민 모두가 혜택을 체감하도록 하겠다는 각오다.

◇민간 전문기관이 사업시행자…'조합 없는 재개발'로 속도 높인다
기존 재개발·재건축 사업은 조합 설립, 관리처분계획, 인가 등 다단계 절차로 인해 평균 10년 이상 소요됐다.

반면, 이번 사업은 조합 설립 절차 없이 곧바로 인허가와 시공사 선정이 가능한 구조로 이뤄진다. 기존의 재개발조합 대신 토지주가 신탁사나 리츠(REITs) 등 민간 전문기관과 직접 협력해 추진할 수 있어 속도와 효율성면에서 강점을 갖는다. 조합의 비전문성, 내부 갈등, 사업 지연 등의 문제를 해소하고, 사업의 전문성과 투명성을 확보하기 위한 제도적 장치가 장착된 것이다.

또한 국토부의 지침에 따라 '지자체 사전검토 → 특례 및 공공기여 협의 → 통합심의'로 절차가 간소화돼, 행정 절차를 거치던 기존 재개발보다 최소 2년 이상 단축될 것으로 예상된다.
 

구리시 수택A구역 도심복합개발사업 부지 표시도. 사진=수택A구역도심복합개발추진위

◇"구리의 도시 미래를 바꿀 핵심사업"…지역경제 활성화 기대
추진위는 이번 사업이 낙후된 도심의 도시 기능을 회복함과 동시에 지역 균형발전을 촉진하는 데 기여할 수 있을 것으로 보고 있다.

추진위 관계자는 "수택A구역은 구리역세권이라는 입지적 강점과 함께 상업·업무시설이 결합된 복합개발을 통해 도시 경쟁력을 강화할 것"이라며 "주거환경 개선, 일자리 창출, 지역경제 활성화 등 다방면의 효과가 기대된다"고 했다.

주민들도 높은 기대감을 나타내고 있다. 한 토지 소유자는 "기존 재개발은 분담금이 많고 사업이 길어 불안했는데, 이번 도심복합개발은 사업성이 높고 절차가 간단해 신뢰가 간다"며 "구리의 새로운 중심지로 바뀌기를 바란다"고 말했다.

◇구리 수택A구역, 경기 동북부 도심재생의 '모델 케이스'로
전문가들은 수택A구역 도심복합개발이 구리 도심 구조를 전면 재편하는 계기가 될 것으로 전망한다. 도심복합개발은 기존 재개발의 구조적 한계를 보완해, 공공성과 수익성을 조화시킬 수 있는 제도라는 관점이다.

전문가들은 민간의 창의력과 공공의 관리감독이 균형을 이룬다면 구리가 경기 동부권의 새로운 중심도시로 부상할 것이라고 평가했다.

이번 사업이 완료되면 ▶역세권 중심의 주거·상업·업무 복합지 조성 ▶주택공급 확대 ▶노후 주거환경 개선 ▶지역 상권 활성화 ▶공공 인프라 확충 등 다양한 효과가 기대된다.

특히 구리역과 인접한 입지 특성을 활용하면, 서울 동북권과 연결되는 생활·업무권역을 형성할 수 있다는 점에서 '광역도시권 중심축'으로의 성장 가능성이 높다.

추진위 관계자는 "도심복합개발은 국가정책상 특별법에 따른 신속한 정비방식으로, 구리시 발전의 새로운 전환점이 될 것"이라며 "주민 중심의 이익 공유 구조를 만들어 구리시가 수도권 동북부의 모범적 도시재생 모델로 도약하도록 하겠다"고 강조했다.

장학인 기자